从核心商圈到外围商业，是发展的大趋势，广州商业地产核心商圈自我完善和外向型双轨发展的趋势已越趋明显，被誉为广州“第四商圈”的番禺万博商务区及广佛交界的金沙洲商业项目发展领先其它区域，成为广州商业外扩的典型。

　　随着番禺万达广场开业临近，业界和周边小区业主的关注和期待度也越来越高。

　　■新快报记者 谢蔓 实习生 方焯君

　　广州新区商业发展潜力大

　　高力国际商铺服务部董事邓剑晖表示，广州各区域商业各有特点，除番禺区外，东面黄埔区萝岗也是未来商业发展的新方向。总体来说，作为一线城市，广州的大型购物中心、城市综合体数量还不算多，相对饱和度较高的天津、成都、沈阳等城市而言更是如此。同时广州这些商业体开发进度较慢，属于比较良性、处于上升阶段的发展。

　　戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰认为，广州核心区的商业将向高端、体验为主的方向发展，友谊、广百等传统零售商业下滑最为明显，而高端和体验为主的商业则发展良好，如太古汇、正佳广场等，未来广州核心区商业的重点关注项目将是原宏城广场地块的天环项目。

　　新区商业发展应注重体验消费

　　同时邵丰也指出，近年受经济环境下滑影响和网购冲击，整体零售业有所下滑，未来商业发展必须通过增强体验、丰富休闲娱乐元素来吸引消费者。

　　新区的商业，如番禺、金沙洲等都将有巨量商业供应，竞争激烈，番禺万博板块将有万达、天河城等商业巨头，未来新区商业必须针对周边人群特性，以满足其需求作为发展理念。新区未来商业竞争激烈，对商业开发和运营商的要求也越来越高，定位和设计上要通过特色化和增强体验性为卖点，品牌招商要差异化引进，商业运营上要注重不断完善和更新，才能满足不断提高的消费要求。

　　邵丰还认为，新区的商业开发是城市发展的趋势，但是竞争激烈也是新区商业开发面临的最大问题。人口导入是商业发展的重要前提，随新区的人口不断增加，对于区域内商业存在的需求也会增加，商业地产的开发应顺应趋势而行。

　　从现时各新区商业开发的情况看，均存在商业项目扎堆供应的问题，与传统核心商业不同，新区商业的辐射能力较低，客群主要以周边为主，也就是说需求较为固定，在此情况下不断有新商业供应，会面临巨大竞争。

　　因此，对新区的商业地产开发，开发商必须在前期商业定位及规划时更注重客群定位和商业特色设计，才能在激烈竞争的环境下取得自身的市场份额。

　　新区扫描

　　金沙洲

　　金沙洲商业井喷期即将到来

　　广州新区商业发展最有看头的，除番禺万博商务区外，就要数被誉为“老城区商业开发最后处女地”的金沙洲了。目前金沙洲星港城商业广场、国昌新城市广场、永旺梦乐园等大型购物中心的建设正如火如荼地进行，未来该区商业供应的井喷时期即将到来。

　　儿童业态备受重视

　　目前金沙洲已开业或在建商业项目中，有一个比较突出的特点就是儿童业态的主题商场比别的区域多。

　　位于大型小区中海金沙湾对面的金沙湾财富广场目前已开业，商场一层以餐饮和零售百货为主，三层则汇集业态较丰富，有艺术培训中心、儿童早教、画室、芭蕾舞学校、美术中心、课外辅导、健身会所等，教育培训的气氛十分浓厚。

　　此外，在建项目金沙洲永旺梦乐城预计2016年落成，项目商业面积达16万平方米，主打亲民路线。除了有主力店永旺超市外，永旺梦乐城旗下的儿童游乐园——永旺梦想乐园也能让小朋友玩个尽兴，该项目也将成为金沙洲首个配置大型儿童游乐城的购物中心。

　　同时，位于金沙洲建设大道中段的星港城项目号称将打造“广佛首个摩天轮主题购物中心”，总建筑面积约80万平方米，商场面积约27万平方米，项目除27万平方米的星港国际购物中心、16万平方米的星港国际服装城外，还有38万平方米星光天地城市休闲空间，涵盖摩天轮主题乐园、千米邮轮主题步行街、空中美食花园、空中康体运动场、儿童欢乐世界等。

　　商业经营状况

　　目前，金沙洲新建项目在商业运营上可分两类，一类是以商业运营为主的商业，如永旺、广百，都将以自身集团经营的品牌为主力，配合其它零售经营，整体招租情况良好，接近满租。

　　另一类是地产开发企业为主的商业，如国昌新城市广场、金沙城等，需要通过主力店带动招商，国昌新城市以红星美凯龙、卜蜂莲花为主力，品牌档次和招商情况一般，出租率约70%。金沙城与中影集团合作，打造全国最大影城作为主力店，但暂时得知的信息是未有更多知名品牌进驻。

　　周边居民如是说

　　陈先生是金沙洲大盘中海金沙湾业主，已在金沙洲居住约4年，他表示，平时除招呼亲朋到市中心逛，自己的日常娱乐消费基本都在金沙洲解决。

　　“可能男性对消费购物的要求也不会特别高，我觉得金沙洲现有的商业已经可以满足我，日常购物的大型超市现在也有了，娱乐的话影院、棋牌、沐足都有，在建的购物中心档次越来越高，可能未来“洲民”们的消费也会更上档次。”

　　他认为，由于金沙洲面积比番禺小很多，因此只要完善，将各种配套填满所需要的时间也比番禺快很多。

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