央行降息后，深圳开发商的推盘热情不断升温，新房的销售热度也达到今年的巅峰，所推出的新房几乎都成交火爆。据统计，深圳11月共有30个楼盘开盘或加推，推售房源9602套，单月入市新房推售量达到7年来的最高值。同时，11月深圳一手住宅成交5787套，环比增长21%，成交量达到2010年调控以来的次高水平。

　　而受新盘热销的带动，在二手房市场，大量优质客户也积极入市。中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，部分新盘的价格与周边二手房价格有着很大差别，不少预算不足的购房者在看完新盘后，纷纷转入二手房市场，尤其是龙华、坂田、前海等片区，随着这些区域规划利好，新盘热销，也带动了二手房成交火热。

　　一手房热销搅动房地产市场

　　自11月22日央行宣布降息以来的两周时间里，深圳楼市呈现出供需两旺的态势。降息后首周首批上市的三个楼盘海锦城、星河银湖谷、前海时代均创出开盘佳绩，其中星河银湖谷和中海锦城实现“日光”，前海时代的675套房源几乎售罄。上周末，又有特发和平里2期、珑禧、光明峰荟、栖棠映山等盘扎堆上市，体验着降息带给楼市的利好，开盘现场个个火爆。

　　伴随着新房市场的成交火热，深圳二手房市场也日渐升温。据统计，深圳11月迎来历史上新房最大批售量，共有16个项目获得批售，批售总面积为116.7万平方米，环比增长173.4%，同比增长88.4%。同时，11月深圳共有30个盘进行开盘或加推，单月新房推盘量达到深圳近7年最高值。而在二手房方面，根据深圳中原监测，11月多重利好叠加，深圳刚需型和改善型客户入市积极性均提高，导致11月二手成交量创今年以来新高，共成交6266套，环比增长64.7%。

　　新房成交火热是如何带动二手房市场活跃的？中联地产前海某分行经理介绍，11月前海二手房成交火热，一方面得益于片区前景优势，一方面是前海时代的热销为市场累积到一批优质客户。其中，位于前海的二手楼盘诺德假日花园和星海名城近日成交都非常好，其中一部分就是没买到前海时代，就来找中介买二手房的购房者，“他们大多数是改善型，也有少量投资客，他们认为降息减少了购房成本，再加上有涨价的预期，不管新房、二手房，碰到合适的房源，肯定要出手了”。

　　新盘价越高，二手房越好卖

　　而另一方面，新房的价格略高也让不少原来准备购买新房的置业者转而去选择周边的二手楼盘。

　　肖小平告诉记者，前阵上市或新推的物业中，普遍开盘劲销九成以上，尽管如此，在需求旺盛的情况下，还是有部分置业者没买到理想的物业，其中，价格比预期高是最重要的原因。据调查，在之前入市的项目中，位于龙华的中海锦城和坂田的星河银湖谷入市均价，均历史性地突破3万元/平方米，而龙坂片区二手房均价只有23944元/平方米，新房价格比二手房价格高出25%以上。这种情况下，虽然新房价格的上扬未能阻挡大量购房者的脚步，但也让部分“心有余而力不足”的刚需客们望而却步，纷纷转向周边的二手房市场。

　　而以4.2万元左右均价入市的前海时代，同样也是略高于周边二手房房价。记者了解到，与前海时代一路之隔的南海玫瑰园、阳光棕榈园等小区的二手房价，一般在3.8万—4万元左右。

　　中联地产四季花城分行经理告诉记者，“新盘价格越高，二手房就越是好卖！”他举例，像坂田片区的春华四季和万科四季花城都是备受欢迎的物业，以改善型的大三房为主，社区成熟、交通方便，加上坂银通道计划将于12月开工，预计2017年通车。通车后，市民花费大约12分钟就可以开车从坂田抵达福田中心区。而随着未来龙坂片区产业、交通、居住环境的整体改善，片区房价或马上迎来新一轮上涨空间。于是在新房火爆和房价上涨预期的背景下，购房者一旦在新房市场未有斩获，就会转战二手房市场。

　　二手房价未来涨幅或收窄

　　而二手房价格也在成交回暖下缓慢回涨。记者从深圳中原了解到，11月，深圳188个样本二手楼盘的成交均价为29930元/平方米，环比上涨1.19%，而业主对房价预期的看好也使得整个二手房的报价呈现小幅上扬趋势。

　　根据深圳中原研究中心的统计，在用于编制指数的188个样本楼盘中，2014年11月成交的样本楼盘数128个，较上月减少12个，楼市政策利好推动近六成样本楼盘价格上涨，其中，27个样本楼盘涨幅在0—5%之间，占比为21%；29个样本楼盘涨幅在5%—10%之间，占比为23%；22个样本楼盘涨幅超过10%，占比高达17%。而11月价格下跌的样本楼盘数则只有50个。

　　从各区看，11月，所有区的二手房均价都呈上涨趋势，除福田和盐田微涨外，其余区域涨幅均超过1个百分点，其中：宝安涨幅最高为2.4%，其次为罗湖和南山，涨幅均上涨1.7%，除翠竹、南油、蛇口三板块小幅下跌外，其余10个板块均上涨，其中由于今年学位房购房季提前到来，百仕达板块涨幅最大，为8.4%；龙华在地王效应拉动下继续上涨1.2个百分点，其中民治板块涨幅达到2.8%；而刚需聚居的龙岗区则上涨1.1%。

　　深圳中原研究中心总经理王飞表示，从“9·30”新政到央行降息，再到公积金贷款利率下调，购房者的置业成本有所减轻，并且市场预期得以逆转，使得前期观望的刚需群体和受政策抑制的改善型群体入市意愿增强，楼市回暖趋势已定。不过基于目前高库存现状，预计大部分项目价格变动幅度不会太大；而随着政策效应递减，业主心态也会渐趋理性，预计下月指数涨幅会收窄。

　　■相关

　　20个位于原特区外

　　本月25个新盘

　　将入市

　　记者从美联物业了解到，12月深圳预计有25个楼盘开盘，其中除罗湖有1个新楼盘，福田有1个新楼盘，南山有3个新楼盘外，其余20个新开盘项目都位于深圳原特区外。而在这些新盘中，有均价将达到10万元左右的海上世界双玺项目，也有均价在1.35万元到3万多元的刚需项目。

　　美联物业的统计显示，12月，深圳预计有25个新盘入市，其中罗湖区1个，为位于地王片区的One 39项目，该项目主推38—80平方米的公寓，预计入市均价在4万—4.5万元。而福田则只有位于皇岗的深业上城入市，其将推出260—282平方米的商务公寓项目，预计入市均价约7万元/平方米。而南山则有三个项目将入市，分别是海上世界双玺，其推出210—350平方米的超高层新品，预计入市均价10万元/平方米；位于后海的栖游记项目，推出57平方米复式两房项目，预计入市均价为3.5万平方米；位于后海的翡翠海岸二期，其推出177—225平方米平层单位以及345平方米复式单位，均价预计在6.5万元左右。

　　而其余20个项目则分别位于宝安、龙岗、龙华、光明、坪山等区域。其中，宝安区有8个项目：宝安中心区1个、西乡片区3个、沙井1个、福永2个、石岩1个。记者了解到，宝中片区的前海铂寓将推出32—76平方米的商务公寓项目，西乡片区的万象新天同样推出的是44—50平方米的小户型商务公寓项目，而西乡的勤诚达22世纪二期则推出89—160平方米的2—3房项目，广兴源圣拿威则推出175—270平方米的楼王单位。此外，福永的星航华府和怀德公元将以2.1万—2.25万元的均价入市，沙井的华盛西荟城则将以1.9万元的均价入市。

　　而龙华和光明则分别有2个项目将于本月开盘。龙华的新盘为星河传奇和卓能OPUS，其均价都在3万元左右，而光明的宏发嘉域和光明1号则将以1.85万元的价格入市。

　　龙岗区也是深圳新房供应较为集中的区域。记者从美联物业了解到，12月，龙岗区将有6新盘入市，其中龙岗中心城3个，坂田、布吉和平湖各1个。龙岗中心城的同创九著、仙岭公馆、东关岸上林居的入市均价都预计在1.75万—1.8万元左右，其推出的也都是针对刚需群体的，户型面积在70—150平方米的刚需户型。而位于坂田的信义嘉御山预计在本月加推83—89平方米三房，均价将达到2.65万元，布吉的梓盛发·创意新城也预计以2万元的均价入市60—130平方米户型的房源，而平湖房价仍处于洼地，本月的平吉上苑预计推出75—126平方米的户型，其均价在1.6万元左右。此外，龙岗的坪山和大鹏各有1项目将入市，分别为位于大鹏的承翰半山海和力高·君御国际，其中，承翰半山海预计推出37—65平方米的平层单位和79—85平方米的复式单位，均价在1.8万元左右。而力高·君御国际则预计推出79—89平方米的3—4房单位，预计均价为1.35万元。

相关知识

11月深圳二手成交量环增64.7%
新房热销带动二手房火爆 11月二手成交量 环增64.7%
11月天津二手房成交增四成 新房源挂牌价格提高
收窄让价空间 11月广州二手房价环比下降近一成
深圳11月楼市量价齐升 二手房成交环比涨6成
降息利好楼市 11月广州二手房成交量环比增三成
11月深圳入市新房创7年最高 二手成交迎峰值
11月广州二手房成交量创年内高点 环比涨三成
11月广州二手房网签5999套 成交旺过“金九银十”
3月深圳新房成交量震荡下行 二手房量价齐涨