12月13日，融创农展馆地王项目“观澜嘉苑”以16.5万元/平的高价刷新了全国住宅项目单价记录。有解读声音认为北京市豪宅市场将从此升温。果真如此吗？

事实上，在市场下行的2014年，北京高端购买力聚焦的高总价、大户型的别墅市场也显著遇冷。

据市场研究院统计，截止12月14日，北京全市200平以上的别墅成交量为1384套，比去年同期大幅下滑43.9%；成交均价为36030元/平，比去年同期大幅增长19.1%。

而在存量方面，数据显示，截止12月14日，北京全市200平以上的别墅库存量为6679套，不计算新增土地供应转化，以2014年月均去化量计算，去化周期也已经超过56个月，超4年半的时间。

对此，业内认为，抛开市场供需层面看高端市场，似乎价格仍在迅速攀高，但事实上北京现阶段高总价、大户型的住宅市场的供需情况已经较为严峻，在阶段性市场供应远大于阶段性需求的背景下，高端市场去化相对缓慢、竞争加剧、项目运作风险凸显等特征将在未来的两、三年内将更加明显。

业内人士认为，在过往的2010~2012年等年份中，高端项目在限购、限贷趋紧的同时显示出相对稳健的销售和较好的收益率，因此而被众多房企所看好。与此同时，北京土地市场也逐步升温，地价攀高趋势明显。在这两大因素的影响下，为保障预期收益，过去几年间的宅地供应中大量土地被转化为高端项目，形成高总价、大户型产品库存不断攀高的局面。2013年的“限高令”也使得不少项目在较长的一段时间内无法获得销售审批，客观上也起到了推高高端项目存量的作用。随着“限高令”的逐步解除，从现在起至明年上半年，未来一段时间很可能将形成高端住宅项目扎堆入市的情况。

他认为，由于北京市高端项目存量偏高、去库存周期漫长，加上价格不断攀升，随着限高令的解禁，2015年高端豪宅项目营销激烈竞争的情况很可能发生。对于开发商来说，做出品质意味着成本进一步攀高，去化缓慢意味着销售压力增加，未来一年北京豪宅将面临大考。

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