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江门楼市解读:房价到达冰点 现为购房抄底好时机

https://m.biud.com.cn 2014年09月30日11:01 家居装修知识网  

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  即将步入第四季度,江门楼市在前三季度有哪些热点?面对供应库存高企的难题,开发商采取哪些手段“自救”?经过一轮降价潮,房价是否还会再降?江门地产业内人士为读者一一解读。

  江门资深地产专家、元子地产总经理谭华驹:

  乡镇盘入市是今年一大亮点

  “五一前观望情绪浓,因为局势未定,这种观望情绪弥漫在开发商和买家中。”江门资深地产专家、元子地产总经理谭华驹指出,买家都在等楼价跳水,期待开发商降价。而开发商则是无人带头跳水降价,谁都不想做“领头羊”,担心提前降价没有效果。结果导致五一前成交、推货都不畅旺,市场平淡。

  谭华驹,以保利带头打破价格平衡之后,江门楼市开始进入以价换量的阶段。“这一点在6月份表现得非常明显,各个区域的一些楼盘都纷纷跟进。”谭华驹认为,这股降价潮与其是开发商和开发商的博弈,还不如说是开发商与消费者之间的博弈。在这种以价换量的过程中,观望情绪逐渐被打破,并且成效分别在6月份和8月份得到体现,这两个月的成交套数成为今年1月到8月中两个“破千”的月份。

  8月市场供应放量大增,为年内单月最高。传统的供应高峰提前到来。截至8月底,市场待售商品住宅共约12600套。谭华驹认为,今年库存量高企是已经在预料之中的了,去年楼市形势太好,今年扎堆推货的情形可以预料,但是这么高的库存在过去几年中仍属少见,这也是今年出现降价潮的重要原因。

  谭华驹表示,乡镇盘入市是今年的一大亮点。“今年多个乡镇盘入市,包括潮连益丞富隆居、外海富隆居、外海翡翠华府和帕佳图等,这些项目价格低,在本区域市场受热捧,一些乡镇盘还成为市场的‘黑马’。”其中,益丞富隆居在7月开盘时,其推出的102套产品一夜售光,成为江门楼市2014年以来首个“夜光盘”。9月,益丞富隆居推出第7幢产品,再一次“夜光”。

  7月份限购全面放开,特别是7月10日到月末,短短20天就有18个城市调整限购政策,随后限贷政策也开始松动。谭华驹认为,江门虽然没有实行限购政策,但这些信息也刺激了江门楼市,市场信心恢复,整体氛围转变,8月份达到成交的二次高峰与“双限”的松动不无关系。

  谈到“金九银十”,谭华驹表示这几年江门的传统销售旺季如五一、十一都不怎么样,含金量大打折扣,“金九银十”更像是一种炒作。“像今年的销售旺季就已经提前了,变成‘金八银九’了。”谭华驹表示,今年江门大部分楼盘项目“抢跑”,将促销活动提前,6、7、8三个月市场表现活跃,其中8月市场成交量达到峰值,预计9月份成交比8月会稍有回落,但是要比5月份之前都要好。

  江门东华房地产开发有限公司营销经理李松杰:

  年度最佳抄底机会即将过去

  江门东华房地产开发有限公司营销经理李松杰表示,纵观今年上半年的楼市,受大环境的影响,一季度成交数据略显萎缩,成交面积与成交套数都较2013年有所下降。在此情况下,各大楼盘都调整了市场策略。步入第二季度,房价有所松动,特别是在龙头项目的带动下,大力促进了成交,6月份成交量有所上升。但整体楼市发展比较平稳,成交面积与成交套数都较为稳定。

  李松杰指出,自2012年下半年至2013年,江门房地产销售一片红火,各大开发商也纷纷加大了开发投资力度,受开发周期的影响,新货陆续在2014年上市;而今年上半年,受大环境影响,房地产成交数据略显萎缩。“双重影响下,江门中心城区库存自然就高了。进入第二季度后,各开发商加大了去货力度,目前的成交价和成交量都比较平稳,‘去库存’仍将是相当一段时间内的主旋律。”李松杰说,在目前的激烈去货竞争压力下,很多楼盘调整营销策略,应市场变化的“以价换量”营销模式明显,促销活动频繁。对于消费者而言,在目前的竞争环境下找到高性价比的产品更加容易。

  李松杰分析,由于住宅高库存的大环境影响,在各个发展商的博弈之下,消费者逐步加快了购房节奏,8月份的成交套数达年内最高,突破1100套,环比增长24%。“就目前的成交数据来看,由于前期市场透支了部分刚需客户,也有部分客户持币观望,期待国庆黄金周再出手,所以总的来说,虽然市场刚需产品增加了不少,但在市场价格没有大幅波动的前提下,9月份成交量会相对平稳,不会出现明显的大幅增量。”李松杰说。

  不过,仍有不少房企抓住“金九银十”时机进行价格营销。对此,李松杰认为是一种正常的市场行为。他说,2013年去货量比较大,应该是提前消化了今年部分购房者的置业需求。而由于2013年江门房地产市场状况良好,很多楼盘都加大了开发力度,市场存货量逐渐加大,从去年末延伸到了今年。

  此外,从政策上看,目前银行贷款政策收紧,购房者持币观望。“开发商迫于资金压力以价换量,不过降价幅度仅为5%~10%,应该是一种正常的价格调整,适应现时江门楼市的状况。”李松杰透露,预计“金九银十”后江门市场将回归正常,既不会出现上半年浓厚的观望情绪,也不会出现第三季度成交的火热,预计成交收窄,价格方面相对平缓,不会有太大的波动。年度最佳抄底时机即将过去,一切回归正常轨道。

  对于益丞富隆居两度实现“夜光”,李松杰表示,富隆居的热销说明了镇区强大的购买力和住房需求,高性价比是产品在市场竞争中胜出的王道。目前江门郊区盘还比较少,销售情况主要还是看价格,同时还要看如何对项目进行包装处理。他认为,从江门目前的郊区盘来看,大多数都有着成熟的生活配套圈,很多客户也是周边的原住居民,他们对一些片区有着自己的惯性感情。

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