对于严格执行“限购”的北上广深和三亚来说,“银十”前半段房地产市场活跃度因9月30日央行调整“限贷”政策而升温不少。业内人士分析认为,信贷政策松动所带来的效应虽有所显现,但是否能带动成交量大增,仍要看银行的执行力度,这一效果将在四季度逐步释放。
新政搅动市场,“看客”明显增多
　　中国人民银行9月30日发布了关于放松住房信贷政策的通知。通知中修改了首套房贷的认定标准,同时要求各商业银行对住房贷款的利率、放款时间等根据自身条件进行调整。
　　据链家地产市场研究部统计,“十一”长假期间,虽然北京市商品房网签量同比下降超过30%,但日均新增客源量较9月份增加25.3%。
　　上海易居研究院数据显示,10月1-10日,上海新建商品住宅成交量为8.4万平方米,同比减少了22.3%,但明显小于前三季度成交量同比下滑32.2%的跌幅。记者走访上海多家中介门店发现,受松绑房贷政策的影响,国庆小长假期间,大部分门店来客量不减反增。中原地产浦东北蔡二店经理告诉记者:“多数客户边咨询政策边看房,带看量处于上升期。同时,在政策受益最为明显的刚需区域,客户纷纷结束观望提前出手,带动了小长假期间成交量的上升。”上海多家中介门店经理还反映,由于信贷政策的松绑直接降低了买家的购房成本,导致房东心态有所转变,在议价上开始有所保留,目前部分房东已经开始上调挂牌价,还价空间收窄。
　　同样,新政对广州和深圳楼市的刺激作用也有显现。根据广深一些标杆房企的反馈和记者的现场走访,黄金周期间广东楼市明显回暖,特别是均价较低的远郊盘,成交明显放大。以深圳为例,“十一”期间多数楼盘的到访客户量明显增加,开盘项目的成交也都有所提高。
　　一直想购买二套房改善居住环境的上海白领林女士告诉记者,“信贷新政对我们的购房计划触动很大,如果开发商在价格方面能再优惠一点,银行利率给得优惠一些,我们就会马上出手了。”
市场回暖应是情理之中
　　中国房地产信息集团研究中心认为,调整“限贷”政策,救市力度远超市场预期,市场活跃度有提升也在情理之中。首先,“限贷”松绑,改善型需求尤其是首次改善型需求的首付压力降低,积压数年的大量二套改善性需求开始陆续释放；其次,一些房地产企业因利好政策也开始跟风涨价,“买涨不买跌”的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者开始敲定交易。
　　链家地产数据显示,“十一”长假期间,北京市新增需求供应比为9.3,较9月份上涨了将近50%。链家地产市场研究部张旭认为,信贷政策落地后,预计将有一批改善性客户借此入市。市场需求量持续上升,10月份市场或将在9月份的基础上进一步好转。
　　西南财经大学中国家庭金融调查数据显示,在中国城镇地区,68.9%的家庭拥有一套住房。在这些家庭中,有19.7%没有负债,并计划在未来五年购房。限贷松绑将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。据其估算,限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放,其中,一线城市释放的住房需求约为50万套。
　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,房贷新政意味着政府放松了对楼市的管制,将激活全国房地产市场,对供需双方都将产生影响。目前已经带来了楼盘访客量的大幅上升和成交的明显回暖。
回稳趋势已经确立,需求将陆续释放
　　中房信研究中心副总经理林波认为,目前市场筑底回稳趋势已经确立,受限贷放松政策的积极影响,真正有意向购房群体将重树信心,特别对于改善型需求而言无疑是重大利好,预计四季度这部分大量积压的需求会陆续释放。
　　市场分析人士表示,新政的执行效果还需时日,但可以肯定的是,此后市场将出现深度转变,不仅仅是成交量会得以提升,更重要的是价格将很可能出现转折。宋丁说,新政的首要作用是止跌,促使成交回升。而价格的回升一般会滞后于成交的回升,预计四季度房价将保持平稳。
　　但业内人士普遍认为,信贷政策的趋好是否能够带动成交回暖,仍要看银行的执行力度。
　　海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路认为,央行出政策,地方也要有一个政策制定的过程,对各地影响会有滞后,最早也要等到12月份以后会有成交量的回暖。同时,现在所有的政策不会带来大的行业反转,因为市场已经进入到供大于求的状态,所以这些政策调整会促进市场健康的筑底,但不会出现快速的反弹。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业整体风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多方面因素的影响下,新政对于未来楼市成交量的实际影响,将随着各商业银行具体的执行情况而落地,这一过程短期内预计仍然难以看到效果,但在四季度效果将逐步释放。(参与采写记者孔祥鑫、郑钧天、王浩明、赵瑞希、郭信峰、郑玮娜)

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