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深圳金奶奶楼市触底 四季度实现反转
限贷“松绑”政策出台，为深圳楼市注入了一剂有力的强心针。 深圳特区报记者 何龙 摄
学区房售价和租金价格近年来持续上涨。 新华社发
明年楼市是涨是跌，让市民牵挂不已。 新华社发
这一年，楼市正式进入调整和转型期。当中央对房地产调控思路发生转变，变“堵”为“疏”，由抑制需求转变为增加供应之时，以市场决定为主的调控方向开始引导楼市逐渐步入良性发展的通道，各方期待楼市实现“软着陆”。
这一年，深圳楼市同样面临调整和转型，并经历了大半年的平淡期考验，而当限贷松绑、降息等政策红利出现时，深圳楼市迅速地扭转局面，成交趋旺直至火爆，体现深圳楼市强大的抗跌性和自救能力。
时间退回到一年前，按照当时深圳官方统计数据是：2013年12月，一手住宅成交3427套，环比跌29%；一手住宅价格为20695元/平方米，环比下跌4.6%，房价出现连续六个月小幅下跌的走势。
一年后，缺少4天成交数据的12月份新房成交量已达6495套，逼近7000套大关，预计将创下月成交量的历史新高。
对照1年前后的变化，很难想象深圳楼市在这一年里曾经历了近9个月的平淡期。
这一年，深圳楼市都发生了什么？
■ 深圳特区报记者 徐强
见习记者 陈文标
楼市在四季度实现反转
2014年楼市的开局寒意逼人。
1月份，全市一手住宅成交1868套，环比跌幅近5成，同比跌幅超7成。市场人士用1月份银行收紧房贷、春节长假、房地产调控长效机制的建立等因素，说明开局遇冷的理由，并不愿相信市场正迎来新一轮寒流的事实。
直到4月份，国内其他城市楼市表现一片低迷，降价潮出现。深圳不再独善其身。一手住宅成交2936套，价格为23721元/平方米，连续三个月环比涨幅出现下降，同比涨幅更是首次低于10%。
6月份，深圳房价终止涨势，出现了今年来环比和同比的同时下跌。23441元/平方米的成交均价与2013年6月份24128元/平方米接近，房价在6月份被打回到一年前水平。
6月26日，当呼和浩特第一个正式发文取消限购开始，各地陆续加入到限购松绑或取消的队列中。截至目前，仅有北上广深和三亚仍在坚持限购。
在买方观望潮兴起，再加上外围市场限购潮和降价潮的双重压力下，深圳开发商变得不再淡定，普遍采取小量推盘、加大优惠促销等方式，试图挽救颓势。然而买方一贯买涨不买跌的心理，导致开发商促销的效果并不明显。
直至9月份传统的“金九”楼市旺季到来，持续低迷的楼市才稍显精神，受开发商低价走量、房贷放松影响，置业需求复苏，导致9月份出现量价齐升。当月一手住宅成交3113套，今年内首次站上了三千套关口；成交为22799元/平方米，环比上涨2.1%，结束了连续三个月的下跌。
正当深圳楼市处在“上不去下不来”的时候，9月30日傍晚，央行发布房贷新政，“首套房贷还清申请二套及以上房贷，房政政策可按首套方式”，由此打响了救市的第一枪。受此利好刺激，深圳楼市迅速复苏，11月份，一手住宅成交5787套，为2010年来的次高水平；成交均价26536元/平方米，为历史最高值。
楼市进入变革之年
对于2014年的楼市，业内人士多以变革之年、转型调整之年来概括。
自去年十八届三中全会提出“明确市场对资源配置起决定性作用”以来，本届政府在房地产调控上的理念和思路已经转变，集中体现在为更加尊重市场规律。
今年“两会”的政府工作报告也为楼市调控“定调”，提到“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
这被业内人士解读为“房地产调控概念被淡化”。对于房地产行业的监管将更趋于市场化，让市场来挤出投机泡沫，从而避免行政手段对市场的较大影响。
在这样的背景下，楼市迎来大变革之年。步入变革之年的深圳楼市又是以怎样的表现来应对变革？
回头看2014年深圳楼市的表现，虽然经历了由低位盘整到高位运行的逆转过程，但总体依然维持了相对平稳的态势，反映了深圳楼市总体整体的成熟度，以及趋于理性的发展势头。
在深圳职业技术学院管理学院房地产研究所所长邓志旺看来，今年上半年深圳楼市的成交量比较少，比去年同期下降了四五成。虽然深圳全年成交量较去年下滑得很厉害，价格却相对稳定。这说明深圳楼市还是有一个有稳定需求的市场，开发商的房价下调压力并不是很大。
深圳中原地产研究中心经理王飞则认为，从行业基本面来看，楼市已经进入下半场，进入低增长、去行政化的阶段。深圳在今年就碰到了变革的阻力，前九个月基本是在低迷中度过。但受“9·30”和降息影响，深圳楼市又能迅速走出低迷，说明深圳市场有旺盛的需求。未来深圳楼市区域性特征会更加明显，随着特区一体化的推进，每个阶段都会出现区域性热点，比如前海、龙华等，深圳楼市得以保持稳定的增长，而这也是各方所愿意看到的。
美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，今年的深圳楼市状况可以用十二个字总结：冷清开场、年中盘整、年底翘尾。今年上半年的楼市一直处在低迷状态，造成今年前半段楼市低迷的原因有经济的因素，这与市场的信心及供应量有关。
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写字楼市场供不应求 租金价格一路飙升
空置率持续下降接近8年来最低水平
■ 深圳特区报记者 徐强
见习记者 陈文标
在一系列政策性利好因素的刺激下，今年深圳的写字楼租金一路飙升，福田区的写字楼租金环比升幅连续六个季度领跑全国。租金攀高，却并未影响需求，写字楼市场空置率则持续下降，年底甚至低到了4.4%，为近8年内的历史新低。据专业机构预测，随着明年深圳写字楼供应量增大，空置率会有所回升，同时租金的增幅会放缓。
涨：福田区租金环比升幅连续六个季度领涨
今年出台的一系列利好政策持续刺激着深圳甲级写字楼的市场需求。例如，前海金融优惠政策、证监会放宽公司公开募股条件、重启IPO进程等。在这些政策的刺激下，金融、科技、顾问服务类等企业对写字楼的需求活跃。询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强。福田、罗湖及南山区甲级写字楼租金均有上涨。
据专业机构第三季度的报告显示，写字楼的租金持续上涨。其中，福田区环比上涨达3.6%。受福田区写字楼租金涨幅的带动，该季度全市平均租金水平环比上涨3.2%，月租金达到199元/平方米。该环比升幅自2013年第二季度起，已持续6个季度领跑国内其他一线城市。
“从全年来看，今年深圳写字楼的租金比上年涨了大约20%。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说。
降：空置率降到八年来的最低点
“今年的供应量实在是太少了！”据张晓端介绍，今年没有太多新的甲级写字楼入伙，整个市场以消化尾盘为主。截至第三季度，全市甲级写字楼存量保持在25104033平方米。持续活跃的市场需求体现对存量物业的进一步消化上，也令各区甲级写字楼空置率持续降低。
根据仲量联行第三季度报告显示，截至第三季度末，全市甲级办公楼总存量为309万平方米。在强劲需求的带动下，优质甲级办公楼的空置率继续下降，本季度净吸纳量达7万平方米，使深圳全市甲级办公楼整体空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%，为近8年来的历史低位。
戴德梁行12月末提供的最新空置率数据是4.4%！“这是一个非常低的数据。”张晓端强调。
缓：明年写字楼租金涨幅转缓
“明年深圳的写字楼开始进入集中放量期。”张晓端称，根据统计，明年整体市场的供应量将会增大，进入集中放量期。
一方面，供应量的增加会拉高空置率。另一方面，大量新增供应的出现将加剧市场竞争，租金上行遇到压力。“价格方面的增幅应该会变缓。”
仲量联行深圳董事总经理夏春毅称，明年甲级写字楼的新增供应主要位于福田及南山区，以企业总部物业为主，部分项目建设周期会后延。他预测，明年整体甲级办公楼市场租金水平将维持8-10%的中速增幅。
趋势
预测
明年房价上涨
压力依然存在
■ 深圳特区报记者 徐强 见习记者 陈文标
近日由中国社科院财经院等机构发布的《住房绿皮书》预测：未来住房市场将进入中速增长的常态，中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势：整体延续衰退，一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。
明年深圳楼市将怎么走？限购是否会取消？
业内普遍看涨明年房价
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，明年价格依存在向上走的压力，强大的需求会形成稳定上升的格局。明年楼市供需会比较活跃。不过，明年市场也有压力，比如房产税、不动产登记，也是牵制价格的力量。
深圳职业技术学院管理学院房地产研究所所长邓志旺认为，深圳的土地价格在上涨，拉动了房价的上涨。但是，涨幅不会太大，大概在10%左右。
在一些中介机构研究人士看来，虽然明年深圳楼市总体趋好，但也会受宏观经济的影响，因此持谨慎乐观态度。
戴德联行华南及华西区研究部主管张晓端认为，深圳人口聚集，土地稀缺，楼市价格出现大幅度下滑的可能性不大。但是，房价也不具备大幅上涨的条件，毕竟需求量没有太大的变化。另外，明年的楼市也会面临一些宏观经济变化的风险。因为目前国外经济环境尚不明朗，加上国内经济下行的现实，明年的楼市状况还不好说，总体还会是一个不断调整的过程。
一线城市尚难轻言“取消限购”
对于几个一线城市仍在坚持的限购政策，专家预测，未来限购会退出，关键是选择时机。
邓志旺认为，短期内深圳还不会取消限购，因为市场已经开始回暖，政策也生效了，政府没有取消限购的急迫性。另外，从今年的情况看，虽然北上广深成交量都出现了大幅下滑的情况，但是价格并没有下调。到了下半年，成交量大幅上升。由此看政府应该不会过于担心限购导致市场萧条、房地产市场崩盘、经济下滑的结果，反而令人担心的是消限购后房价会猛涨。
张晓端认为，限购一种行政干预，尽管深圳现在还没有取消限购，但按照趋势预测，未来应该会取消。当然，深圳如果取消限购需要考虑两方面的因素，一是时机的问题，防止市场反弹；二是制定出一个替代性的政策。
键词
关
楼市探底
深圳楼市从2014年开年遇冷，一直到8月份持续低迷。受银行信贷收紧、开发商供应减少、置业者观望情绪浓等因素影响，1至8月份新房成交量一直处在3000套以下水平。成交均价也从5月份开始下滑，6、7月份达到年内最低值，在楼市调整之年进行了一次探底过程。
“9·30”新政
9月30日央行发布房贷新政，“认贷不认房”的政策成为今年楼市的转折。深圳楼市受益于该新政，一举扭转楼市低迷态势，迅速反转。
央行降息
11月21日，央行宣布降息，这是在“9·30”新政基础上，对楼市带来的又一大利好。双重利好因素叠加，深圳楼市出现久违的火爆行情，开发商加大推盘力度，置业者结束观望，“日光盘”、“时光盘”频频出现。
年底翘尾
四季度，深圳楼市全面复苏，成交量节节攀升。11月份，26536元/平方米的新房成交均价创出历史新高，成交量也创出近几年新高。12月份预计新房成交量将冲破7000套大关。2014楼市年底翘尾行情已成必然。
楼市
故事
受益于新房贷政策 改善型置业说买就买
今年31岁的陈女士，2007年来到深圳，2009年底就在宝安区花了60万买了一间小房。“现在我想换一间大点的房子，把原来这套房盘出去，价格110万元左右。”陈女士告诉记者，他们夫妇希望买一套大一点的房子，把湖南老家的父母接过来一起住。
两年来，这个愿望一直没有实现。“房价涨得太快了，我哪怕将这套卖出去，也付不起第二套的首付。”按照原来的规定，在深圳买第二套房需要付五成的首付，对于陈女士夫妇俩来说有点不堪重负。
最近，陈女士决定入手。“还好等到新的房贷政策！”今年九月底，央行新政“认贷不认房”让陈女士乐开了花，立马瞄准了福田八卦岭的一套280万的房子。“房价一直没跌过，我不想再等了。”
点评：目前改善型置业者已经成为深圳楼市需求的主力。根据深圳中原地产的监测，近期大户型的成交占比上升明显，未来这个趋势还将继续。说明深圳已经进入存量房消化阶段。
再等房价还是会涨 首套刚需决心出手
小孙来深圳三年了，大学毕业后就一直在一家公立医院工作，现在和女友住在深圳住建局分配的公租房里。公租房不到40平方米，但是他和女友都认为住得还算舒适。
“明年我们打算结婚，可是房子都还着落呢！”在双方父母的催促下，小孙患上了“购房焦虑症”。每到周末就带女友到各个房地产中介转悠，看了大半年也没下决心买。“政府出台了那么多政策，就是没见房价跌！”高昂的房价让小孙有点懊恼。
小孙告诉记者，实际上他已经在光明新区看上一套“心水房”，180多万。“实在不行，就那套了，远点就远点吧！”他说，双方父母出一点钱，加上他们俩的积蓄，“应该可以拿下的”。
点评：受阻于高企的房价，很多年轻人对买房望而却步，但又不甘心。深圳楼市具有明显的区域结构性特点，有些区域的房价仍处低位，为年轻人的首套房选择提供了可能。深圳土地面积不大，未来5到10年，深圳特区一体化加速，交通、教育等配套领域都会上一个台阶的。视野可以更开阔一些，可以考虑更远的区，尤其是沿着地铁沿线。另外，选择品牌开发商，会更有保障一些。
深圳特区报记者 徐强 见习记者 陈文标
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