搜房产业网讯：中国指数研究院10月11日发布《2014年三季度中国房地产市场研究报告 》，2014年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求。【下载报告】【更多报告】

第一部分：2014年上半年中国房地产市场形势总结

1.政策环境：限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松

2014年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。同时，棚户区改造等保障安居工程支持力度加大，不动产统一登记等长效机制建设有序推进。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善，长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。

(1) 中央定调千方百计去库存，地方放松限购多轮救市

住建部定调“千方百计去库存”。7月11日，住房和城乡建设部部长陈政高召开全国住房城乡建设工作座谈会，提出各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积。这意味着从中央层面放开对限购等短期行政手段的限制，允许各地按照实际情况调整。

各地因地制宜多轮放松限购。继二季度个别城市放开限购后，三季度各地限购放开步伐加快，或定向或全面取消限购。目前47个限购城市中，仅剩一线城市和三亚5市仍在坚守。同时限购放松力度也逐渐加大，武汉、宁波、青岛等城市在经历第一轮定向放松限购政策后，于8月、9月宣布全面放松限购，至9月末共计29个城市官方正式宣布全面取消限购。

(2) 中央推动金融改革促自住性刚需释放，地方放松信贷政策多方面促楼市发展

货币政策注重精准定向微调，短期现宽松化，房企资金压力缓减。三季度，中国人民银行多次表示，仍将持续实施稳健的货币政策，继续深化金融体制改革，并贯彻定向调控要求，精准发力。8月央行两次向部分支行增加再贴现额度，9月央行向五大行释放5000亿元常备借贷便利（SLF）。同时媒体消息称监管层将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，这表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力或将得到缓解。

(3) 多渠道金融支持棚户区改造，保障性安居工程持续推进

加强棚户区改造的金融财政支持。2014年7月29日，中国银监会批复国家开发银行股份有限公司住宅金融事业部开业2，中央一直强调的“创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持”已正式成为现实。据统计，2014年上半年国开行发棚改贷款2195亿元，远高于去年全年的1060亿元。另有消息称国家开发银行已从央行获得3年期的1万亿元抵押补充贷款（PSL），并将用之支持棚户区改造、保障房安居工程及三农和小微经济发展。此后，国务院多次下发文件和表态，强调加大对于棚户区改造的金融支持力度，多渠道支持棚改建设。

(4) 不动产统一登记、土地户籍财税改革取得新进展，长效机制建设加速推进

不动产统一登记工作进入实质性阶段。2014年8月15日，国务院法制办公室公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，对全社会公开征求意见3。《条例》中提出建立城乡统一的登记制度，明确了不动产登记执行部门、不动产登记信息实时共享和依法查房的主要人群。同月，国土部办公厅正式印发执行《地籍管理司（不动产登记局）主要职责内设机构和人员编制规定》，确定地籍管理司（不动产登记局）的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。不动产统一登记的四步走时间表也随之公布：从2014年开始，力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设；两年左右时间逐步衔接过渡，统一规范实施；三年左右时间全面建立并完善各项制度；四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

2. 新房：限购调整未改需求预期，三季度市场仍供大于求，住宅价格降幅扩大

(1) 供需：受房企促销、限购调整和季节性要素影响，三季度同比降幅收窄，但下行趋势不改

整体表现：三季度成交量环比回升，同比降幅收窄

2014年三季度，在限购政策调整、房企加大推盘促销推动下，市场成交较二季度有所回升，但较去年同期仍有较大差距，市场仍处下行周期。三季度50个代表城市成交商品住宅约6666万平方米，环比二季度增长6.2%；同比来看，受2013年同期高基数影响，三季度市场成交同比下降14.1%，降幅较上季度收窄5.1个百分点。累计来看，2014年前三季度重点城市成交18999万平方米，同比下降17.2%，降幅较上半年收窄1.6个百分点。

各类城市：一线城市环比小幅下降，二三线城市受限购放松影响环比增长

2014年三季度，一线城市成交量环比小幅下降1.4%，二线城市环比增长6.7%，三线城市环比增长8.3%。同比来看，各类城市成交量均为近三年同期最低水平，一线城市同比降幅最大，下降27.7 %，降幅较二季度扩大3个百分点，二线城市同比下降12.6%，降幅较二季度收窄5.5%，三线城市同比下降11.7%，降幅较二季度收窄8%。

限购放松：短期内刺激需求释放，但难以扭转大局，金融支持力度不断加强

自2013年9月温州率先放松限购至今，47个实施限购的城市中除北京、上海等5个城市外，其余42个城市均已取消或放松限购政策。限购放松能够在短期内刺激需求集中爆发，当月成交量大幅上涨，但2-3个月之后，成交量有所回落。

(2) 供应：房企加大推盘力度，住宅新增供应量为近年来较高水平

整体表现：房企加大推盘力度，三季度供应持续走高，1-9 月住宅新增供应量为近年同期最高水平

房企加大推盘力度，三季度供应量持续走高。三季度，20 个代表城市供应量继续增长，至5131 万平方米，环比增长2.4%，但受去年高基数影响，同比下降2.4%，但仍处于近几年较高水平。今年1-9 月，代表城市住宅供应量较去年同期增长3.4%，累计供应量达到13061 万平方米，月均供应量为1451 万平方米，是近五年同期最高水平。9 月供应量为2094 万平方米，环比增长51%，同比增长1.2%。

各类城市分化明显：三季度广州、南昌、深圳供应量同比大幅增加，芜湖、沈阳降幅超两成

三季度代表城市供应量增速明显分化。半数城市供应量同比明显增长，广州、南昌、深圳增幅超过50%，武汉涨幅接近4 成，北京上海小幅上涨；芜湖、沈阳同比降幅超过20%，苏州、东莞降幅超过10%。

(3) 供求对比：整体市场呈供大于求态势，库存量创新高，出清周期持续延长

销供比：整体市场供大于求，销供比创近三年同期最低水平

“千方百计去库存”背景下，新批上市面积持续增长，而由于整体市场下行，销售同比大幅下降，导致三季度代表城市整体销供比由去年同期的0.79降至0.68，与二季度持平。1-9月，代表城市整体销供比也由去年同期的0.97降至0.77。

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