若20%个税严格执行，二手豪宅转让的税费成本将大大提高

　　文/图 羊城晚报记者

　　陈玉霞

　　一年一度的黄金月并不是二手市场的传统旺季，一方面受一手楼盘促销影响，二手房成交量不会太大；而今年还有一个特殊情况，那就是继年初白云区出台二手房交易征收20%个税的规定后，近期海珠和越秀两区也开始传出要实行二手房转让征收20%个税的消息，不少二手业主和买家对此表示十分担忧。不过，有业内人士反映，目前上述三区的二手房个税还是可以自由选择核定征收(按物业评估价1%征收个人所得税)或者按实征收(按买卖差价20%征收个税)，“近期都没有出现被征收20%高价个税的案例，二手豪宅也没有因此出现降价抛售潮。”中原地产和满堂红地产等中介的相关负责人告诉记者。

　　高额个税针对非普通住宅征收

　　满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，征收20%高额个税的物业主要是针对非普通住宅，而此类非普通住宅需要同时具备“建筑面积在144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件，若有其一不符，都可以按普通住宅的税费标准征收；普通住宅的税费标准则和以前一样，暂无调整。

　　中原地产多家分行的主管介绍，“20%个税”并不是新规，这个征税方式一直都有。2013年3月份的调控政策“国五条”中就曾提及个人所得税20%的征收标准，但是由于各地均无执行，最终沦为“一纸空文”。随即出台的广州版“国五条”细则，对个人二手房产交易征收20%个税也有提及，并曾一度引发二手房连夜抢过户的疯狂交易现象，但之后政府对于20%个税也没有进一步的明确规定。直到今年年初，白云区才出了20%个税的规定，近期海珠和越秀两区也开始实行该项规定。据了解，在非普通住宅转让时，个人所得税可以按两种方式征收：一是据实征收，即如果卖方转让房屋时提供上一手购入时的购房发票，可按照物业差额的20%计征个税；另外一种是核定征收，即卖方不提供购房发票，个税按房产转让总值的1%计征。

　　若严格执行，对早期豪宅买家影响最大

　　一旦20%个税规定严格执行，对于早期低价入市、持有豪宅至今的业主来说影响最大，对近两年入市的业主影响则相对较小，“主要是近几年豪宅升值空间很大。”中原地产凯旋新世界分行营业经理吴家波说，例如凯旋新世界的一套单位，七年前业主购入时是150万元，现在转让的市场价则是750万元，差额达600万元。若卖方不提供上一手发票，需全额按本次交易价征收1%的个税，按750万元计算，个人所得税总额为7.5万元；若卖方提供了购入时的发票，则转让时按照20%进行据实征收，所缴纳的个人所得税则高达120万元(差额600万元的20%)。两种计算个税的方式，令个税相差达到112.5万元。

　　不过，业内人士介绍近期并未出现被征收20%高额个税的个案，业主规避20%个税的做法就是在交易时不提供上一手的发票。据吴家波介绍，近期珠江新城板块豪宅类物业成交相对较少，因此暂未有被征收20%个税的个案。虽然征收20%差额个税再次重申，但他表示，卖家目前仍可通过不交上一手发票来规避重税。满堂红滨江东分店店长许国强也介绍，今年滨江东豪宅成交萎缩，近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。

　　然而，现在未出现高额个税个案，并不等于以后政府不会从严执行。业内人士认为，契税完税证可按税率推算当时的交易价，而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录，不需经过房管部门调档查阅，20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”，有可能随时掉下来。

　　豪宅成交少，也未现降价潮

　　一旦政府从严执行20%个税规定，不少豪宅业主将首先受到重税影响，那么豪宅业主会否出现降价先跑规避重税的情况？刘镜棠介绍：“近段时间，放售业主关于个税缴纳的情况咨询确实明显增多，但放售心态并未出现太大变化，豪宅业主多数仍以观望为主，并未出现因20%个税而降价出售的情况。”据介绍，今年以来二手豪宅成交量比较少，这和20%个税规定没有关系，而和整体大市低迷有关，满堂红统计数据显示，今年1-8月份，144平方米以上二手住宅成交宗数仅占该行总成交的4%左右。

　　中原地产双城国际分行资深营业经理甄超盼也表示，天河区豪宅业主的心态目前仍较为强硬，虽然出现20%个税的规定，但放盘价仍没有多少调整，只有急售的业主会接受降价成交。据介绍，目前二手市场上豪宅成交量不大，因此预计，即便该规定严格执行，对整个二手市场的影响也不会很大。

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