上周，广州市出台了所谓最严厉的住房公积金制度，该政策禁止公积金的二次贷款。在央行救市、改善型需求蠢蠢欲动的背景下，此类政策为住房公积金构建了一道防火墙。

　　从9月末出台的央行政策看，改善型购房需求的释放面临一个利好。对于此类群体来说，可以抛售首套住房，进而通过公积金贷款来实现更大户型的住房需求。但是，这样一种行为，会对刚需购房者的公积金贷款权利造成损害。

　　之所以如此推断，其道理也很简单。今年以来，各地频频爆出公积金贷款额度不够的新闻，就说明住房公积金资源依然面临僧多粥少的局面。换言之，在央行这样一个政策下，将有更多的改善型购房者将目光盯向公积金资源。要意识到，公积金资源之所以受青睐，在于其贷款的成本低。

　　目前二套住宅的公积金贷款利率水平为4.95%。如果对比6.55%的基准利率，那公积金贷款基本上属于基准利率的75折水平。而从目前央行信贷放松政策的具体实施情况看，7折房贷利率并没有在哪家银行落地。对于二套置业的群体来说，必须面对基准利率1.1倍的信贷成本。即使有打折，也主要是95折的水平。

　　如此对比，公积金贷款的优惠自然是清晰的。为了提防改善型购房者来抢食此类资源，类似广州的做法自然可以被理解，构筑防火墙也是顺理成章的。但如果认为这就解决了问题、保护了刚需购房者的公积金贷款权利，可能就又陷入了一个误区。

　　现实情况是，即便是首套刚需购房者，在公积金贷款上也需要一个漫长的等待时间和较高的成本。首先，公积金贷款的各类材料准备等程序繁琐。假如一个辞职者去申请公积金贷款，哪怕缴纳的时间再长，也基本上无法获取贷款。即使有可能，也需要更多的准备材料。其次，公积金贷款的使用还得看房企的脸色。近期也有类似的报道批评某些房企拒绝接受公积金贷款的行为。此类行为下，购房者的购房计划被搁置。

　　从加快获取贷款的心理出发，购房者可能会舍弃公积金贷款，而转向商业贷款。不过部分商业贷款确实有点“势利”，总是先把资金贷给改善型购房者，因为此类群体可供担保的财产比较充裕。而刚需购房者只能加大成本，才能获取此类资源。

　　再回头看广州地方政府的此类做法，这是一种典型的“堵”的方式。通过“堵”的做法，排除了公积金贷款资源利用的其他竞争性群体。但是，这并没有真正解决刚需购房者的公积金贷款需求问题。

　　实际情况也证明了这一点。从广州此次政策改革来看，确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较今年170亿元的计划减少30亿元，降幅17%。这背后说明公积金贷款的蛋糕并没有做大。对于公积金贷款的申请者来说，可能排除了和改善型购房者的竞争，但在申请过程中依然需要排队。

　　近期公积金制度还出了一项新政策，即可以实行公积金的异地贷款。此类政策对于一二线重点城市而言，压力会更大。因为此类城市中的外来人口比较多，此类群体的落户难度比较大。随着公积金制度的放开，那么完全会提取此类公积金然后返乡置业，这可能会进一步收紧此类一二线城市的公积金额度。

　　其实，要想真正解决住房公积金的问题，思路无非是以下几条：第一，防止公积金资源被滥用。第二，进一步拓宽公积金贷款投资的渠道，但这不是一朝一夕的事，需要一定的投资期等待。第三，最务实的做法是优先让住房困难户获取公积金资源。如果可以排序的话，则应该按婚育年限、工作年限等几个硬指标来排序。

　　比如说对于已育子女的家庭，在申请公积金贷款时，应优先为其办理。毕竟此类刚需群体住房问题的解决最迫切。其次可以是工作年限指标，如果工作时间长、公积金缴纳时间长，那优先获取公积金资源也符合常理。最后才是那些相对普通的刚需购房者。在公积金额度不足、改善型购房者觊觎公积金资源时，此类“等级”排序的做法或许是积极有效的应急策略。

　　严跃进

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