专家视点

    近年来，随着中国经济的稳步发展和中产阶级的崛起，商业地产零售物业的发展异常迅猛。遍布各地的城市综合体，林林总总的购物中心在短短几年内纷纷拔地而起。虽然总量在不断增加，但是优质的零售地产项目仍是屈指可数。

    “一个零售地产项目的品质决定于开发商的DNA，”邓汝舜借用这个生物学名词，来喻指开发商的心态、视野等贯穿于企业发展中的素质。“零售地产的优质是由内而外，源心而始的一种品质，它源于开发商的DNA，包括对于地产开发的想法，规划和未来的运营等等。”中国的零售地产发展到今天，尤其是2014年、2015年之后，市场更看重的是整个商业项目的可持续性发展和长期的稳定回报收益。项目成功与否已不再单单取决于“地理位置”这唯一的考量标准，而拥有了更多层次的内涵。一个优质地产商的DNA必须具备三大要素，分别是：理想地点的甄别，明确的前期规划及持续的高品质管理，这三个要素对于现在即将进入白热化的零售地产市场来讲举足轻重。

    首先，一个聪明、有经验的好业主不会乱拿地，他会综合考虑地块的周边交通，周围市场氛围与项目的匹配度，保证地理位置的理想程度；其二，有经验、有能力和财力的开发商不会轻视规划。他会全面考虑所有的规划，包括货品进出、人车分道、顾客来往等等细枝末节的方面。而这些都涵盖在一个完整的、系统的前期规划中。第三，好的业主会调动一切力量做好零售地产的运营、管理，从而达到长期可持续的发展。

    零售商和商业地产是一个有机体，它是具有成长属性的。商业地产的魅力就在于只要你好好经营它，时间到了就可以获得更高的收益。零售地产不仅是“来钱慢”的房地产业态，而且对经营者的要求尤其高。其中一个重要的原因是，零售行业处在一个非常动态的市场中，零售地产的项目各不相同，无法互相复制。所谓复制式的开发方式是没有前途的。创新和本土化很重要。每到一个地方，开发商都要寻找适合当地市场的DNA，找准市场定位。零售细分市场的特征很明显，哪怕在一个城市的东南西北角，消费者的需求都可以大相径庭。这也正是零售地产迷人的地方，每一个项目都是新的，每一个项目都需要接受不同形式和内容的市场检验。

    互联网和智能手机的快速普及、低成本的物流和便捷的快递服务有力地推动了在线零售业的快速发展。时至今日，零售商已经不能够再把电商的兴起作为自己营业额下滑的借口，而应该反思自身的创新发展模式，是否真正将服务和运营做到了位。零售应当学会把线上与线下的资源铺搭起来。天猫在做电商的同时，也在做自贸区，马云清楚地看到了虚拟交易的问题，清楚地知道单纯地依靠卖流量抓不住消费者，如何去跟实体结合才是最重要的。腾讯也是一样，尽管是从不同的角度切入电商，但他们两者都在寻找落地的机会，他们都在与实体相互妥协和补充，以实现共赢。

    南方日报记者 许蕾 整理

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