由于北京市传统核心区域内写字楼物业售价不断攀升，加之附带ＳＰＶ的可售项目／机会数量有限，许多机构投资者，尤以外资买家为甚，业已开始在北京副中心区域寻找投资机会。

作为国家首都及一线城市，无论是在市场上升周期，抑或市场下降阶段，其房地产市场长期以来都备受众多来自于国内外机构投资者、自用型终端企业以及个人投资者的亲睐。在北京投资市场魅力从未衰退的基础上，其写字楼投资市场更可谓别树一帜。无论从买卖成交数量，抑或成交金额，又或者从买家的背景而言，北京写字楼投资市场都值得市场参与者研究与分析，继而找寻、获得并锁定投资机会。

成交量趋缓、资本值稳步上升

研究数据显示，2005年至2014年第三季度，北京写字楼整售成交共计近200宗，交易面积约1,240万平方米，交易总额近人民币2,170亿元。尽管2010年整售市场达到顶峰后，成交量受制于可交易核心资产越来越有限而趋缓，且交易数量呈逐年下降趋势，但物业资本值却一直稳步上升。近四年来，最大的整售交易当属发生在2014年第一季度，房地产私募基金基汇资本以总价约人民币57亿元收购了香港电讯盈科旗下的盈科中心的个案。该项目位于东二三环之间的三里屯区域，为盈科大衍地产始建于1999年，并多年自持经营。项目包含两座甲级写字楼、两栋服务型公寓和一间大型购物中心在内，建筑面积近17万平方米。基汇斥巨资收购该项目的活动，一方面，彰显出投资者对北京写字楼市场长期发展看好的信心，另一方面，也凸显了具有外资背景的投资者对北京房地产市场的关注度未减。

交易项目多为乙级或可通过改造升级继而可实现其物业价值最大化的资产

数据分析表明，2005年至2014年第三季度，北京写字楼整售市场中交易的资产只有不足两成为品质优异的甲级写字楼，而超过八成为乙级以及其他写字楼资产。这些品质相对较低的资产除了价格偏低的优势，投资者更看好其升值潜力，即通过优秀资产管理团队就软硬件升级改造项目而增加其物业价值，并在写字楼市场资本值不断攀升的大势下，最大化其资产价值。位于中关村上地区域的硅谷亮城在2010至2013年三年间两度易主，资产升值逾60%即系佐证。

在北京六大传统写字楼核心区域中，包括CBD、中关村及金融街在内，长期受到关注，并且近四成的写字楼面积主要集中在这些区域。CBD中比较瞩目的成交包括太平人寿于2013年7月以16亿元购入京汇大厦，建筑面积约为4.1万平方米。另外，金融街控股于2013年将其位于金融街子市场西扩区中乐坛南街地块上的在建写字楼分别售予金融类内资企业作为自用，买家包括招商银行、华融投资、太平人寿和恒泰证券，建筑总面积合计189,800平方米，交易总额达 107亿元。

资本值不断上升，副中心机会吸引力渐长由于北京市传统核心区域内写字楼物业售价不断攀升，加之附带ＳＰＶ的可售项目／机会数量有限，许多机构投资者，尤以外资买家为甚，业已开始在北京副中心区域寻找投资机会。在这些新兴区域中，物业资产表现受到不断改善的市内交通以及初露端倪的市场去中心化趋势的支撑。望京，作为写字楼市场的新兴区域，近年来也陆续录得写字楼大宗成交案例。2014年第三季度，湖南卫视以总价人民币16亿元购买位于望京区域的保利国际广场T3，写字楼建筑面积23,300平方米。其他新兴区域，譬如丽泽商务区，尽管尚未出现大宗成交，但随着该区域建设的成熟，投资者也逐渐在该区域内寻求交易机会。另外值得关注的是在投资类型上，机构投资者或一些特定的自用型买家除了持续关注北京标准甲级和乙级写字楼外，也对集中于中关村子市场中上地和中关村软件园里研发性质的写字楼（R&D office），甚至系商务园区内的办公物业表现出强烈的兴趣。

展望未来，总体北京写字楼投资市场长期看好，且仍将受到多种类型投资者的持续关注。尽管交易机会越来越有限，但投资者对该领域的投资信心未被削弱。值得一提的是，短期内，由于甲级写字楼的供应量攀升，特别是中服地块各项目将于近年内逐渐入市，会导致租赁市场中的空置率有一定幅度的波动，继而影响租金表现。租金收益率或会相应地进一步萎缩，但长期而言，资本值看涨的趋势不会为之大为改变。就全市投资区域热点而言，鉴于未来新项目多位于望京、丽泽商务区以及亦庄开发区，且部分项目目前的持有者并非作有意长期持有，在项目落成后收取租金为打算；如若投资者能利用市场情报、项目操作经验、财务杠杆效应等利害要素，加以打造优质项目，相信仍能在上述区域斩获有利的投资工具。

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