央行和银监会抛出“认贷不认房”房贷新政10日以来，开启银行房贷政策落地的“窗口期”。银行执行房贷新政、房企改变销售策略和购房者观望的博弈局面开始显现。目前济南各大银行房贷新政细则仍未落地，房企频繁出招试探，有项目为留住客户推出延期付首付的策略，新政刺激下济南楼市成交现反弹，但多数购房者仍在观望。

　　国庆假期结束之后，农行、建行、中行等银行的总行层面，陆续表示正积极制定细则。记者了解到，目前济南各银行暂时还没有实行新政，大部分银行正在等待银行总部政策的下达。业内预计，本月内，大多数银行都将出台细则。不过，首套房贷7折利率恐怕只是“奢望”。根据贷款新政，从10月1日起，中行对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

　　对于首付最低三成，还可享受最低7折基准利率的优惠，多家银行网点工作人员表示，央行提出的“首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍”只是指导利率，并非实际要求。对于房贷利率折扣问题，一位银行业内人士对记者表示，是否执行利率7折要根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等来区别确定。而考虑到银行的资金成本，7折的利率优惠可能性不大。从实际情况来看，在新政出台前，济南地区首套房贷利率大多在基准利率至上浮5%的水平，且放贷周期较长。因此业内预计，即便房贷新政全面落地，首套房贷利率水平也将以基准利率为主流，最多下浮不超过10%。因而综合各种实际因素，房贷七折利率恐怕难以实现。从利率的角度看，由于目前济南虽然有银行执行新政，不过打折力度不大，购房者虽然入市门槛低了，但购房者成本却并没有降低多少。

　　房贷新政出台后，对于首套房认定的变化，使部分改善性需求的购房市民大大降低了首付比例。这一政策被认为是央行救市的积极举措。对于新政刺激下的市场变化，各大房企也频繁出招试探。

　　限贷放开，成为楼市销售利好，一些开发商有了涨价冲动，面对新形势，开发商有小涨试探、观望、促销跑量三种心态，其中以观望的居多。紧随房贷新政，国庆期间一些房企传出“节后涨价”的声音，刺激了成千上万购房者的神经。房贷新政出台后反应比较敏感的大多为改善性楼盘，记者询问了多家楼盘发现，涨价虚张声势的成分巨多，有的是完成指标的房企试探市场，更多是明涨暗降；有的是“放空炮”；更多的企业选择观望。奥体片区的某改善楼盘项目，价格每平上调了大约150元，但得知记者购房意愿强烈，置业顾问表示还可以向公司再申请折扣，打完折算下来仅比节前总房款多3元。

　　相比改善型楼盘的“大动静”，济南不少刚需盘表现相对理性。东部片区的一家刚需项目继续在节后打出限时特价多重优惠的大幅促销牌，项目负责人介绍说，现在正是“银十”购房季的促销节点，不管贷款新政如何调整，细则落地前尚需时日，对市场的影响还不明确，因此积极推盘走量才是当前稳妥不变的销售策略。

　　虽然信贷细则尚未落地，目前仍按老政策执行，但不少项目为了“抓住”客户，可以先交定金定房，首付款、签合同及贷款都可以延期10天至20天再办理，给客户留出缓冲时间，等待细则落地，执行新的贷款政策。还有的项目对二次置业者直接收取三成首付，能先抢一个算一个。对于购买二套房和三套房的客户来说，房贷新政将对他们购房贷款产生较大影响，按老政策无法贷款，如果按照新的政策，银行可以根据实际情况提供贷款。这两类客户是成交的主力，他们也在观望具体实施细则的出台。推出延期付首付的项目负责人说，为了先“抓住”这些客户，他们推出了延期交首付、延期签合同、延期办理贷款的政策，在合理的范围内，可以延期10天至20天，最晚可以在月底签合同。目前只要先交上2万元定金就可以。

　　面对房贷新政出来以来市场的微妙变化，济南购房者表现较为平静。虽然在新政出台当天起，就有不少购房者致电银行和房企咨询有关新政的细节，但不少购房者面对房企雾里看花的涨价风声依然选择观望，想等待新政细则落地后根据具体的房贷政策再结合自身居住需求出手购房。

　　业内人士认为，如今全国房地产市场形势与5年前已明显不同，即便成交出现比较大的反弹，房价也不会再疯狂上涨。最大的变化是房地产市场的供需状况已经由当年的供不应求变成供应过剩，与此同时，在经历近年来持续调控后，民间资金进入住宅投资市场已大大减少，多数银行也将房贷视为鸡肋，大举投放甚至大量打折投放的可能性并不大。

　　以济南为例，按去年月均销售62.78万平方米算，未售存量全部卖掉至少需要11个月。而从6月到年底这一段时间，还有300万平方米以上的新增供应量。如以今年 1-8月平均不足50万平方米的月均成交量计算，全部卖完需要20个月左右。

　　分析人士认为，从楼市供需状况及现有政策看，即便新的政策带来成交的明显反弹，房价也不会出现大幅上涨，未来房贷新政对楼市的利好影响可能没有想象得那么大，银行的具体执行情况可能使得新政利好‘打折’，开发商不宜过度乐观。另一方面，市场上不排除未来房地产项目此前推出的优惠政策可能会逐步取消、折扣力度降低。因此急需住房的首次置业者和刚需改善型购房者不妨适时出手抄底，不失为理性的选择。

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