20日，广州市国土房管局公布了上月广州市房地产市场运行情况报告。数据显示，上月，广州市(包括市辖10区、从化和增城2县级市，下同)新建商品住宅网上签约面积105.84万平方米，网签面积创下年内新高，而一手房网上签约均价为14834元/平方米，环比下降5%。值得一提的是，去年广州一手房网签均价高达15075元/平方米，比2013年上涨15%，再度刷新纪录。

　　一手房网签面积突破百万平方米

　　限贷“松绑”、降息、自贸区等多重利好叠加，让始于去年“银十”的成交回暖一直持续到年底，成交量接连在11月、12月创新高。广州市国土房管局的数据显示，去年12月广州全市一手住宅网上签约9152宗，网签面积105.84万平米，环比分别上涨19.3%和21.4%，均再次刷新年度最高纪录。这也是广州去年一手房网签成交量首度突破百万平方米大关。

　　数据显示，市辖10区新建商品住宅网上签约面积达到83.35万平方米，其中越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区这中心六区的新建商品住宅网上签约面积24.40万平方米。

　　从各个区域的成交量看，仅天河、越秀、黄埔三个新货偏少的中心区域成交下滑，其余9个区(市)均有不同程度上涨。其中，萝岗的一手房成交涨幅高达84.9%，堪称全市最猛，而番禺则以22.16万平方米的成交量领跑全市，光是一个区的楼市成交就几乎顶得上中心六区的总和。值得一提的是在自贸区利好刺激下的南沙，一手房网签成交量从去年11月的7.84万平方米猛增至上月的9.55万平方米，涨幅高达21.8%。

　　与成交量的一路回升相比，广州楼市的新增供应也不遑多让。数据显示，2014年12月，广州市批准预售商品房14490 套，批准预售面积140.81万平方米；其中，批准预售商品住宅9770套，批准预售面积108.51万平方米。

　　海珠一手房价猛降5180元/平方米

　　虽然去年12月份广州一手楼市成交量达顶峰，但网签均价下降792元/平方米，为14834元/平方米。其中，中心六区一手住宅网签均价为25495元/平方米，降价1228元/平方米，跌幅为4.6%。

　　记者观察发现，降价最厉害的区域，成交量也上升最多，开发商仍以价换量。去年12月份，海珠区一手住宅网签均价为24328元/平方米，环比降价5180元/平方米，降幅达到17.6%，为全市最大降幅区域。这也刺激了海珠区一手房网签量直线回升，环比上升79%。一手住宅网签量上升最多的是萝岗区，去年12月份其网签量环比涨85%，房价跌幅排名全市第二名，降价2045元/平方米，降幅为14.1%，降价后的萝岗区一手住宅均价为12423元/平方米。

　　广州市国土房管局还公布了各街道新建商品住宅网上签约均价情况，在广州全市各街道中，天河冼村街以55042元/平方米的一手房价格领跑全市，越秀区黄花岗街、六榕街、梅花村街、海珠区琶洲街、荔湾多宝街等多条街道的一手房网签均价均超过了4万元/平方米。

　　随着12月报告的出炉，广州2014年的楼市数据，也全部水落石出。去年，广州全市一手房网签面积为836万平方米，网签金额1260亿元，折合均价15075元/平方米，比2013年的13100元/平方米年度房价上涨15%，再创历史新高。

　　■分析

　　为何年度房价涨这么多？

　　2014年，广州房地产市场遭遇了诸多考验，成交多月低迷，年度房价数据却给出了房价上涨15%的答案，让不少市民大跌眼镜。

　　对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，广州一手住宅成交均价上涨15%，其实是不准确的。因为2013年存在“双合同”的因素，使得房价数据与市场真实水平有一定差距，而2014年逐步取消了“限签”，房价回归真实。

　　有业内人士则认为，一些高性价比的中心区贵价盘成交，也结构性拉升全市均价。

　　中原地产项目部总经理黄韬表示，在成交量下跌同时，广州一手住宅成交均价有如此大的涨幅，是楼市复苏的表现。由于2013年来房价一路飙升，2014年前期稍微有下降，后期受房贷新政等影响继续上涨，成交均价创历史新高在预料之中。

　　对于广州楼市而言，考验仍在。业内人士指出，由于2013年楼市暴涨透支了需求购买力，而近些年来部分城市房地产过度开发又导致供应量持续增长，这就导致楼市整体告别绝对短缺，不再可能重现过去十几年“供不应求、单边上涨”的高增长局面。世联行的最新市场分析报告指出，除深圳外，北京、上海、广州去化时间均超过15个月的警戒线，短期内去化压力依然存在。

　　世联行预计，2015年全国商品房销售面积较2014年上升是大概率事件。“房价走势会出现分化，一线城市房价会上涨，二线城市分区域，有些城市会平稳中上涨，三线城市分化更为明显，房价下跌的居多，也会有上涨的城市。全国商品房销售金额可能超过2014年。”

　　■聚焦

　　2014年房价上涨15%令人有些意外，那么2015年广州房价走势如何？北上广深是否会取消限购？房地产税将如何影响房地产市场？20日，在网易房产主办的“2015年中国房地产新年峰会”上，业界大腕和学者代表对楼市热点进行了深入探讨。中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，广州等一线城市是否松绑限购，更多的不是房地产市场本身的问题，而是应在国家控制特大城市规模的背景下，从城镇化的角度考虑。

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　　广州是否会松绑限购？把限购纳入城镇化试点考量

　　限购政策自2010年4月“新国十条”颁布起至今已经四年有余，其目的是为了抑制房价过快上涨。全国一度有46个地级以上城市实施限购令，包括全部一线、二线城市和主要三线城市。去年，全国各地开启楼市限购令松绑模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北上广深及三亚五座城市坚守，其他41城已陆续松绑。

　　今年，广州等一线城市是否会松绑限购？

　　在论坛上，朱中一分析指出，北上广深等一线城市是否限购，更多的不是房地产市场本身的问题，而要考虑在城镇化进程中，国家提出严格控制特大城市的规模。他表示，北上广深四个城市都是人口超过1000万的特大城市，资源和环境的承受能力有限，不可能无限扩张，因此今后限购的门槛要和城镇化中的落户门槛一致。“我不好说这些地方是否会放松限购，要从更大的范围，尤其是特大城市城镇化的健康发展来考虑。”朱中一说，国家最近提出了64个新型城镇化的试点，广州位列其中，因此广州要考虑这个问题，“新型城镇化的试点内容里就包括落户条件等内容，需考虑进城人口住房问题的解决，考虑保障性住房的问题，自然而然就会考虑是否要调控”。

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　　买房还是炒股？有潜力的房都值得买

　　最近，不少市民越发纠结：手里有点余钱，到底是买楼还是炒股？

　　“如果整个社会连扫地的阿姨都说买股票的时候，你就要小心了，可能到时候接烫手山芋的人就是你。此外，如果我们有使用需求的话，就不要犹豫，看中就买。”戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文说。

　　奥园集团执行总裁杨忠的回答则更干脆：“简单地说，我觉得广州等一线城市有潜力的房，无论是住宅，还是商业，都值得买。”

　　“买房买股都可以，关键是节点。有一个统计，在10年前买房，到现在是升了3倍，在10年前买股票升了1/3。”越秀地产广州副总经理伍岳峰给出这样的答案。他从市场的角度对广州房价进行了分析。“一线城市为什么会涨？因为人多。北京、上海、深圳和广州的外来人口多，而政府在配备土地资源时是按照户籍人口配对的，所有的设施没有考虑外来人口，造成是两个人甚至是三个人争一个人的资源，所以价格贵。”

　　对于投资商业地产的前景，朱中一在发言时则忧心忡忡地指出，当前商业地产存在规模大、业态配套结构不合理等问题。“我看了一些报告，广州、惠州和东莞等地商业地产的项目有不少，综合体越建越大，越建越高，现在遭到了电子商务的冲击，将来怎么办？”

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　　房产税将影响房价走势？房地产税不会大幅拉低房价

　　伴随着不动产统一登记制度的不断落实与完善，不少人认为，不动产登记为房产税开征前奏，将很大程度影响着未来的房价走势。

　　对此，全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康20日在论坛上针对房地产税进行了全面的解读。

　　贾康说，房屋保有环节的税收，其正面效应是有利于促进房地产市场的健康化。“保有环节有了每年要交的税收，供需双方在这个情况下，供给会调动以前闲置的不动产进行交易，卖出或者是租出，使这个供给更加平衡，这当然是有利于房地产市场更加平稳，减少泡沫。”他表示，这还将影响房地产市场大量的买房人的选择，很多买房者会考虑不再首选大户型，而是考虑更实惠一些、买中小户型，这样带来中国城镇化推进过程中土地集约利用水平的提高。

　　贾康表示，房地产市场的健康发展会和房地产税的制度建设将形成互动。“不能说这样一个税收推出来之后，房地产的价位会应声而落，变成一个很低的水平，这是不可能的。”他分析说，未来有4亿多人口将从农村转入到城市，这部分人要解决住有所居的问题，将使得中心区域的楼市平均价位表现为上扬曲线，房地产税不会改变这个曲线的基本模样，但是会使这个曲线不会太陡。

　　南方日报记者 郑佳欣 实习生 李明秀

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