家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 广州二手房交易“赖死”不交发票将被封杀?

广州二手房交易“赖死”不交发票将被封杀?

https://m.biud.com.cn 2014年09月01日10:26 家居装修知识网  

  锦城花园159平方米的单位符合豪宅标准,要征20%重税。

  东风广场70平方米学位房开价300万元,最终因买家一次性付款才减4万元。

  二手房豪宅个税20%降临,升值可观或上手报低价的房产将背重税

  番禺、海珠、越秀、白云等区在8月中旬已开始执行二手房20%个税的政策,凡提供上手发票扣减营业税的,个税必须按照买卖差价征收20%。据房产部门人士表示,这次20%个税是针对非普通住宅,是需要同时具备“建筑面积144平方米以上”和“套内面积120平方米以上”这两个条件,若有其一不符,都按普通住宅的税费标准缴纳。而普通住宅的税费标准和以前一样,并无调整。对于一些临界点附近的144平方米来说,实用率成为一个关键因素,实用率在83%以上,才会满足套内面积120平方米的要求,故此对于一些业主或者买家来说,买房时希望实用率高一些,到买卖房屋时可能希望实用率低一些,以逃过重税。

  记者近日走访番禺、海珠、越秀、天河等区的中介门店,各区资深地产经纪表示,由于今年豪宅成交大幅萎缩,业主需要一定时间来消化新的税收政策,暂时没有出现豪宅业主降价出售房源的情况。而各区也有一些想买大户型的买家上门来咨询如何规避重税。地产人士表示,目前唯一规避20%重税的做法是业主在交易时不交上手发票,宁愿交全额5.6%营业税,都不愿交巨额二手房买卖差价20%个税。而报低价的弊端在征收买卖差价20%个税时就充分显现,如星河湾四期星座200~300平方米的大户型,2012年价格已到2万元/m2,但通常买家都选择刚过税局报税线来报,当时一般报1.7万~1.8万元/m2,如今成交价在2.2万元/m2,如果当时如实申报,价差只有2000元/m2,当时省税费而报低价,价差则放大为5000元/m2,其实增值幅度只有2000元/m2。

  地产人士表示,目前虽然暂时还有“赖死”不交上手发票来规避20%个税,但商品房预售制度实施以来,房管部门对各个房屋的档案都非常完备,只要调档,过往交易的契税完税证都有存底,换句话说,即使业主“赖死”不交上手发票,政府都可通过调档来查询到上手的发票价,不知道这条路未来是否会被封杀?有地产人士分析,由于个税征收和房产调档涉及一定的人力物力,且分属不同政府部门办理,除非所有档案资料已被扫描且由各政府相关部门分享查看,否则由政府主动调档来发现上手发票价的做法在短期内不会实行。不过也有某地产人士说,契税完税证可按税率推算当时交易价,而一二手房契税完税证本身在地税部门就有电脑记录,不需经过房管部门调档查阅,20%个税已是悬在豪宅头上的“达摩克利斯之剑”,有可能随时掉下来。文/图:记者 李凤荷

  越秀区:

  豪宅业主企硬 买家心急咨询

  中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示,目前越秀区豪宅业主的心态较强硬,虽然出现20%个税的重税,放盘价仍没有多少调整。如东风广场70平方米的学位房,业主开价300万元,最终以296万元成交,降价4万元是业主看在买家一次性付款才减4万元。他在这次交易才发现业主累积的升值是如此可观。业主是香港买家,1999年购入东风广场1期,当时一手价在1万元/m2,总价70万元。这次成交价为296万元,由于业主在广州只有一套住房,通过开家庭拥有房屋套数的证明查证,这套住房属于证满5年且是唯一住房,因此可免交1%的个税。据了解,在越秀区即使是普通住宅,如果证满5年非唯一住房,若提交了契税完税证或者上手发票而“暴露”上次交易价格,有可能被征收买卖差价20%的个税。

  钟志明表示,这次主要针对豪宅征收20%的个税,对于早期入市持有至今的豪宅业主来说,税负的确非常重。如锦城花园159平方米的单位,完全符合144平方米以上且套内面积120平方米以上的豪宅标准,当时业主一手购入的价格为8000~9000元/m2,发票价在130万元左右,证满5年,若该住房为非唯一住房,转让市价可达600万~700万元,差价高达400多万元,按20%征收个税,税费有可能在80万~100万元之间。

  钟志明表示,日前接到一个准买家咨询如何可规避重税。目前仍可不交上手发票来规避重税,如证满5年的锦城花园159平方米单位,不交上手发票需全额按本次交易价征收5.6%的营业税以及1%的个税,按600万元计算,营业税和个人所得税总额为39.6万元,比交上手发票需交80多万元的个税要少得多。

  海珠区:

  豪宅成交萎缩 未有新纳税个案

  满堂红滨江东分店店长许国强告诉记者,今年滨江东豪宅成交萎缩,近期未出现按新纳税方式缴税的交易个案。他认为,如果可以按没有发票来征收全额5.5%营业税和1%的个税,累积可观升值的豪宅业主必定是会选择不交上手发票来做。他回忆道,2008年他曾经代理金海湾一宗交易,业主是2005年入市,当时一手价格是1万元/m2,262平方米复式单位的一手发票价是262万元,2008年虽然是金融海啸年,当时转让价已是850万元。许国强表示,当时还可“两条腿”走路,未满5年的豪宅可提供上手发票来按买卖差价交营业税,而个税则按核定税率征收,税率为1%,就是因业主提交了2005年的购入发票,他才知道当时的价格是如此低,涨幅是如此大。

  番禺区:证满5年豪宅反而不吃香

  满堂红星河湾分店店长袁凯涛告诉记者,番禺区与市区同时开始按20%个税征收豪宅交易税,由于近期成交个案缺乏,且没有刚好卡在新税制实施之初办理的旧交易个案,故此他也不清楚二手房20%个税会怎么办。在他记忆当中,税局对一、二手房的契税完税证有完备的记录,即使业主不交二手房税费发票,税局也应该查得出来。袁凯涛表示,星河湾1~3期大户型不多,3期开始有一些200平方米左右的大户型,4期起基本是200~300平方米的大户型,后来还出现双证甚至4个房产证的超大户型。

  以前二手房交易基本上都报低价,如今按买卖差价征收20%个税,报低价的弊端终于显现。袁凯涛表示,如星河湾四期星座200~300平方米的大户型,2012年价格已到2万元/m2,通常买家都选择刚过税局报税线来报,当时一般报1.7万~1.8万元/m2,如今成交价在2.2万元/m2,如果当时如实申报,价差只有2000元/m2,当时为省税费而报低价,价差则放大为5000元/m2,其实增值幅度只有2000元/m2。

  天河区:免个税物业价差不明显

  合富置业东方之珠分行主管邓彩霞表示,目前,天河北业主心态并未明显受新政影响而有所转变,而业主名下唯一房产,其放盘价与其他非业主名下唯一房产的物业差不多,主要是目前二手交投活跃度不高,放高价并不利于业主快速出售套现。不过,从目前天河北二手市场放盘看,待售物业放盘价格普遍与市场价差不多,较少看到大幅低于市场价的笋盘出现。即使看房客不多,但业主并不心急调价,由于天河北租房市场相当活跃,因此业主普遍都持有“卖不出就放租”的心态,即使有新的政策出台,亦并不急于调价以适应市场的新变化。

  业主:又搞“假离婚”规避重税?

  根据二手房转让的个税规定,证满5年且为唯一住房可以免征个税。因此有人就提出,业主假离婚,豪宅放在一个人的名下,只要满足证满5年且为唯一住房,就可以免征个税。地产人士表示,离婚析产虽然是一个途径,但这涉及道德问题,中介肯定不会提出来,若是买家提出让业主办假离婚,这单交易十之八九就谈不成。

相关知识

广州二手房交易“赖死”不交发票将被封杀?
7月搜房蝉联广州二手房交易榜首 领先地位趋稳
重庆二手房交易温而不火 中介积极会战一手楼盘
广州二手房交易收税重 20%个税影响二手豪宅成交
上半年广州二手房交易增逾一成
广州二手房交易需要准备哪些证件?
新国八条出台 二手房交易萎缩冲击家装市场
今年前三季度广州二手房交易惨过2008年
营改增后二手房交易税只降不涨 稳中有降不用抢
营改增落地两月 广州二手房交易税费减负超千万

本文来自 家居装修知识网 广州二手房交易“赖死”不交发票将被封杀? https://m.biud.com.cn/news-view-id-434853.html