在楼市经历了持续多月的不温不火之后，房地产市场中救市信号频频发出。“十一”前夕，央行明确放松首套房认定标准与房贷利率，最低7折的利率优惠力度更是创下4年来最高。新政的出炉，无疑为京城楼市注入了一针强心剂，尤其是改善性住房个贷政策的放松，更令人们对楼市充满期待。

房贷新政落地传利好

对于迈入传统“银十”的楼市来说，国庆前“央行发文放松房贷”的消息无疑引起了强烈震荡。9月30日，央行、银监会联合发文，对房地产市场首套房认定标准、房贷优惠利率“底限”等政策进行了新的明确。其中，“认贷不认房”的首套房认定以及最低7折的房贷利率超乎市场预期，堪称迄今为止尺度最大的楼市松绑政策。

并且节后第二个工作日，这一房贷新政便得到五大行之一的建设银行响应。10月9日，建设银行在其官网发布文件，明确对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，北京某商业银行已经开始执行房贷利率的9折优惠政策。

改善需求将陆续入市

“压抑多年的限贷政策放松，将显著改变市场预期，从而拉动需求的入市。而新政的落地，更将明显降低改善性购房者的购房成本，对高端住宅市场的利好更为明显。”业内人士指出，改善性需求一般占到市场需求的15%-25%之间，新政策将使得“卖一买一”的改善性购房者首付比例大幅下降，估计将给短期购房需求带来10%-20%的恢复。

从市场反应来看，一些敏感的购房者开始选择出手购房，特别是本来就有换房计划的置业者。据亿翰智库对十大主流房企的调研显示：国庆长假期间，来电来访增长20%以上，且转化率有所提升，约为8%-10%。其中，投资改善型客户明显增加，占比约20%。

楼市成交变化与信贷政策的出台保持较高的相关性，本次限贷松绑在经过“准备期”后，将为楼市带来更直接的刺激，被压抑的改善性住房需求的将加速释放，从而带动楼市尤其是改善型市场回暖。

“学区房”最受青睐

受益于短期内改善性需求的陆续入市，改善性产品的成交量也将随之上涨。而“卖一买一”的改善性购房者，更为关注产品环境、区域、交通、配套等各方面的情况，力求购置一套品质更高的产品，以提升居住品质。

而在众多置业考量因素当中，教育一直是改善性客群关注的重中之重。加之今年初推行的“就近入学”教改新政，教育配套显得格外亮眼，拥有优质教育资源的产品将更容易得到市场青睐。“住在燕西华府，孩子从小学到高中都可以就读万人争抢的人大附中丰台学校，享受比肩人大附中的顶级教育资源，可以说是一次置业，一劳永逸。”对此，陈先生坦言，在燕西华府买房就是看中了这里优质的教育配套。

（人大附中丰台学校效果图）

从购买意愿来看，陈先生的心声无疑代表了当下进场的改善性置业者，是否拥有优质教育资源成为他们选购时的首要考量因素。伴随着信贷松绑的落地，京城改善性市场将再迎利好，以燕西华府为代表的学区房有望成为楼市的下一轮领涨者。

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