作为羊年顶豪市场的“头羊”，中赫置地旗下万柳书院项目现房开售。据公开信息，万柳书院销售均价14.5万元/平方米，依此估算，其全盘货值超130亿元。自2012年7月拿地至2015年1月销售，万柳书院从曾经的单价地王，到如今被认为是顶级住宅市场中“最不令人担心的地王”项目，历时29个月。中赫置地似乎攒下了足够的底气，将万柳书院的成品全盘托出。现今乃至整个乙未羊年被称做北京豪宅井喷元年，中赫置地磨砺出的“和而不同”的万柳书院，将以独特的“功能至上”视角和“只讲生活”理念，颠覆、重构豪宅市场既有生态。原创版的中国高端住宅新价值标准，或从此开始。

万柳书院“难懂“

“万柳书院跟我们原来想象中的不大一样“，如不少第一次看万柳书院的房地产业内人士所述，“这房子，喜欢它的人会极其推崇，不喜欢的人也就不喜欢了。”

相较于普世的豪宅筑造价值观，万柳书院是有些“难懂”。

在很多人以为万柳书院将开创豪宅价格之最，为产品添加更多奢侈标签的时候，万柳书院却一直秉承 “为生活打造顶级自住居所”的理念， 把细节蕴藏、涵化于产品腠理；2014年之秋，三大顶级豪宅之万科北河沿柒拾柒号开始高调推广，以及保利海德公园创造热销业绩的时候，万柳书院却把轮廓已清的园林砸了，理由是“不达中赫拿得出手的标准”；在融创农展馆地王产品未曝光，却以16.5万元/平方米起的价格拿下了预售证一个月后，中赫•万柳书院才领证销售——均价14.5万元/平方米。

对于万柳书院最终亮出的价格，中赫置地品牌总监朱敏给出如下解释：“与顶级住宅匹配的未必是最高的市场价格，而是最有说服力的品质和清晰的价格逻辑。万柳书院的最终销售价格综合了多方因素。从产品自身来看，万柳书院是中赫置地的全新代表作，其产品力相较钓鱼台七号院有着全面的提升，价格因此略有提升；从区域来看，万柳书院一墙之隔的万城华府，二手房价格已经达到11-13万元/平方米，作为全新的高品质产品，比八年前的产品高出约15%——30%，合乎市场规律；从市场来看，海淀区核心区域的顶级住宅产品，其价值绝不逊色于朝阳区或者丰台区的顶级产品。”

亚豪机构市场总监郭毅对于万柳书院最终的销售价格以“聪明”来评价。“精装成品现房，以这样的价格进入市场，在现在的顶级住宅领域应该是颇有竞争力的”，郭毅表示，两年前，中赫置地拿下万柳地王的价格曾令业内咂舌，但经历了地王频出的之后两年，万柳项目的比较优势更加明显，定价理性利于从容销售。“

万柳书院：“最不发愁的地王“

“理性“ 可能是当下的豪宅开发者不难理解，但实在难为的。

“周边的二手房价格都还赶不上我们的地价，我们要实现的，是卖出一个宫殿水准的价格“，类似这样的话，道出了不少2015年豪宅操盘手的痛。

事实也确如此。

农展馆地王的楼面地价为7.3万元/平方米，记者从房地产中介机构了解到，临近其已领证的7号楼的麦子店小区，二手房价格不到4万元/平方米。而恒大居于东坝的项目，此前有业内声音表示也要售卖到13万元/平方米， 其周边2005年以后的二手房价格在3-4万元/平方米之间。

即将在2015年崛起的“泛京西”豪宅板块也同样面临此问题。如对峙西局的龙湖、泰禾，以及拿下夏家胡同地王的懋源置业。这些房企在高端地产领域不乏佳作，但深陷地价与周边房价 “倒挂”的困局，打破区域的“孤岛效应”是卖房的第一要务。

实际上，在北京豪宅井喷元年到来之前，“地王焦虑症候群”已经在业内蔓延。调研过不少项目的一位豪宅营销总监，走访万柳书院后评价：”可能现在最不发愁的地王项目也就是万柳书院了。“

“在这一点上，万柳书院确实有自己的底气”，中赫置地品牌总监朱敏坦言，“海淀万柳区域本身就是高端社区腹地，周边配套和环境无需多言， 区域内8年以来没有新房供应，使得很多地缘性客户自然成为万柳书院的粉丝。中赫置地需要焦虑的是，作为一个极致的产品主义者，如何筑造出拿得出手的原创作品，以飨居者。“

“地王推升出的豪宅，明年可能有十余个面临入市。而豪宅的标准是什么，业内都在探讨，还未成体系”，北京房协秘书长陈志评价现在“豪宅丛生”的市场时表示，“万柳书院代表一种生活至上的顶级住宅价值观，其区位、环境、产品标准等等，都给了我们去制定豪宅评价标准以启示。”

万柳书院直面井喷市场中的矛盾

十几个超十万元豪宅项目入市，很多不可能，可能在2015年的豪宅市场成为可能。

随着万柳书院以14.5万元/平方米的均价启动现房销售，羊年的京城楼市，“满城尽是十万宅”也不仅是打趣。历数2012年乃至2014年上半程诞生的诸多地王，都将在羊年陆续亮相。

万柳书院算是“头羊”。

依据万柳书院的销售价格计算，其205-558平米三居至五居的产品，起步价低于3000万元，部分产品会达到7000万元级别。

一个市场矛盾是，如亚豪机构市场总监郭毅所述，从北京近三年的3000万元级别以上豪宅去化数据来看，基本稳定在150套左右。在业内看来，豪宅井喷元年的较大供应量对应的依旧可能是有限的塔尖客户群，一场争食难免。

统计期间 数量 面积(万㎡) 成交均价 金额(亿元)

2011年 142 11 66775 73.45

2012年 118 8.91 66778 59.51

2013年 154 12.29 63216 77.72

2014年 186 12.7 73803 93.75

（总价3000万元级别 商品住宅成交数据 数据来源亚豪机构）

不过在中赫置地品牌总监朱敏看来，这一推论合情但未必合理。“首先，查询下数据就不难发现，相对于莫斯科、孟买乃至国内的上海、深圳，北京的三千万级住宅产品的量与价都不能算高；其次，三年间稳定的销量是建立在顶级住宅项目供应不足的前提下，更丰富的产品供应很可能会挖掘出更多的需求；再者，万柳书院已经是现房成品，对于财智阶层来讲，资金的时间成本是其必然考虑的因素。而且住宅不同于其他产品，地域属性明显，针对北京西北部，海淀万柳区域无疑是一个辐射性强、客户粘性极高的区域。对于竞争，万柳书院坦然。”

谈到对此次万柳书院开盘销售业绩的预期，中赫置地品牌总监朱敏称：“顶级住宅产品并不强调去化速度，但万柳书院的销售，可以说有望开创北京开盘单盘销售的新纪录，但一切还待市场来检验。”

附：北京高端住宅新盘分布图

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