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中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会圆满落幕
中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会
全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产业协会名誉副会长朱中一、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均、全联房地产商会秘书长钟彬、中国REITs联盟秘书长王刚先生、中国房地产部部品采购联盟首席专家高少义先生、百度大客户销售部总监刘立军先生以及中国主流开发商及金融机构超过600位嘉宾出席。年会现场通过主题演讲和圆桌对话形式就宏观经济与房地产趋势、行业调整与市场逻辑、互联网思维下的房地产与金融、产业地产全生命周期模式与创新、写字楼的新常态与产业链的新机遇等话题进行观点碰撞和交锋。
聂梅生教授在演讲中表示，整体上房地产市场已经开始软着陆，明年二季度有望转好。目前中国房地产的形势市场层面依然严峻；城市、地区、企业间的差异化加大；一线、二线、三线、四线城市的所有房地产企业资金全线趋紧；去库存压力加大。10月的数据已经开始软着陆。虽然11月已经过去了，但是可能跟10月份差不太多，交易量还是会下降一点，不会太多，基本上软着陆的态势会出现，回零有可能，就是房价不涨不跌，跟去年一样，那也很不错了，因为去年涨了那么多。所以软着陆，回零，再用一个季度去库存，会不会在二季度的时候，会有一些转势，如果明年GDP是7和7.5之间，这边能有一个5、6等乐观的估计。所以没什么太大的担心，不会崩盘，也不存在泡沫破裂，会存在一个软着陆、消化库存的过程。当然也是比较痛苦的。
在谈到土地改革时，聂梅生强调，为什么土改这么难？2004年是五千多亿的土地出让收益，去年是四万亿，什么东西能带动四万亿的地方财政，和正规财政的比例数已经达到百分之六七十了，如果没有土地出让金，那地方政府怎么办？一时半会根本代替不了，不要想房产税、遗产税什么能代替，一点戏都没有。房产税怎么算，就算收到美国的1%到1.5%来算，也超不过一万亿。土改难确实是中国已经形成了这样一个局面，一步一步不能太心急。另外，还不只是四万亿的土地出让金，关键在土地抵押。土地抵押贷款是84个城市是7.6万亿的余额，全国600多个城市有多少啊，把银行绑的死死的。所以房价下降，地价下降，这84个城市的7.6万亿的余额就麻烦了。抵押不值钱了，把金融绑进去了，所以就可以理解为什么现在金融体制改革走得那么快，为什么要做资产证券化，为什么要做抵押贷款证券化，做MBS，抵押贷款必须拿出来放到证券市场上去。这个问题比较复杂，和地方政府有关系，和银行有关系，所以土改这个事情没有那么简单。
朱中一会长在题为“银根、地根与未来的房地产市场”的演讲中分析了未来地产政策走向以及房地产市场的发展趋势。央行降息以后，老百姓的投资渠道肯定更多了，目前来看股市要比房市更加稳定，这个趋势我们现在要关注。为什么股市比房市稳定呢？因为原来股市比较低，现在房市来说，有些地方的存量很大，压力比较大的问题。另外在房地产市场里面，确确实实还有政策的预期问题，包括房地产税的问题等等的预期，大家的投资还需谨慎。
在分析下一步房地产市场政策走向时，朱中一表示，第一，采取措施盘活旧城镇、旧厂房、棚户区、城中村、旧村落的存量土地，增加土地有效供给，探索利用土地的自用土地、农村建设用地等来建设公共租赁住房和老年住区。第二，探索建立城乡土地的建设用地市场，在尊重农业转移人口意愿的前提下，将农业转移人口的农村宅基地及房产作为资产流转。第三，严格规划新城新区的建设，改善城乡结合部的环境，适当增加城区人口一百万到三百万的大城市的新增建设用地，合理确定城区人口三百万到五百万的大城市的新增建设用地，从严控制城区人口五百万人以上的特大城市的建设用地。这是在国家新城镇化规划里头非常重要的指标，其中特别强调东部三大城市群要率先执行。第四，统筹房地产与城镇化的协调发展，编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局，确保建设用地稳定供应，提高工业用地的利用率。第五，创新土地出让方式和管理制度，建立土地出让价与住房销售价相对稳定的制度。
董藩教授在演讲中称，从中长期来看，市场会是什么格局。董藩认为首先是人口和财富大整合，大迁移，带来房地产市场的调整。房价在区域间、城市间的差异进一步拉大。房价不仅仅是普涨问题，而且会出现一系列变化。总体来看，东中西带的房价的绝对差距和相对差距会进一步拉大，核心城市的均价相当于落后城市的15倍以上，单个楼盘甚至会出现超越百倍的差距，现在已经出现这种楼盘了。京沪深杭等一些核心城市房价在管制中上涨，涨幅仍然超越大多数人的想象，由于城市病全面爆发，城市病爆发的原因是源于政府的控制。二线城市也基本上出现同样的情况，普通住宅以每年8到12的速度在增值。15年后，大部分90到100平方米的住宅会成为垃圾住房，这就像80年代的五六十平方米的房子一样，80年代的时候省部级领导才住100平方，现在90、100平方米的房子已经成为保障房了。
董藩教授表示，2023年到2030年之后，可能会处在稳中有降的状态。仍然存在不少拆迁活动，但规模上变小。家庭分化趋于稳定，平均每个家庭2.6个人左右。2030年之后，开发活动明显降低，一个是拆迁活动大大减少，那时候想拆也拆不动了，因为全是高楼。再就是城市化进程趋于结束。人口达到顶峰。二手房交易大大增加，只不过我要强调的是，那个时候房地产依然是支柱产业。第一，房地产具有主导性。第二，房地产是支柱产业。第三，房地产是先导产业。没有任何一个行业能跟房地产业相抗衡。
刘芷均女士从一个传统的房地产商转型综合服务商，为什么要转型、如何转型、转型目标与走向，以天骥智谷为案例阐述了新型产业园区“生活、生产、生态相结合，产城融合”的全生命周期理论与实践。
王珂先生从投资回报、基金、客户等诸多层面，阐述了写字楼物业的开发、销售、经营与管理等方面的精粹观点，剖析问题提出解决之道。
钟彬先生在题为“当前房地产形势与房地产金融”的演讲中重点阐述房地产金融，房地产进入新常态、房地产商业逻辑的变化、房地产企业金融需求的变化、企业金融能力的变化。
王刚先生做题为“中国商业地产REITs演进与案例分析”的演讲，从基金金融、REITs、REITs国内进展情况三方面进行阐述，讲解开发商在融资策略上、资本结构上调整从而对自身对行业带来的影响。
高少义先生在“互联网思维下的写字楼部品采购”的演讲中从运营的角度着眼，认为白银时代也是一个洗牌时代，谁能利用新的交易方式，创新新的盈利模式，就能变成新一轮的强者。
百度大客户数据总监刘立军先生在题为“大数据时代的房地产行业营销之变”的演讲，以百度庞大系统的数据作支撑，介绍了数据与房地产的结合，在大数据方面，在整个营销方面提出了新观点新思路。
当天下午进行的第一场圆桌对话环节由天骥智谷(北京)有限公司营销总经理王志强先生主持，探讨“商务园区红海与蓝海——产业地产全生命周期的模式与创新”。参与嘉宾包括：北京科技园建设(集团)股份有限公司董事总经理郭莹辉先生、北京北大资源房地产有限公司副总裁郭琳先生、协信集团产业地产事业部副总经理成威先生、利海集团执行总裁汪传虎先生、北京嘉捷企业汇总经理任彤先生、世通资产副总经理黄纯芳女士、平安不动产北京公司总经理许良飞先生、天骥智谷(北京)有限公司董事长刘芷均女士、大族环球科技股份有限公司董事总经理盛英泰先生。
第二场圆桌对话由筑城世方(北京)管理咨询公司总裁祁世芳先生主持，主题为“白银时代下的写字楼——写字楼的新常态与产业链的新机遇”，参与嘉宾：北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清、大猫电商董事长李毅、山东国强五金科技有限公司副总经理史文芳、星太装饰集团董事长胡振海、泰禾集团总裁助理沈力男、中铁建设北京佳景晟房地产有限公司副总经理 李长顺、北京科源房地产开发有限公司总经理袁金虎、北京金丰科华房地产开发有限公司总经理张毅。
12日3日晚，2014年第十一届中国地产金厦奖颁奖典礼暨“云农场”答谢晚宴隆重举行，公布了有中国商务地产"奥斯卡"之称的第十一届中国地产金厦奖获奖楼盘、企业、人物名单，并举行了隆重的颁奖典礼。同时，全联房地产商会与中国写字楼研究中心首次发布了《中国写字楼100强研究报告》。
据了解，中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，由国内最大的商务地产网络平台--房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，已连续成功举办十一届年会，是中国商务地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！
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