市场低位徘徊、限购相继淡出、信贷政策调整……如同很多业内人士所述，中国房地产进入又一轮调整期。本轮调整与始于2008年的调整有何不同?未来房地产走向如何?……针对这些业内坊间普遍关注的问题，来自台湾、深耕山东市场九年、历经多轮调控与两次重大市场调整的太平洋房屋山东总部总经理林宪周在本期《新华有约》栏目中给出了自己的看法。

　　林宪周总经理认为，与始于2008年的楼市调整不同，本轮调整中国房地产的供求关系发生了逆转，由之前的供小于求或者说需求过热转变为供大于求，商品房滞销导致库存过多。而消化存量的目的不得不借助限购取消、限贷放松来实现。

　　在林总看来，中国房地产市场化以来，习惯了福利分房配房的老百姓尚不适应由“被动分配”到“主动购买”的角色转变，加之对市场、政策不确定性的担忧，就产生了恐慌性购买心理，继而转化为恐慌性购房需求。这种恐慌性购房需求在2008年的经济危机中受到抑制，但随即又被更大程度地刺激从而释放，导致需求爆发，楼市过热。因此，必须通过限购等调控措施加以遏制。

　　本轮楼市调整则不然。一方面，之前房地产市场的爆发为中国房地产市场积累了数量相当可观的存量房，加之已经售出但仍旧空置的空房，楼市供过于求的状态不言而喻。另一方面，之前的恐慌性购房需求慢慢变理智，刚需购房力量慢慢变薄弱，尚未满足的购房需求又被限购以及越来越严格的贷款条件所抑制。在这两种因素的共同作用下，楼市陷入低迷。而为盘活存量房从而恢复经济社会活力，限购取消、限贷放松就成为历史必然。

　　林总表示，在本轮调控之前，刚需是中国房地产交易的主导力量，现在“第一波所谓满足家庭基本购房需求的”透支式的刚需购房潮已经过去，接下来将是改善型需求发挥主导作用的时代，而限购与限贷压制的正是这部分改善型的换房群体。欲盘活房地产必须盘活改善型需求，由此政策放松势在必行。“只要这些政策能够落地的话，交易量可以逐渐盘活起来”。

　　同时，林总认为，今后开发商应该建造更多中高端的房屋，而不是停留在满足基本住房需求的层次。

　　谈及未来中国房地产的走向，林总认为“房地产最坏的时期已经过了，楼市将步入正常化”。

　　究其原因，一方面，限购、限贷相继放松，甚至今后二手房的交易税费也可能有所减免，这就让原本被抑制的购房需求得到释放，交易量就会被盘活;另一方面，购房者购房理性的回归、未来房地产调控长效机制建立又约束着需求及房价不会爆发式上涨。因此，至少在未来两三年内，中国楼市将维持在正常化水平。

　　在未来，如果房地产调控长效机制能够建立，那么中国房地产市场将会慢慢与西方接轨，行政调控慢慢退出，市场供需将发挥决定性作用。

　　入驻山东九年之久，谈到太平洋房屋在山东主要驻地青岛与济南的房地产市场走向，林总也有清晰的观点。林总认为城市的房地产发展必须要有人口支撑，与北京、上海每年以百万计增长的人口状况不同，在其入驻山东市场的九年间，济南、青岛的年均人口增长量仅有两三万人，且本身人口基数不大，购房需求不够强劲，加之两市目前积压的商品房库存尚需时日消耗，因此房价上涨的空间有限;不过已经取消的限购政策及有望更加放松的限贷政策还是能够带动这两个城市的商品房销售量。所以，在未来的两到三年，济南与青岛的楼市基本能够保持稳定。(新华房产记者 陈琳琳)

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