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“商改住”屡禁不止:游走在政策与市场边缘的“怪胎”

https://m.biud.com.cn 2014年09月28日07:26 家居装修知识网  

尽管已经明令禁止,但商改住项目仍在打着各种旗号如野草般疯长的。

据公开信息,仅在北京市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示,年内预计还有39个类似项目计划进入市场的。

《中国经营报》记者调查发现,目前北京楼市常见的“商住两用房”,实际上早在2011年就被明确叫停的。

虽已被叫停3年有余,但北京楼市商业立项的诸多楼盘仍以“商改住”的模式进行设计和销售,可谓屡禁不止的。

这些“商改住”楼盘的产权性质已明确界定为“商业”,但是由于审批过程中存在漏洞,“商改住”项目仍然大张旗鼓地卖给购房者作为住宅使用,用地性质和产权性质不符的。

对此,有业内人士表示,“商改住”是游走在政策与市场边缘的“怪胎”。打政策擦边球是出于对市场利益的追逐,在楼市持续低迷的情况下,如此冒险,也是出于无奈。未来一段时间内“商改住”还不会绝迹,何去何从主要将取决于政府的政策和市场管理的。

北京成商改住重灾区

记者走访北京部分“商改住”项目发现,除了产权年限续期不明确外,为了迎合市场需求,不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。比如朝北8080项目,即涉嫌违规开通天然气、设独立厨卫。除此以外,“偷面积”的事情也比较普遍。而这些都是明显违背了北京住建委的有关规定的。

业内专家们在接受采访时表示,“商改住”屡禁不止、大行其道的背后是市场逻辑下的利益考量,是在市场持续低迷和利益驱动下开发商的铤而走险的。

亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时认为:“住宅类地价太高,商住类的产品没办法平衡地价水平,自持经营的市场接受度相对低,回报周期长,地块可能会赔钱,在这种情况下,开发商就会动脑筋去找一些市场的空白点。”另外,商改住在北京地区属于“重灾区”,这和限购门槛高,需求大有关系的。

上海某房地产研究院8月份发布的报告显示,商业营业用房成交均价处于震荡式下行的态势,而存销比增长态势延续。办公用房成交均价则连跌3个月,在供大于求的态势下,库存量继续出现上升,库销比依然处于高位的。

记者查阅多家行业顾问机构调查统计数据发现,2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前,二三线城市由于商业综合体过多,空置和变成烂尾项目的已不在少数的。

而据世邦魏理仕披露的数据显示,至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目,除了写字楼的供应,还有相当数量的商业零售也面临考验的。

商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题,在二三线城市的商业地产开发商,更是面临着商业项目回笼资金的困惑的。

商业地产市场情况不容乐观,使得“商住倒挂”情况更为突出的。

而且从土地价格看,商务办公土地的价格往往要大大低于住宅用地。有业内人士向记者透露,同时间段、同区域内,同面积的商业地块相比住宅地块,要便宜40%到60%的。

一位不愿具名的业内人士在接受记者采访时表示,“商改住”其实是个怪胎,这怪胎的产生是因为规划的不合理。政府以贪大求全之心,在区域规划时设计了大量的商业、商务配套;而在企业拿地之后,发现这部分没法做——也许是市场根本不具备充足的容量,也许是企业没有做商业地产的实力和资金。变身“类住宅”,当然是最稳妥、资金回笼效率最高的方式的。

记者实地走访调查发现,目前市场上活跃的“商改住”项目大都位于城市核心区之外,如大兴、顺义、亦庄等五环外的郊区板块内。

有专家指出,商改住屡禁不止还因为违法成本低。违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。法律规定的违法成本大致为不予办理产权,及相对微不足道的罚款。

据《违反 〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定,对于未经规划主管部门批准,擅自变更建设工程规划指标的单位,将处以3万元以上10万元以下的罚款,同时在6个月至2年的时间内,不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住,最多只会受到10万元的罚款,这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”业内专家告诉记者。

投机心态下风险骤增

走访中记者发现,无论是购房者还是售房者,在限购风行的大背景下,都在迫切寻找一个“突围”的出口。“商住两用房”能受到偏爱,也正是因为该类项目能规避目前限购的形势。

据了解,选择“商改住”项目的客户,很大一部分是投资类客群;另外一部分是受限购政策或经济能力限制的年轻人。

“商改住项目最大的吸引点就在于自住、投资皆可,而且不受限购政策限制。”郭毅告诉记者。

由于不受限购约束,“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。

但是,对大部分人来说,“商改住”真的是投资和自住的最佳选择吗?

据记者了解,“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同,配套设施不同,容积率及绿化、公共设施面积不同,安全级别不同,物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。

比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

本报记者咨询了一些房地产业内人士,他们并不认为类似的商用住宅项目是投资上策。尽管许多类似项目购入价格比正规住宅低,却并未拥有充足的升值潜力。一位业内人士表示:“先不说水电和燃气的不足,单说产权就没有吸引下一批买家的优势。”

对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看,虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电,但也只是“偷偷摸摸”见不得光,无法写到购房合同中。也就是说,大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

除此以外,政府并未对这类项目的产权做出明确的规定,在买了这种住宅后,也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标;而且项目一旦转手,在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。

除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举,对购房者而言,以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐,并不是一笔看上去很美的投资。

游走在政策的灰色地带,涉嫌违规的项目负责人对“商改住”也很敏感、很避讳,当记者提及“商改住”一词时,多个商改住楼盘的负责人都反应强烈,并矢口否认,“不是商改住,是商住两用”。对此,专家表示,二者并无本质区别,只是文字游戏罢了。

上海某房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者,“商改住”是限购政策下一个政策规避的产物。对于此类物业,一般购房者并不是很懂其模式。但往往会因为此类住房规避了限购限贷政策,而积极购买。不过此类住房的缺陷也是明显的,比如首付款比例比较大,而且产权、住房的水电费用标准等方面,都不如普通商品住宅。

他还指出,商改住的住房,背后可能和业主落户等需求会发生冲突,进而使得购房后的部分需求没法满足。“举例来说,如果此类商改住项目并非学区房的领域,那么未来子女入学也很困难。甚至有些开发商承诺未来此类住房会从40年产权变为70年,但此类承诺可能失信的概率很大。”

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