售出的农民房遭遇拆迁，并获赔了一笔不菲的拆迁款。原房主郑某反悔了，他寻思着通过诉诸法院的方式，拿回房子的赔偿款……
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案例：
看到不菲拆迁款
原房主反悔
1999年12月6日，李某买下了位于西溪路的两间三层农民房屋，并与原房主郑某签订了《售房协议》，该协议约定：郑某将其房屋以8万元的价格出售给李某，并在房款付清后将土地证、房屋所有权证交付李某。协议签订后，李某依约支付购房款8万元，此后，该房屋一直由李某居住。
2012年，该房屋被政府依法征收。2012年6月，郑某及其妻子陈某向李某出具委托书，明确西溪路的房屋自愿出售给李某，当时由于特殊原因至今尚未过户，现因政府旧城改造需要上述房产列入拆迁对象，委托人愿由李某全权代理拆迁全部手续事项。
2012年10月，住建局与李某签订《房屋征收货币补偿协议》，并由李某领取补偿款33万元。12月，李某将补偿款中的6万元给了郑某，郑某也出具了收条，收条载明：今收到李某人民币6万元，该款是西溪路房产卖给李某后所做的一次性补偿款，今后双方再无任何瓜葛，亦不能反悔。
然而2014年4月25日，郑某却向法院起诉，要求确认其与李某签订的售房协议无效，认为农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因李某不是本集体经济组织成员，该《售房协议》应属无效。
李某则辩解说：“购房时郑某说能够过户，但是购买后就无法过户了。拆迁时，郑某夫妻俩写过委托书给我，拆迁后享有的权利都是给我的，我也已经去拆迁办办理了相关手续。”
经过审理后，法院判决认为，郑某授权李某与住建局签订《房屋征收货币补偿协议书》，并由李某领取补偿款后，合同标的物即诉争房屋已被拆迁，在合同标的物不存在的前提下，认定合同无效已无意义。
同时，法院认为郑某的行为违反了诚实信用原则。本着于有利于双方当事人纠纷一次性解决的初衷，驳回了郑某的诉讼请求。
律师点评：
应谨慎购买
农民房
胡增冬：浙江三道律师事务所律师。
根据《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，郑某与李某签订的《售房协议》本应无效。
但是由于郑某不仅授权李某办理拆迁相关手续，李某也支付了购房款和领取了拆迁补偿款。在拆迁过程中出现的纠纷已做了一次性解决处理。郑某欲获得相应利益，其行为已违反了民法的诚实信用原则。法院为了兼顾个案的公平，避免纠纷重复处理，故而作出上述判决。该案件属于特例，通常情形仍应谨慎购买农民房。 本报记者 丁咏梅
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