即将步入第四季度，江门楼市在前三季度有哪些热点？面对供应库存高企的难题，开发商采取哪些手段“自救”？经过一轮降价潮，房价是否还会再降？江门地产业内人士为读者一一解读。

　　江门资深地产专家、元子地产总经理谭华驹：

　　乡镇盘入市是今年一大亮点

　　“五一前观望情绪浓，因为局势未定，这种观望情绪弥漫在开发商和买家中。”江门资深地产专家、元子地产总经理谭华驹指出，买家都在等楼价跳水，期待开发商降价。而开发商则是无人带头跳水降价，谁都不想做“领头羊”，担心提前降价没有效果。结果导致五一前成交、推货都不畅旺，市场平淡。

　　谭华驹，以保利带头打破价格平衡之后，江门楼市开始进入以价换量的阶段。“这一点在6月份表现得非常明显，各个区域的一些楼盘都纷纷跟进。”谭华驹认为，这股降价潮与其是开发商和开发商的博弈，还不如说是开发商与消费者之间的博弈。在这种以价换量的过程中，观望情绪逐渐被打破，并且成效分别在6月份和8月份得到体现，这两个月的成交套数成为今年1月到8月中两个“破千”的月份。

　　8月市场供应放量大增，为年内单月最高。传统的供应高峰提前到来。截至8月底，市场待售商品住宅共约12600套。谭华驹认为，今年库存量高企是已经在预料之中的了，去年楼市形势太好，今年扎堆推货的情形可以预料，但是这么高的库存在过去几年中仍属少见，这也是今年出现降价潮的重要原因。

　　谭华驹表示，乡镇盘入市是今年的一大亮点。“今年多个乡镇盘入市，包括潮连益丞富隆居、外海富隆居、外海翡翠华府和帕佳图等，这些项目价格低，在本区域市场受热捧，一些乡镇盘还成为市场的‘黑马’。”其中，益丞富隆居在7月开盘时，其推出的102套产品一夜售光，成为江门楼市2014年以来首个“夜光盘”。9月，益丞富隆居推出第7幢产品，再一次“夜光”。

　　7月份限购全面放开，特别是7月10日到月末，短短20天就有18个城市调整限购政策，随后限贷政策也开始松动。谭华驹认为，江门虽然没有实行限购政策，但这些信息也刺激了江门楼市，市场信心恢复，整体氛围转变，8月份达到成交的二次高峰与“双限”的松动不无关系。

　　谈到“金九银十”，谭华驹表示这几年江门的传统销售旺季如五一、十一都不怎么样，含金量大打折扣，“金九银十”更像是一种炒作。“像今年的销售旺季就已经提前了，变成‘金八银九’了。”谭华驹表示，今年江门大部分楼盘项目“抢跑”，将促销活动提前，6、7、8三个月市场表现活跃，其中8月市场成交量达到峰值，预计9月份成交比8月会稍有回落，但是要比5月份之前都要好。

　　江门东华房地产开发有限公司营销经理李松杰：

　　年度最佳抄底机会即将过去

　　江门东华房地产开发有限公司营销经理李松杰表示，纵观今年上半年的楼市，受大环境的影响，一季度成交数据略显萎缩，成交面积与成交套数都较2013年有所下降。在此情况下，各大楼盘都调整了市场策略。步入第二季度，房价有所松动，特别是在龙头项目的带动下，大力促进了成交，6月份成交量有所上升。但整体楼市发展比较平稳，成交面积与成交套数都较为稳定。

　　李松杰指出，自2012年下半年至2013年，江门房地产销售一片红火，各大开发商也纷纷加大了开发投资力度，受开发周期的影响，新货陆续在2014年上市；而今年上半年，受大环境影响，房地产成交数据略显萎缩。“双重影响下，江门中心城区库存自然就高了。进入第二季度后，各开发商加大了去货力度，目前的成交价和成交量都比较平稳，‘去库存’仍将是相当一段时间内的主旋律。”李松杰说，在目前的激烈去货竞争压力下，很多楼盘调整营销策略，应市场变化的“以价换量”营销模式明显，促销活动频繁。对于消费者而言，在目前的竞争环境下找到高性价比的产品更加容易。

　　李松杰分析，由于住宅高库存的大环境影响，在各个发展商的博弈之下，消费者逐步加快了购房节奏，8月份的成交套数达年内最高，突破1100套，环比增长24%。“就目前的成交数据来看，由于前期市场透支了部分刚需客户，也有部分客户持币观望，期待国庆黄金周再出手，所以总的来说，虽然市场刚需产品增加了不少，但在市场价格没有大幅波动的前提下，9月份成交量会相对平稳，不会出现明显的大幅增量。”李松杰说。

　　不过，仍有不少房企抓住“金九银十”时机进行价格营销。对此，李松杰认为是一种正常的市场行为。他说，2013年去货量比较大，应该是提前消化了今年部分购房者的置业需求。而由于2013年江门房地产市场状况良好，很多楼盘都加大了开发力度，市场存货量逐渐加大，从去年末延伸到了今年。

　　此外，从政策上看，目前银行贷款政策收紧，购房者持币观望。“开发商迫于资金压力以价换量，不过降价幅度仅为5%～10%，应该是一种正常的价格调整，适应现时江门楼市的状况。”李松杰透露，预计“金九银十”后江门市场将回归正常，既不会出现上半年浓厚的观望情绪，也不会出现第三季度成交的火热，预计成交收窄，价格方面相对平缓，不会有太大的波动。年度最佳抄底时机即将过去，一切回归正常轨道。

　　对于益丞富隆居两度实现“夜光”，李松杰表示，富隆居的热销说明了镇区强大的购买力和住房需求，高性价比是产品在市场竞争中胜出的王道。目前江门郊区盘还比较少，销售情况主要还是看价格，同时还要看如何对项目进行包装处理。他认为，从江门目前的郊区盘来看，大多数都有着成熟的生活配套圈，很多客户也是周边的原住居民，他们对一些片区有着自己的惯性感情。

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