去年中心六区二手房成交均价同比上涨近两成。 资料图片

　　去年广州二手住宅登记交易量同比锐减近五成。记者14日获悉，合富置业、满堂红等中介机构近日发布了2014年全年广州二手楼市总结与展望报告。其中指出，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，套均总价高达230万，优质贵价物业成交增多结构性拉升二手成交均价。

　　有意思的是，报告还分析了各类型物业去年第一到第四季度的让价空间，150万物业最好“讲价”，去年四季度的平均议价幅度略超10%。

　　南方日报记者 郑佳欣 实习生 李明秀

　　焦点 1

　　二手住宅成交同比缩水近五成

　　据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2014年1-11月广州二手住宅登记交易4.4万宗，353.6万㎡，较2013年同期的减幅接近五成。而据合富标准指数监测阳光家缘网签数据显示，2014年全年广州二手住宅网签2.47万套，220.2万㎡，较2013年同期减少三成。

　　满堂红地产发布的年度二手房报告则称，根据官方数据统计，去年广州原10区二手住宅登记量为4.88万宗，创自2004年以来最低水平，比2008年的53841宗还少了5042宗。

　　二手房成交为何会出现如此大的降幅？合富置业的报告显示，外围及近郊部分一手项目低开出货，加上部分开发商积极促销走货，部分新盘的价格与周围二手盘甚至有所倒挂，对部分二手客源的分流十分明显。由于部分开发商积极促销走货，而二手物业的价格大多降幅有限，造成了2014年一、二手楼市“冰火两重天”。尤其是四季度“930房贷新政”后，10、11、12月，广州一手网签均超过7000套，较前三季度的5000-5500套左右明显上升；而二手住宅的交投量仍较低位。受此影响，2014年广州二手住宅的占比有所下降，由2013年的55%，小幅下降至49.3%。

　　报告还分析称，由各区域的网签量看，天河、海珠、越秀、荔湾、白云等中心六区的网签量降幅较大，均在四到六成之间。番禺、花都、萝岗、增城、从化等外围片区的降幅相对不大，基本在一成左右。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，中心区的网签降幅远高于外围片区，主要与外围区域在2014年的年初才正式实施二手住宅全面网签有关，也与中心区楼价高企、部分需求外溢有关。

　　值得注意的是，2014年，中心区一手和二手的楼价总体仍然维持高位企稳。据合富辉煌(中国)市场研究部监测显示，天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的新盘价格均在3万元/㎡以上，超过4万元/㎡的新盘不在少数，中心四区的一手成交均价基本超过3万元/㎡，总体价格维持高位企稳。二手楼价方面，据合富标准指数数据显示，2014年市区新盘附近的较优质二手物业，价格基本维持在2.5万元/㎡以上，不少超过3万元/㎡。总的来说，一手盘的价格高出同地段较优质二手盘5000-8000元/㎡左右。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，2015年的广州二手楼市将受几个不定因素影响，如政策、信贷、卖方定价、客户选择等，当中尤以“穗六条”最为重要，故全年的走势不能作单一预测，必须分两种情况。第一种，若“穗六条”在整个2015年皆不放松，则信贷放松及降息手段可以促使第一季度二手市场成交延续2014年第四季度的态势继续放量，但准客户的消耗速度必然高于重新储备速度，第二季度之后将步入短期调整，二手楼价仍会下调，待符合入市资格的客户积累到一定量才重新释放，原10区月均登记量将从2014年的4400宗/月增加到4900宗/月左右。第二种，若“穗六条”在2015年某个月份得到放松，则放松前的表现类似上一种情况，放松后因入市客户增多及信贷政策的配合，二手市场特别是郊区板块被真正激活，原10区月均登记量有望回到5800宗/月的水平，二手楼价也会一改2014年的窄幅振荡态势，进入单边上行通道。

　　焦点 2

　　中心六区二手房价猛涨

　　尽管成交大幅缩水，但是广州二手房价并未因此回落。合富标准指数数据显示，2014年广州中心六区二手住宅成交均价高达2.66万元/㎡，个别月份甚至逼近3万元/㎡的大关，同比上涨18.9%；套均总价230万，个别月份甚至超过250万，同比上涨22.3%。龙斌表示，全款购买较优质贵价物业的买家增多，结构性拉升二手成交均价。

　　报告指出，由二手房成交单价的分布看，1.5万元/㎡以下的成交明显下降，由2013年的三成五，降至2014的两成五；2万元/㎡以上的占比明显增加，其中2.5万元/㎡以上的占比由2013年不足两成增至2014年的三成。

　　总价方面，2014年二手住宅买家总价300万以上的占比在一成五以上，较2013年的一成左右有所增加；相应的，200万以下占比则有所减少。

　　报告还显示，2014年全年，广州一次性付款占比为四成，较2013年三成三明显上升。其中越秀、原荔湾、天河等中心四区一次性付款的比例在四到五成之间，越秀区甚至超过六成；番禺、白云、原芳村、花都等外围及近郊区域在两到三成之间。

　　焦点 3

　　今年全市12万套二手房可售

　　哪些二手房最好“砍价”？合富置业的报告给出这样的答案：由各类型物业去年第一到第四季度的让价空间看，150万物业的议价空间稍大，去年四季度的平均议价幅度略超10%。据悉，这部分物业多数为素质相对稍低的产品居多，且不少为“卖一买一”的置换型业主，对资金的需求较为迫切。200万以上的议价空间稍低，平均不足10%，这部分物业多数为地段较好或产品素质较优的单位或学位房。

　　满堂红地产的数据则显示，全年二手住宅买卖的成功压价空间为5.9%，比2013年的3.8%增大2.1个百分点，也高于2011年的5.0%和2012年的5.4%，但真正愿意配合客户作出价格让步的小业主只有极少数。

　　龙斌表示，“穗六条”的持续影响，尤其是“外地人三年社保政策”的限制作用明显。调查显示，“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响，尤其是专业市场商户、小企业主等。受此影响，三季度外地户籍买家的占比由2013年的63%，降低至约57%。

　　今年广州二手房市场将如何演绎？根据合富辉煌市场研究部数据，2015年广州(十区)可售货量将会达到12万套，其中金沙洲、华南板块、萝岗、新塘、南沙、花都外围及近郊占大头。二是业主大多不愿进一步让价，入市门槛依然高企。

　　对此，龙斌判断，随着“笋盘”和刚需旧客的逐渐消化，市场的交易节奏也会有所放缓，总体二手楼市将进入阶段性的储客周期。

　　合富置业的报告指出，在现时政策和经济环境保持稳定的情况下，总体预计2015年广州二手楼市的成交量或会增加一到两成之间。价格方面，由于客户追价意愿普遍不强，二手楼价仍将以平稳为主基调。

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