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广州商业地产:含金量靠咖啡店“续杯”

https://m.biud.com.cn 2014年09月26日10:04 家居装修知识网  

  天河北商圈

  9月初,天河北又新开了一家咖啡店,这已经是天河北中段的500米范围内的第四家咖啡店。咖啡店和餐饮店,正接替在电商经济的围堵下显现出疲态的服饰零售店,成为天河北商业的主力军。

  文、图:记者 王雯倩

  咖啡故事

  500米内三家咖啡店

  价位相近命运大不同

  9月初,天河北又新开了一家咖啡店,这已经是天河北中段的500米范围内的第四家咖啡店。这种几乎每个街口都有1~2家咖啡店的密度,似乎有赶超珠江新城之势。

  4家咖啡店中,有3家标榜自己有韩国血统,所售餐饮的价钱也比较相近,但在经营状况方面,却是“同遮唔同柄”。当中尤以龙口西公交站附近的两家咖啡店对比最鲜明。两店隔着一条马路,一个临近河涌,共有三层,一个则挨着大型超市,原本也有两层,后经二次装修后,将由阁楼组成的两层空间变成挑高大气的一层店面。两家店位置差不过,出品也各有特色,但河涌边的三层咖啡店几乎晚晚入座率超8成,周末黄金时段更是一座难求,而超市旁的咖啡店生意却不尽如人意。

  主因在客户体验

  “时下的咖啡店已经不是单纯卖咖啡或餐点,而是在卖一种客户体验。”满堂红商铺部高级经理郭海波表示。以上述两家咖啡店为例,由于地处车流密集的天河北,外部景观条件一般,如果是一楼的店面,还有噪音嘈杂的问题。相对而言,2~3层的景观面稍好一些,可以让消费者俯瞰繁华街景,噪音方面也可稍稍控制。其次,在灯光条件方面,河涌旁的咖啡店室内灯光偏昏暗,更容易营造慵懒闲适的小气氛;而超市旁的咖啡店灯火通明,虽然比较适合阅读书籍或处理文件的消费者,但却不大适合发呆闲坐。

  算算咖啡账

  1杯咖啡30元 原料费仅5~6元

  阿智现在是天河北一家咖啡店的店长。据他介绍,按照目前的市场行价,一家开在天河北商圈、装修别致的咖啡店,普通一份中杯或标准杯的咖啡,基本在30元左右,“咖啡本身的价格不高,原材料和物料成本大约5~6元/杯。成本主要分摊在前期投入的装修费、设备采购及店面铺租。”

  以一家面积约100平方米的咖啡店为例,其前期投入的装修费少则十几万元,多则几十万元。设备采购方面的开销占了“大头”,介于40万~70万元,视其设备品牌而定。如果还涉及到品牌加盟的费用,则要在此基础上再加20万~30万元。另外还有店面铺租,天河北一家位置不太糟糕的100平方米咖啡店,月租在3万元左右。

  8月初,施工两年的猎德大桥系统北延线天河东路-天河北节点工程终于建成并通车,沿线因施工围蔽而衰落的商业街开始复苏。据该路段的中介业者介绍,一个多月以来,前来打听商铺行情的租户有所增加,预计在未来半年的时间内,租金水平将恢复到道路施工前的水平。

  从前来咨询商铺的租户类型来看,以经营餐饮业态的商家居多,日前刚有一家中型的咖啡店新张开业。而与道路施工前的行情所不同的是,以往承租能力较高的服饰零售商户,时下在电商经济的围堵下显现出疲态。

  咖啡餐饮店取代服饰零售店

  中原地产工商铺区域营业经理吴锋告诉记者,在天河北隧道施工之前,天河东和天河北有不少经营服饰零售的商家,而且由于该路段的消费群以白领客户居多,其消费力较强,对于服装零售店而言,还是有不错的盈利空间。

  但经过两年的围蔽施工后,这些经营服饰零售的商户多半已撤场。而造成其离场的不仅仅是修路施工,更多的是因为服饰零售实体店的生意已大不如前。现在,咖啡店和餐饮店,成为接替此类服饰零售店的主力。其中,尤以咖啡店的承租能力较强。

  15万/m2以内商铺值得出手

  多位业内人士表示,目前天河北沿线商铺的租赁行情仍未恢复到修路前的水平,但预计在下半年将出现转机,具体会反映在租赁的活跃度及租金水平上。

  据合富置业侨怡分行主管刘卓锋介绍,从商铺投资的角度来看,天河北沿线的商铺具备较高的投资价值,目前有少量在放盘出售的商铺,面积约200平方米,单价约10万元/m2。

  满堂红商铺部高级经理郭海波也指出,对比市区多个商圈来看,天河北既是一个成熟的商圈,板块内的居民消费力较高,又是一个仍具发展潜力的板块,因为板块内不仅有写字楼商圈,还有密集的中高端住宅区,为商圈提供源源不断的后续力量。按照现在天河北的商铺行情,单价在10万~15万元/m2的街铺,都值得实力投资客关注并入手。

  中原地产工商铺区域营业经理吴锋则表示,签5~10年长约的业主,通常会跟租户约定前5年的租金以5%为年递增,后5年的租金年递增为8%~10%,若计算租金回报率,天河北的商铺普遍在4%左右。

  繁华地开楼上咖啡店更赚钱

  合富置业侨怡分行主管刘卓锋表示,天河北一带面积较大的咖啡店,铺租约300元/m2/月,小型一点的咖啡店,铺租约400元/m2/月,商铺面积约20~50平方米。像咖啡店这类的商户,都是承租能力比较高的商户,因为这类商户的商铺装修费用多达10万元以上,所以通常与业主签订的租约都比较长,大约5~10年。

  因此,在选址开店方面,有资深咖啡店经营者指出,如果能在繁华街道上找一个不大的铺面做门面,而咖啡店的主体部分集中在二三楼,对于租金成本的控制有较大帮助。像在天河北,街铺月租基本都要400~500元/m2,10平方米的店面租金都要5000元。但若选在二楼,月租只要100多元/m2,100平方米的面积也只要1万元/月,“相当于两倍的月租,就换来了10倍的店铺大小啊”。记者采访时亦观察到,由于天河北沿街二楼商铺租赁情况不佳,空置情况较多,业主在租金方面比较优惠。

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