广州二手楼市在今年的前三季度经历了一场“深寒”，二手住宅登记交易约3.8万宗，与去年相比减幅近五成；网签1.75万套，均减少四成。近日，合富置业发布《2014年前三季度合富标准二手住宅价格指数（广州）分析报告》，合富房地产经济研究院院长龙斌表示，预计四季度二手市场人气将有所好转，交投有望温和回升。
首置买家占比六成
据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年前三季度广州二手住宅登记交易约3.8万宗，较2013年前三季度的减幅接近五成。上半年受房贷收紧、大市趋缓、“三年社保”政策、新盘分流等因素综合制约，广州二手楼市总体低迷，买家观望浓厚，交投同比2013年同期减少约五成，房价高位略调。三季度，佛山“解限”、房贷新政等整体调控政策向松的信号增多，二手交投低位筑底，但回升仍乏力，价格大致维持平稳。
据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2014年前三季度广州二手住宅网签1.75万套，154万平方米，较2013年前三季度减少四成。价格方面，一季度广州二手楼价仍惯性微幅走高；但二、三季度则逐月有所回调。
据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，上半年广州二手住宅月均网签约为2100套，较2013年的3000套左右明显下滑。三季度，房贷、限购等整体调控政策向松，二手交投低位筑底，7、8、9月份的网签量基本维持在1650套左右的低位止跌，但回升仍乏力。
前三季度，广州二手买家的结构基本保持稳定、合理的态势，首置二手买家的占比大致保持六成左右，换房需求维持三成上下，长线投资客大致占一成以下。买家的整体实力较以往明显增强，不少买家希望“一步到位”，较优质的中高端物业成交增多，结构性拉升上半年的成交均价。受房贷仍然偏紧以及改善换房需求增多的影响，上半年一次性付款的比例上升至四成。
外围新盘低开出货潮向中心区蔓延
上半年，中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳。据合富标准指数数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/平方米以上，不少超过3万元/平方米。
与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多。如华南板块新盘的价格在1.5万—2万元/平方米之间；萝岗新盘的价格在1.3万—1.5万元/平方米之间；金沙洲也有部分一手楼盘的价格在1.4万—1.6万/平方米左右；此外，中海锦城、万科金域中央等部分广佛交界的项目也趁机跨界低价揽客。外围及近郊部分一手项目低开出货，有效地吸引了不少刚需买家前来捧场；部分新盘的价格与周围二手盘甚至有所倒挂，对部分二手客源的分流十分明显。
总的来说，这一轮低开出货的热潮始于外围区域缓慢地向中心区蔓延，对本区以及中心区的二手买家均产生明显的分流；同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。
让价幅度上升至接近10%
三季度，受“佛山解限”等政策向松等信号影响，买家的心态发生了微妙的变化。但由于仍有不少买家对政策以及新盘的优惠措施均有所期望，加上楼市消息面纷杂，买家大多看不清后市，“买涨不买跌”心态加重，入市步伐明显放缓。据调查，这部分继续“观望等降”的买家约占六到七成。
上半年，越秀、天河、海珠等市区物业的叫价大部分仍坚挺，学位房及较优质单位的价格尤稳。调查显示，市区愿意让价出货的业主不多，仅占一成左右；议价空间集中在5%—8%左右。
三季度，业主心态有所分化，约六成业主叫价仍坚挺，议价空间不足，多数集中天河、海珠、越秀等市区及番禺的优质地段。不过，愿意小幅让价的业主却有所增多，整体约占四成左右，各板块也有所差异，大多集中两成到五成之间。让价幅度则由上半年的平均5%—8%，上升至接近10%，但再进一步让价的意愿大多不强。
中心区二手均价2.6万元/平方米
据合富标准指数数据显示，2014年前三季度广州中心六区二手住宅成交均价高达2.6万元/平方米，个别月份甚至逼近3万元/平方米的大关，同比上涨21.3%；套均总价225.4万元，个别月份甚至超过250万元，同比上涨23.3%。
由成交单价的分布看，1.5万元/平方米以下的成交明显下降，由2013年的三成六，降至2014的两成五；2万元/平方米以上的占比明显增加，其中2.5万元/平方米以上的占比由2013年不足两成增至2014年的三成。总价方面，2014年二手住宅买家套均总价300万以上的占比在15%以上，较2013年的10%左右有所增加；相应的，200万以下占比则有所减少。高价段物业成交增多，主要与较优质中高端物业成交增多有关。
受房贷仍然偏紧以及“卖一买一”、二次及以上置业者增多的影响，前三季度一次性付款的比例上升至四成以上，较2013年的三成左右上升。其中越秀、原荔湾、天河等中心四区一次性付款的比例接近五成。
前三季度一次性付款的套均总价分别高达286.7万/套，远高于总体全市十区的套均总价。
预计四季度价格保持平稳
三季度，随着佛山“解限”、房贷新政等政策松动的信号增多，部分价格敏感的买家看楼积极性增加，交投量低位止跌筑底。对此，龙斌表示，四季度广州二手楼市较前三季度的“深寒”将会有所好转，主要体现在人气较前三季度或会有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以维持低位企稳或温和回升为主，价格基本保持平稳。他指出，央行在“十一”前出台“房贷”新政，广州一手楼市对新政也做了较积极的反应，人气和交投量均恢复到与往年正常月份相当的水平。不过，各银行具体细则出台及落地仍有一段时间，加上部分银行以及公积金的额度不足等因素，“房贷新政”的利好暂时以稳定预期为主；此外，中心区及番禺等区域的二手楼价始终高企，业主让价出货的意愿不强，加上高昂的二手税费，外围及近郊新盘分流部分二手客源的现象仍将持续。
南方日报记者 许蕾
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