家居装修知识网

首页 装修资讯 家居知识 家居百科
当前位置 >> 装修资讯 绿城执董发内部信暗讽融创 分析称意在重申宋卫平掌权

绿城执董发内部信暗讽融创 分析称意在重申宋卫平掌权

https://m.biud.com.cn 2014年12月05日08:41 家居装修知识网  

  经济观察网独家获悉,绿城中国执行董事曹舟南4日下午在绿城内部办公平台上发布了一封针对全体员工的内部信。(全文附后)

  曹舟南追随宋卫平多年,曾担任绿城建设总经理。在加盟绿城之前,他是浙江省属国企浙江铁投的副总经理。浙江铁投也是绿城的重要合作伙伴。

  通读这封信,大部分内容似乎都在回应田强于11月初被爆出的那封内部信。如田强提到的“三四线巨量存货”问题,曹回应称:“有一些人不理解绿城,说‘绿城三四线城市巨量存货占约60%’是一种风险;在我们看来,这恰恰是绿城的巨大宝矿,绿城所进入的所谓三四线城市都是各省市经济发达城市。且在实际项目运作中,舟山、绍兴、宁波、温州这些三四线城市,在绿城的利润结构中占了相当大的比重。”

  关于田强提及的“巨量资金沉淀在酒店中”,信中表示:“绿城绝大多数酒店,都是在拿地招投标时政府限定必须做的。国际一线品牌的酒店,对于多数城市来说,对于提升其形象及竞争力是有裨益的。同时,品牌酒店也是支撑绿城产品价格、服务内容的重要因素。”

  “至于‘大商公建项目’,绿城为数不多,只在温州、诸暨、宁波、台州、青岛项目中有所体现。从产品结构上看,我们绿城选择的是‘大商公建项目’的最低限度配比,从整个公司来看,这几个项目不存在所谓的‘现金流压力’。”曹舟南说。

  这封信里面还出现了一些针对融创的暗示性语句。如:对于每一个进入绿城售楼部的客户,我们始终不认同在背后用“杀客”这个词来“对付”他们,“狼性”文化不适合用在客户服务上;酒店作为配套设施在房地产开发中的独特作用,只有真正操作过多个酒店项目的房企才能真正理解。

  曹舟南重申了宋氏的一贯方针——品质为上,不撇开品质谈成本。信中否认了“绿城多个项目存在风险”的指控,承认“少数存在困难”。他更是表示,在引进融创团队之前,绿城早就度过了最困难的时候,绿城以“善意”为原则的销售改革已经取得了实质性成效。此前外界倾向于认为融创管理团队接手后,助绿城走出了困境。曹的这番话意在表示,融创并没有发挥到不可替代的作用。

  一位接近绿城的杭州人士分析称,曹舟南代表宋卫平方此时发声的目的,一是有意重申宋卫平已经重掌了管理大权,二,意欲告知各方,绿城依然是优质资产,宋治下的战略并未出现过重大失误,三,假若宋卫平回归,绿城也只会越来越好。

  在这封信的最后,曹舟南终于谈到了改变:“我们确实经历过一些敲掉重来的故事,这种‘无效成本’正在变得越来越少。以前,我们为了品质,慢工出细活;但是现在,我们已经有一整套流程体系可以既确保品质,又加快周转率。”他更声称,下一步,绿城的开发周期要达到行业最高水平。

  据经济观察网记者了解,目前证监会[微博]仍在审核交易。宋卫平方面为回归做积极的准备。融创则于3日上午发公告称,发行4亿美元的五年期优先票据。融创方面准备了两套方案:终止收购:和另一方合作继续收购。有消息称,九龙仓极有可能成为融创的合作对象。

  附内部信:

  绿城只会更好

  ——再与绿城人书

  新年将近,绿城经历了墨雨,必将迎来鲜花。绿城只会更好。当然,没有问题的企业,并不存在。关键是我们如何认识、正视并解决这些问题。无论从哪个角度来看,今天的绿城仍然是一个优质资产。大家也耳闻了外界对于绿城的一些误解,今天我想再谈谈一个最真实的绿城。就像宋总说的,我们要做到心中充满仁、爱,才能得以回馈暖暖的笑脸和春风。

  做一个企业更要着眼全局算大账

  此前的“限购”、“限贷”,一度给我们很大的压力,绿城的一些舒适型与享受型产品,部分户型偏大,总价偏高,销售状况不甚佳。市场总是在变化,不能拿其中的一期开发来谈论整个项目,更不能因此判定整个项目的风险系数。关键是如何根据市场变化进行调整,房子不是快销品,卖得不好就可以立即下架,房地产项目的调整需要一个过程。对于能够调整的项目,我们都已经进行重新论证,既要考虑“限购”、“限贷”退出的因素,又要考虑绿城自身的品质及溢价能力。

  做一个项目要着眼全局算大账,况且,做一个大项目,更不能只盯住一时的利润,要考虑后续的整体效应。就拿沈阳全运村项目来说吧,这是政府定性交给绿城来做的,全运会召开的时间即是对进度的框定,全国人民全运会期间的视线聚焦,更是对品质的严苛审视,就此而言我们更是在承担社会责任。这是政府对绿城的信任。这种信任就是绿城的品牌价值之一。就这个项目而言,我们的品质赢得了社会各界最广泛的肯定,我们赚取了社会影响力与后续赢利空间:继济南全运村与沈阳全运村之后,我们又取得了天津全运村项目,全运村已经形成一个产品系列。当时济南的地价较合理,沈阳的地价稍有点高,现在天津这个项目的地价算是合理。

  不仅做一个项目要算大账,做一个企业更要算大账。从整个公司来看,个别项目的微亏是在受控范围之内的。我们要完整地看待企业经营的全局,不能只扯亏钱的项目,而故意忽略那些特别赚钱或赚钱的大多数项目。

  和沈阳全运村项目一样,我们确实有少数存在困难,这种困难在一般开发商眼里可能是“风险”。 所谓的“风险”,跟拿地时间有关系。2009年以前有“土地红利”,以后就几乎没有了。绿城早就不是一家靠“土地红利”来控制风险的企业了。经历了2008年与2010年的两度“生死存亡”之后,绿城一直在变革。在引进融创团队之前,绿城早就已经度过了最困难的时候,绿城以“善意”为原则的销售改革已经取得了实质性成效。对于每一个进入绿城售楼部的客户,我们始终不认同在背后用“杀客”这个词来“对付”他们,“狼性”文化不适合用在客户服务上。

  我们坚信市场会越来越正常、理性,我们坚信绿城的卓越品质与溢价能力,能够为股东创造更多价值。

  做“爱马仕”是做品牌 做规模为了利润

  经常有人说,绿城既做“爱马仕”,又要做规模。似乎在说这是一个悖论。但是,爱马仕如果只把店开在巴黎或上海,爱马仕会有今天的影响力吗?谁说三四线城市的人就不用拎爱马仕?房产品不能移动,要让更多三四线城市的人住上绿城的房子,我们就必须布局到三四线城市去,因为我们知道每一座城市都有其生动的一面,那里对于我们的产品有旺盛的需求,就像他们对爱马仕包的需求一样。当然,我们对于三四线城市是有严格的战略甄别程序的,目前主要布局在长三角与京津鲁环渤海湾。

  在进入之前,我们会关注这些三四线城市的GDP、城市发展框架、产业基础、民众储蓄以及出租车数量和价格等多个不同层级的维度,进而判断我们的目标客群容量。与一二线城市相比,三四线城市的地价绝对值相对较低,而绿城的品质与溢价能力,能够为这些城市增添更多的美丽,也会获得更高的投入产出比。做“爱马仕”是为了持续树立品牌,做规模是为了利润。

  不是所有房企都有能力在三四线城市“淘金”。一二线城市的容量大,几个项目品质做得差,换个板块就相当于换一拨目标客群,可能照样可以混下去;三四线城市则不然,地方小,人际传播的口碑效应就更显著,所以品质是条硬杠杠。

  深耕三四线城市,不能有“一夜暴利”的想法。你初来乍到,人家可能听说过你,但未必深入了解你的出众价值。所以,我们不能一到一个地方就跟人家谈我们的溢价能力,要先把产品做出来,先做出有震撼力的实景示范,相当于把“爱马仕”的旗舰店直接开到这些地方;然后用与市场匹配的价格让一部分先住进来,就当作是先做无形的广告,形成品牌效应,后面的持续开发才是更大的规模效应。

  所以,有一些人不理解绿城,说“绿城三四线城市巨量存货占约60%”是一种风险;在我们看来,这恰恰是绿城的巨大宝矿,绿城所进入的所谓三四线城市都是各省市经济发达城市。且在实际项目运作中,舟山、绍兴、宁波、温州这些三四线城市,在绿城的利润结构中占了相当大的比重。此外,“三四线城市”这个提法也不尽科学,是计划经济思维的产物,像慈溪、义乌这些城市,行政级别不高,但是经济发展水平跟中西部很多所谓的“二线城市”相当。

  酒店资产对绿城利润的间接贡献很大

  绿城的绝大多数酒店,都是在拿地招投标时政府限定必须做的。国际一线品牌的酒店,对于多数城市来说,对于提升其形象及竞争力是有裨益的。

  这样的酒店跟绿城的房产品在一起,既为绿城的客户服务,也是更多人认知绿城园区的窗口。

  同时,品牌酒店也是支撑绿城产品价格、服务内容的重要因素。比如绿城千岛湖项目与济南全运村项目等。酒店是做资产增值,做现金流的,有利于盘活。只有酒店的正常盈利,能够超过固定资产利率或经营性贷款利率,就值得做——目前绿城建成的酒店基本已经实现这一前置条件。

  当然,酒店的作用还不止这些,酒店作为配套设施在房地产开发中的独特作用,只有真正操作过多个酒店项目的房企才能真正理解。

  至于“大商公建项目”,绿城为数不多,只在温州、诸暨、宁波、台州、青岛项目中有所体现。从产品结构上看,我们绿城选择的是“大商公建项目”的最低限度配比,从整个公司来看,这几个项目不存在所谓的“现金流压力”。对于每家大型房企来说,“大商公建项目”的配比大小本身没有对错,只要适合自己的战略就好,万达[微博]的配比很高、龙湖的配比也不低,他们都发展得不错,但是绿城选择的是适合我们自己的最低限度配比。

  绿城的高周转要做到行业最高水平

  诚然,绿城房产品的成本超行业标准。要做出真正的品质,就得花本钱,这个道理大家都懂。我们的停车位面积比国家标准要高,我们的外立面基本上都是石材干挂,我们的窗墙比也更高,窗户比砖墙贵多了,这样才能保证房子更通透、采光面更好、舒适度更高。我们的阳台栏杆是1.3米高,国家标准是1.05米,因为我们认为这样更安全。我们的含钢量做到了48-50公斤/立方米,完全保证70年,甚至100年的建筑寿命,而行业同类产品是42-45公斤/立方米。我们的园林景观,其硬质比例比行业要高很多,高比例的硬质景观更能凸显园林的震撼品质。

  所以,撇开品质谈成本,是没有意义的。至于成本控制能力这个问题,我们确实经历过一些敲掉重来的故事,这种“无效成本”正在变得越来越少,因为我们的设计及施工配合度已经越来越成熟,我们的流程管控也越来越规范。

  除了硬件成本,开发周期偏长也会带来财务成本的增加。以前,我们为了品质,慢工出细活;但是现在,我们已经有一整套流程体系可以既确保品质,又加快周转率。下一步,绿城的开发周期要达到行业最高水平,我们也要做到高周转。现在,我们有能力又快又好。

  绿城中国控股有限公司执行董事 曹舟南

  2014年12月3日

相关知识

绿城执董发内部信暗讽融创 分析称意在重申宋卫平掌权
绿城融创达成协议 几乎未对宋卫平回归绿城开条件
宋卫平回归绿城:绿城卖给了不该卖的人
宋卫平回应“融绿并购之争”:绿城卖给了不该卖的人
直播绿城融创股权洽购新闻发布会 宋卫平孙宏斌出席
宋卫平再卖绿城 这次是中交集团
宋卫平悔婚得手 绿城60亿改嫁中交
中交60亿收购绿城24.288%股份 宋卫平二卖绿城
宋卫平为何将绿城拱手让人?
绿城股权谈判疑陷入僵局 宋卫平如何还钱成焦点

本文来自 家居装修知识网 绿城执董发内部信暗讽融创 分析称意在重申宋卫平掌权 https://m.biud.com.cn/news-view-id-482568.html