9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知。传闻已久的“房贷新政”空降楼市，房地产市场再次成为全民关注的焦点，一时间“楼市回暖”、“价格上调”之类的呐喊声充斥于耳，究竟新政威力几何，又将引领市场走出怎样的轨迹呢？

　　反应不一

　　开发商激进置业者迟疑

　　此次房贷新政涉及“首次贷款利率下限执行7折”、“首套房贷结清，二套房贷按首套执行”等核心内容。文件出台以来，尽管各商业银行尚处于摸索甚至观望态势，但开发商显然比它们表现得更为积极。

　　原本就筹谋着在“十一”期间大有作为的开发商，不少选择了在9月底开盘或加推，恰逢“东风劲吹”，他们似乎一下子看到了春天。很快，网络上就流传起部分开发商要求内部涨价的消息，虽然真假难辨，但从近来本市部分楼盘的销售说辞中不难发现，开发商正热衷于向准业主灌输“新政落地，楼市回暖”的信号，一部分激进的开发商甚至在回调优惠点位，或是按基准利率的8、9折展开预售。

　　客业双方都在紧盯着新政将以怎样的姿态落地，但与开发商的集体亢奋不同，置业者的想法尚没有完全统一。在随机采访中，市民田先生表示，今年一直琢磨着改善居住环境，却苦于没有足够的资金作为第二套首付。这次房贷新政的出台让他喜出望外，最近他在寻求出手老房子的同时也正忙着看新房。相比之下，市民雷女士的想法则显得更加谨慎，她认为，如果商业银行资金成本高、贷款风险高，新政能执行到何种程度还无法确定，银行不放钱，市场的消费信心很难有明显的改观，因此还要再等一等。

　　交易趋稳

　　长假不见涨观望情绪浓

　　新政刚刚出台，楼市交易就被预言“天天向上”，“十一”长假是检验真假的最好机会。中国房地产指数系统的监测数据表明，10月1日—7日，北京、上海、成都等全国20个主要城市累计成交面积同比下降9.7%，与2012年同期相比下降6%，置业者未见消散的观望情绪造就市场交易趋稳。

　　“天津楼市不论是成交量，还是反映市场活跃度的新增客户量均呈现持平走势。”我爱我家市场研究中心经理郭燕介绍，新建商品住宅成交639套，同比下降了56.8%；二手房方面，我爱我家在“十一”期间平均每天二手房买卖交易量与中秋小长假持平，与去年黄金周相比日均交易量下滑约15%。无独有偶，北京作为全国楼市的风向标，国庆前6天住宅网签量仅510套，为2009年以来第二低值。其中，新房同比下滑39.7%；二手房下滑13.6%，创2009年以来同期新低。

　　交易爆发预期落空，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为出现这样的情况并不例外。“在房贷新政第一只靴子落地之后，购房人对商业银行的实际执行出现了短期的观望，在市场方面即体现为“十一”期间交易量的走低。未来一段时间，这一短期的观望情绪将随着商业银行执行情况的明确而消散。”

　　政策发酵

　　瞄准自住客看好中长期

　　一面是政策“叫好”，回暖预期高涨，一面是市场“不叫座”，交易量短期不见冲高，购房者在又一个十字路口驻足思量，究竟楼市会拐向哪个方向？凭借以往的经验，业界对房贷新政将带来的中长期效应普遍看好。

　　郭燕认为，本次政策调整更多是瞄准刚需、自住型需求“被挤出”现阶段市场成交这一现象所做的调整，是对自住型置业群体的支持和保障，对于楼市交易量的复苏会形成积极影响。她同时表示，短期内各地方银行需根据风险情况等因素综合考虑新政的执行与否，因此政策尚未落地的期间内，购房者的观望情绪或将增加。

　　“近年来无论是新增贷款变化或是利率调整均对房地产市场起到了重要影响，市场量价变化与信贷政策的松紧方向紧密相关。2009年信贷政策由紧转松曾推动房地产市场迅速转向，而调整后的首套、首改房贷标准已接近于当时水平。”中国指数研究院天津分院近期在一项专题研究报告中指出，首套房“认贷不认房”，此前被抑制的首次改善需求将迎来购房成本尤其是首付比例的大幅降低，促进首改抓紧政策利好入市。同时，此次调整在未限购城市放开多套房贷，虽然《通知》同时强调了金融机构需把控风险、把握尺度，但拥有多套住房且已还清贷款的家庭多为银行优质客户，是贷款发放的重点倾斜对象。因此，本次调整对改善性需求的推动作用或将强于首置需求，中高端改善及投资需求的陆续入市或将有助于扭转当前房地产市场连续下行的态势。

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