近十多年来，市区成倍扩张，人们涌向新城、东城等新区，然而，在这些区域缺缺少真正的消费中心，人们也在呼唤，新的商业中心在哪里？南方日报记者 曾亮超 摄

　　或许，许多人并没有意识到，2014年的看似不起眼的一件小事将清远消费市场问题彻底暴露，而一些人却从中发现了无限的商机和增强市场市场信心。

　　这件小事起源于沃尔玛广场落户清远旧城的传闻，传闻最终并未确切证实，但业界大多数观点质疑：因城市街道狭窄、密度较高的先天缺陷致使街道拥堵、人满为患、车位奇缺等问题，旧城不堪重负，为何大型购物中心、商业中心不向已经成熟或逐渐成熟的区域转移？

　　近十年来，清远以城市广场为中心的商圈，引导和影响中人们的消费，也正是在这十多年里，市区成倍扩张，人们涌向新城、东城等新区，并扎根在新区生活、居住、工作、休闲、消费、娱乐……然而，在这些远离城市广场商圈的区域，却缺少这样的消费中心。人们也在呼唤，新的商业中心在哪里？

　　南方日报记者 陈步上 黄剑琴

　　街道狭窄拥挤不堪 老商业中心遇困境

　　对于沃尔玛广场落户旧城商圈传闻的争议，恰恰反映了清远老商业中心发展的困境。

　　对于旧城商圈，人们越来越发现先天不可改变的缺陷。曾在清远工作和生活多年的资深商业运营师赵千河认为，商业中心是人口聚集区，人流量很大，对交通环境比如道路宽度、停车等要求很高。“但旧城是经过数十年数百年发展而成的老城区，街道狭窄，拥挤不堪，人流承载量面临极限，其交通环境、城市形象、商业规模、商家的档次等方面与现代化城市和商业消费需求相差甚远。”

　　清远市社科联专职副主席邹锡恒认为，商业中心往往需求追求聚集效应，有效聚集人气，旧城商圈正式得益于此，但任何商圈的公共配套设施都也有一定承载能力，超过这个承载能力就会影响消费需求，“旧城发展到目前，原有的公共配套跟不上，受制于客观条件，短期内也改变不了。”

　　他认为赢之城、广泰商业街等新城老的商业项目遇到类似的问题，“赢之城构不成商业中心，目前靠一家超市支撑，主要只是满足购物，家庭生活需求。”

　　对于沃尔玛的事宜，清远市外经贸局投资促进中心负责人在接受媒体采访时曾表示：“相关部门也多次与沃尔玛公司沟通过，我们也给沃尔玛推荐过很多地方，他们都觉得不合适，人流密集的地方基本都有超市了，不密集的地方他们又觉得不满意。”

　　“据我所知，很多大型超市品牌并不想进驻拥挤而竞争激烈的旧城，但在新的区域缺少相应商业营运场所。”赵千河分析，现在商业消费发生了很大变化，商业中心的运营模式也在发生了变化，新区老的商业项目因为各种因素满足不了市场需求。

　　商品房销售超10万套 城市扩张留下消费空白

　　老商业中心尤其是旧城的困境，伴随着新区的成熟越来越明显，因为人的日常活动中心有一定范围内。“商业中心辐射力也有一定的限度，在开发一个新的商业中心时，开发者会围绕项目一定公里范围内做消费分析也正是这个道理。”赵千河解释。

　　近十年来，清远搭上了中国城市化迅速发展的快车，市区扩张数倍。据清远市住房和城乡建设管理局提供数据显示，2009年至2014年的6年间，仅清城区总销售商品住宅超过10万套，按照每套3人居住规模，可容纳至少30万人居住，换句话说，这是一个庞大的人口规模，当然这并不代表6年市区人口增长的数字，但市区人口大增却是不争的事实。

　　不可忽视的是，这些商品住宅供应大部分在新城、东城等新区，也就是说，未来商业消费潜在巨大需求都在这些新区。邹锡恒认为，目前市区至少还可以在新城、东城布点两到三个商业中心。

　　“超市、百货及电影院等大商家的档次及规模体现了一个城市的商贸文化发展水平，清远目前已进入城市发展的快车道，但知名大商家稀少，较为知名的品牌只有规模不大的华润万家及益华百货。相比佛山、中山及东莞等珠三角地区级城市，甚至有沃尔玛进驻的英德，清远商业中心的商家档次、规模、数量有较大的差距。”赵千河认为，新区留下的潜在消费需求也正是新区商业中心发展的巨大推动力。

　　清远城市总体规划

　　新商业中心布点向东倾斜

　　事实上清远市政府也在积极推动新区商业的规划建设。在《清远市城市总体规划(2010-2020)》的中心城区近期建设规划用地布局中，人民西三路和四路规划以商贸为主，目前聚集了义乌商贸城、富荣农批市场、华南装饰城等。新城东人民路与静福路交汇处，一直向南到清远大道的大片土地，作为商业、商务用地。在《清远市城市近期建设规划(2011-2015)》中秉承了这一发展思路。

　　具体而言，在清城区“十二五”重点建设服务项目中，有多个大型商业项目赫然在列，东城为樵顺广场，新城则在东面布局了两个大型商业中心项目：一个是总占地220亩的时代广场，一个为占地30亩的“清远置业文化商贸中心”。东城的樵顺广场总建筑面积近15万平方米，预算总投资为5亿元，而新城的时代广场预算总投资达20亿元，是所有规划建设商业项目中最大的一个大型商业体。清远本土巨头朝南集团落户于此，除了在附近开发超过容纳7000户的维港半岛外，还在静福路投资开发6万平方米大型写字楼——朝南国际商务中心，以及维港新天地，此外两侧还有多个商务、公寓项目正待开发。

　　2013年修订的《清远市城市总体规划(2011-2020)》更将新区东面规划规格提升：新城东面一直到燕湖新城片区，作为清远市区的中心组团区。

　　燕湖新城，是清远市在2013年提出并规划的未来城市中心，目前新城东部分从凤翔大道开始被纳入燕湖新城片区。新城东本身属于以前新城建成区延伸部分，和清远市行政服务中心只有数百米距离，同时属于燕湖新城西部宜居片区，政治经济的双层叠加效应显露无遗。目前在新城东面布局的商业、商务可以向东燕湖新城核心区辐射。

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