2014年12月3日，DTZ戴德梁行正式发布“2015年环球房地产市场展望”报告，这已是第五年发表对于环球房地产市场的全年展望。报告明确讲到企业租户最宜入驻亚太区市场，且工业市场最具投资价值。

  投资偏向“大七环”

  在2014年最宜企业租赁入驻的写字楼市场排名方面，亚太区市场在首十位中占上四席，基于中国经济的坚实基调和投资者愿意加大投资额度，戴德梁行预料中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者所关注的焦点市场之一，其中北京CBD的延伸区就是典型之一。

  无独有偶。近日，中国商业地产的经营管理机构盈石中国发布报告称，中国商业地产出现了新的发展趋势，核心区增速在放缓的同时，随着京津冀一体化提速，人流、物流及产业发生转移，“大七环概念”促进了商业地产新兴商圈的发展，有利于北京郊区发展并生成新的增长极，促进整个商业地产市场健康发展。

  据记者了解，“大七环”概念起于2002年，经过10余年的发展，全长约940公里的北京大外环高速公路将于2015年全线建成通车，落成后，河北省就有11条高速公路直达北京，京冀交通一体化进程全面提速。

  北京作为全国政治文化中心，这些年催生了众多区域中心，但基本上每个区域中心皆以金融、商业为中心，满足市民的购物、休闲、娱乐等一站式消费需求。毫无疑问，城市重新规划与定位聚焦必将重塑更多的区域中心，而这个中心，不在北京城内，而在城外。自然，大七环日益受追捧，再加上北京高房价的倒逼，环北京楼市，如燕郊、香河、固安和廊坊等大七环房产市场受到首次置业和改善型置业群体的青睐，商业地产的发展就必然紧随其后了。

  不是一蹴而就

  随着北京市中心土地的稀缺，各大传统商圈可供开发的土地资源有限，在传统商圈之外，大兴、顺义、房山、昌平、通州等产业新城商办市场正在崛起。

  盈石中国的报告中指出：截至2014年上半年，北京核心商圈优质商业物业超过700万平方米，随着北京城区中心土地供应逐渐减少，核心商圈商业物业的增速也逐年放缓；非核心商圈未来3年商业物业将新增超过170万平方米，约占总新增供应量的55%，大北京区域发展的加速以及新兴商圈的逐步成型与发展促使新增商业物业向郊区发展趋势日益明显。

  绿地京津事业部营销副总监关剑表示，目前绿地所拿项目均处于未来科技城、顺义航空港、中央休闲购物区以及生物医药基地等产业园区中。企业要发展，需要相对稳定的办公地点，而从市区迁至产业新城，则节约了办公成本和交通成本，也有助于人口分流和产业外移。

  据顺义旭辉空港中心相关负责人介绍，现有的商圈已经让城市拥挤不堪，如果每个产业新城区位能够形成各自的产业发展特点，再加上一些生活配套，这将实现产城一体化。

  DTZ戴德梁行环球租务研究部主管Richard Yorke向《中国联合商报》表示：“每个企业租户的选址决定其实是牵涉多方面的因素的，这些因素均可能令租户需要不同的选址。值得注意的是，结构性因素将对不同行业构成不同的影响。正因为企业选址非常复杂，我们从有限的数据中细心挑选了选址背后牵涉的多项因素，大部分均可量化和作独立考虑。”

  业内专家认为，产业新城的写字楼都在地铁边上，或者有规划的产业园区附近，商务办公环境已有了明显改善，有望形成城市副中心，实现人口分流和产业外移。但产城一体化不可能一蹴而就。

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