近日有媒体以《央地分税新方案明朗增值税上收 房地产税下划》为题报道未来税制改革的方案，据说基本思路是将流转税，主要是增值税收入大幅上划中央；而直接税特别是房地产相关税收，将会下划为地方税。据悉，这项工作目前由全国人大常委会预算工委牵头，财政部将配合全国人大启动房地产税法及其说明的起草工作。
如果此报道属实，这意味着“只听楼梯响不见人下来”的房产税可能成为现实。在房产税即将出台之前，我们是否需要考虑下，中国目前是不是到了必须开征房产税的时候？或者是如果房产税在中国开征，会不会遇到“水土不服”问题？
那么，房地产税在中国会遇到哪些问题？很多人认为最大的难题可能是国有土地的70年土地使用权问题，认为土地出让时已经将今后70年的税收缴纳了，如果再行征收房产税，那就会有重复缴纳的嫌疑。在我看来这个说法并不成立，因为土地出让金是私人在获得国有土地使用权时向政府支付的一种对价，只不过这个价格比较特殊，冠之以“土地出让金”的名义，而且收取的一方是政府，由此会被很多人误认为是对今后70年房产税的一次性征收。需要注意的是，政府在这个环节中是作为卖方出现，从事的是民事行为，而不是对今后70年税收的折现，两者完全不可同日而语。
那么接下来问题来了，征收难点在哪？我认为主要有三点。第一，房产税是直接税，在间接税大行其道的当下中国，房产税能否顺利征缴？相关研究表明，针对个人征收的直接税只有在那些法治程度较高的国家中才能够试行，因为政府在纳税人面前有足够的正当性，而在那些法治程度较低的国家中，直接税往往会被包装成间接税的名义出现，一个最简单的例子是，个人所得税是直接税，但是在中国却是通过委托代征。假设实施房产税后，个人不向政府申报房产税，那么政府该以何种手段来面对这种逃税行为？
从目前在上海试点的房产税来看，房产税是以个人申报为主，如果纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。具体的惩罚措施是“未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日前按日加收滞空税款万分之五的滞纳金”，同时将纳税记录在社会征信体系上体现，但是这种做法只是在小规模试行的情况下有效：据上海财税局公布的数据显示，上海2013年房产税收入约为1亿元。在绝大多数市民都不需要缴纳房产税的前提下，这种征缴方式可能会是有效。但是一旦所有的市民都要缴纳房产税时，这种征缴方式还会有效吗？这是一个疑问。
更为重要的是，这几年城市房地产市场的繁荣出现了一大批“没有现金流的富豪”——— 他们通过房改获得房产，拥有的房产价值几百万，但是每年可以支配的现金却极少，因此征收房产税的难度极高。一个可以作为佐证的是，媒体上经常见到很多小区征收不了物业费而不得不由政府补贴的报道。假设今后要开征房产税，这部分群体无法支付时，政府该如何处理？是征收滞纳金还是采用其他方式？如果政府对这部分群体网开一面，那是不是对其他群体的不公平？
其次，是不是只有房产税才是地方政府公共服务的最好税种？从美国的例子来看，房产税是用于地方政府的公共服务，在居民和公共服务之间建立起了一种非常好的正向激励关系。但需要注意的是，并不是只有房产税才是地方政府公共财政的主要来源。当下中国并不存在着房产税，但是这并不妨碍地方政府提供好的公共服务。假设今后要开征房产税，首要一个问题是，如果开征了一个新的税种，是不是应当对现有的很多税种进行减免？在中国的综合税负已经不低的前提下再贸然开征房产税，最大的后果就是私人部门承担了太高的税负而影响经济活动。
即便是在美国，近年来也有很多学者对房产税的公平性提开质疑。也正是在这种压力之下，促使美国很多州及地方政府通过许多法案来限制财产税的税收或税基成长率，或者是制定其最大税率，有的州甚至想以销售税来取代财产税。比如说1978年加州通过13号提案修订了加州宪法，将整体的房产税限制在“房产全部现金价值”的1%。它还限制了不动产评估价值的增长，考虑到通胀因素每年不得超过2%。
再次，房产税与户籍制度能否兼容？在中国征收房产税后遇到一个非常头痛的问题，那就是户籍制度。在现有的户籍制度下，非户籍人口往往是被排斥在公共服务之外。以上海静安区公布《2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，明确从今年开始，区内各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，本区内每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会。对口入学须同时满足三条件：一家三口户口都在对口地块一年以上的；户主是孩子父亲或者母亲；房产证上要有父亲或者母亲的名字。假如在实施房产税后这个标准还未改变，那就遇到一个非常严肃的问题：我交了房产税，为什么我的孩子却无法享受公共服务？
更进一步，在有房产税的模式下，承租方是不是也该享有此项权利？单就理论而言，租房一族在交付房屋租金时，也间接向地方政府缴纳了房产税，那么他的子女也就该享受同等的待遇。但现有的公共服务供给机制，即便是房产所有者都无法享受非户籍所在地提供的公共服务，遑论承租客。当然，我们也可以说是不是可以房产税为契机来倒逼户籍制度改革？这种推论理论上存在，但在另一方面却又显得不那么现实，今年7月份国务院发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确指出，要“严格控制特大城市人口规模”，假如说买房就能够获得相关的公共服务，是不是这会让地方政府背上“嫌贫爱富”的骂名？
已经有无数的研究证明，房产税是一个稍显公平的税种。因为现有的税收体系中，房产持有者只需要在交易环节纳税，一旦他向房地产商或者卖家缴纳房款，那么今后的房产升值收益都归于他。但稍有常识的人都知道，一个地方房产的升值，并不是基于房产所有者的努力，而是社会发展、公共服务品质提升之后的结果。如果房产所有人不缴纳房产税，那就意味着所有的公共品所带来的收益都被私有化了。
但即便如此，我们还得考虑，这样一个税种与目前中国现实是否兼容？房产税的开征事关所有有产者的利益，在有关税率制定和征收方式上，更需要考虑中国的特性——— 当然，我们可以为了房产税而更改这些特性。但问题在于，如果这些特性并未消除，而房产税却已经匆匆上马，那么最大的可能性就是制造新的不公平。
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