图/CFP

　　中小房地产企业艰难转型的现实再次得到印证。近日，随着不少房企披露2014年的业绩预告，前几年趁着房地产宏观调控之时投资矿业的中小房企，并没有赚得一桶金，不盈利甚至亏损成为普遍现象。

　　房企“掘金”矿业，远远不像想象中的那么美。

　　掘金矿业谋转型

　　在严厉的房地产调控政策下，竞争激烈、地价高企，二三十家上市房企涉足矿业

　　时间倒流到2010年，在史上最严厉的调控政策和残酷的市场竞争下，中小房企转型之路似乎变得渐渐清晰——一批房企选择矿业作为转型的行业。那段时间，房企收购矿业公司的公告被频频发出。包括天业股份、华业地产、中弘股份等涉矿的上市房企，也成为资本市场的追捧对象，涨幅远超矿业股。

　　Wind资讯的统计数据显示，截至2013年1月，其涉矿概念板块中有115家上市公司，其中房地产类上市公司涉矿比例较高，在24%左右。

　　日前，兰德咨询统计发现，目前全国共有41家房企涉足矿业投资，其中上市公司26家，包括华业地产、中弘股份、万方发展、新湖中宝、莱茵置业、上海建工等。这些房企大多是2010-2012年转型进入矿业，而投资的主要方向则为煤炭、有色金属和新能源。

　　同时，数据显示，国内房地产开发企业由2009年的8万家左右减少至现在的5万家左右。而随着千亿级房企的出现，行业集中度进一步提高，还将有小企业被淘汰出局。

　　“以北京为代表的一线城市，土地价格越来越高，而中小房企资金量有限，无法在产品研发、融资能力上与大型品牌房企竞争。特别是近几年北京的土地市场，几乎难再见到中小型的开发企业。而不拿地则意味着将被行业淘汰。于是，趁着手头还有资金，前几年一些中小房企开始琢磨转型。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

　　比较极端的例子是万方地产，曾在北京开发过“里外里”等项目。但2012年其半年报显示，上半年企业营收为零，主要是由于前期项目已开发完毕，新实施的项目尚处于开发期，还不具备结转收入的条件。由于万方地产销售规模不断萎缩，亏损严重，市场越做越小，后来万方地产转型矿业及土地一级开发，名字也改为万方发展。

　　为何偏好矿业？

　　资源思维使不少房企选择进军矿业，偏爱投资金矿

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，房地产行业是资源型行业，土地是不可再生的，要通过招拍挂才能拿到。而矿产也是一种不可再生资源，价格却比土地便宜很多，几个亿就能买很多矿，正是带着这种资源思维，不少房企选择进军矿业。

　　而从投资区域来看，房企投资矿业的地点不止于国内。国内集中于西藏、新疆、内蒙古、贵州、云南、四川、广西等矿产资源丰富的西部地区，海外则包括非洲、北美、澳洲等。

　　从投资的矿产种类上看，不少房企偏爱投资金矿，包括大连控股、华业地产、新湖中宝、万方地产等房企均涉足金矿。

　　事与愿违的“涉矿”

　　绝大多数的“涉矿”房企没有盈利、甚至亏损

　　然而，事与愿违，矿业并未成为房企转型的利润增长点。据兰德咨询提供的统计，从营业收入、成本、利润占比等财务数据分析看，目前绝大多数的“涉矿”房企没有盈利。

　　以上市公司中润资源为例，它原叫中润地产，在2011年改名中润资源“脱房”入矿，显示中润地产转型矿业决心。然而，转型之路并不平坦。

　　据中润资源1月31日发布业绩预告称，公司预计2014年业绩亏损1.95亿元-2.35亿元，同比由盈转亏。公告显示，期内英国瓦图科拉金矿公司发生亏损导致公司利润下降；同时公司房地产项目未达到确认收入的条件影响房地产项目利润下降，利空业绩。

　　实际上，早在2010年中润资源正式转型矿业，短短两年时间，中润资源共斥资约8亿元资金进行了6次资源并购，涉及11个矿业项目公司，矿山种类为金、银、铜、铅、锌。

　　但矿业带来销售业绩却十分缓慢，甚至拖累业绩，由盈变亏。这也让房企对于转型之路产生怀疑。

　　2014年9月，中润资源对外宣布，将旗下子公司中润矿业的100%股权转让给山东卓瑞实业，这意味着包含中润资源所有的国内国外矿产资源也将就此易主。

　　不过，2015年2月4日，中润资源又发布公告称，由于双方未能在交易的主要条款上最终达成一致意见，双方决定终止本次股权转让意向合作。

　　据了解，不仅是中润资源，其他房企的矿业投资也并不是一帆风顺的。

　　华业地产2014年半年报显示，其投资的8家矿业公司均处于亏损状态，主要原因是探矿权、采矿权因尚未达到开采状态，故未能形成盈利。

　　而据中弘股份2014年半年报显示，截至2014年6月30日，中弘矿业亏损262万元。

　　隔行如隔山的“挖矿”

　　开矿的技术性很强、价格下行等导致业绩受累

　　从2010年起蜂拥进入矿业，到2014年基本无盈利，投资矿业的房企转型之路并不如想象中美。

　　“原来认为房地产投资已经够复杂了，从购买土地、盖房子、卖房子有很多手续要跑，并且要纳50多种税，没想到矿业投资也很复杂。”一位参与过矿业投资的房企知情人士表示。

　　据了解，不少房企购买的是采矿权和探矿权，并不是现成可开采的矿山，需要进行勘探、建厂等步骤，需要时间和资金，短时间内以它来改变房企的经营状况很难，有的甚至在账面上出现亏损，进而拖累整个企业的发展。

　　从华业地产、中弘股份等多家上市公司的最新财务报告中可以看到，不少矿山还处于勘探、选厂址、掘井阶段，能够出产产品的非常稀少。

　　“很多买矿的房企，已经两三年过去了，还没有产品出来，一方面是开矿的技术性很强，涉及多个开矿、选矿、冶炼程序，房企需要组建专业团队来做；另一方面则是矿业市场不景气，像购买煤矿的，由于煤炭价格低，不开采还不会亏，开采了加上人工成本等还会亏得更厉害。”上述知情人士告诉记者。

　　据了解，房企投资矿业后，从中国铝业、五矿发展等矿业公司挖角。而涉足海外矿业投资的一些房企，还招聘了大批有海外留学背景的人才。

　　与此同时，前些年火热的有色金属市场，随着宏观经济的调整，价格一路下行，有色金属企业的日子都不好过。

　　兰格钢铁信息研究中心主任王国清介绍，2014年国内主要有色金属价格总体疲软，铜、铝、铅价格同比分别下降7.8%、6.9%、2.7%，铝价相当于回到二十多年前。2014年，规模以上有色企业实现主营活动利润1674亿元，同比下降10.8%。而国际黄金价格，在2011年达到1900美元/盎司的高点后，2012年、2013年都一直在下跌，一直徘徊在1180美元/盎司至1390美元/盎司之间。

　　投资金矿转型机不逢时，此时便成为业绩拖累。

　　中润资源在2012年以人民币约1.25亿元持有英国瓦图科拉金矿公司16.89%股权，成为其第一大股东，此后经过增持，目前占其总股本的65.66%。由于金价的持续低迷，已将英国瓦图科拉金矿公司合并财务报表的中润资源2014年业绩出现亏损，主要原因是瓦图科拉金矿公司发生亏损导致公司利润下降。

　　海内外的各种“门槛”

　　环保政策门槛提高、海外投资“水土不服”、人工成本高等制约发展

　　而从大环境来看，资源行业频出富豪的那种粗放的环境也已经一去不复返。

　　环保政策越来越严，对于安全问题也越来越重视，还有不断上涨的人力成本，都为房企开矿增加了很多门槛。

　　“据我所知，由于北京越来越严重的雾霾，有一家房企在河北刚买没多久的煤矿就被关停了。”一位熟悉房企的知情人士表示，房地产开发的手续比较严格、公开和透明，投资矿业则还有更多的不确定因素。

　　而在海外投资，也同样风险重重。

　　在蒙古国投资矿业的一家房企的内部人士告诉记者，公司在房地产赚到钱后，就投资矿业实行多元化经营，但蒙古国是发展中国家，之前不了解那里的国情，现在项目推进非常缓慢，基本处于停滞状态。再加上矿业市场不景气，公司从2014年基本撤掉矿业领域的投资，而在蒙古国的投资仅停留在财务投资层面了，“能赚钱收回投资最好，收不回来也就算了”，该人士表示。

　　而投资发达国家，当地法律规定外国企业只能雇佣他们本国人，人工成本会比国内更高。

　　回归主业？

　　万通地产重组的背后是嘉华筑业的矿业扩张失利，要重操旧业；中弘股份未来发展方向转向文化旅游产业

　　像中润资源、万方发展等卖掉旗下部分地产资源，投身矿业的企业来说，这几年不仅业绩被拖累，更让他们错过了2010-2014这一段中国房地产发展的“最后的黄金时期”。

　　以北京市场为例。据北京市住建委网站及易居中国提供的数据显示，2010-2014年，每年新房商品住宅销售量分别为11.2万套、8万套、12万套、10.8万套、7.8万套，新房均价分别为每平方米20340元、21761元、20534元、23502元和25637元。这一年，虽然销量波动较大，但也出现过高点，房价除了在2012年微调外，一路高涨。

　　而从近5年投资矿业的经历中，不少房企也逐渐意识到，矿业并非合适的转型方向，有的房企“挖矿”计划几近搁浅，有的则意图回归房地产主业。

　　一位知情人士表示，目前万通地产重组正是反映这种“回归”。

　　北京嘉华筑业实业是一家以房地产开发为主业，同时也涉足矿业投资、金融证券，承办国际高端体育赛事、会展服务等多元化发展的企业。开发过先锋商务写字楼、恒松园高层公寓、国航大厦、亚运新新家园、新城国际、瑞景园项目、上庄项目。

　　早在1999年，在地产行业积累了资金后，嘉华筑业开始谋扩张，成立内蒙古投资克什克腾旗金星矿业公司，该公司拥有2.16平方公里的采矿权， 25.65平方公里的探矿权，主要经营产品是铜锌铅银。地产方面的管理交由万通地产操盘。“由于有色金属市场不景气，万通地产在冯仑团队带领下业绩增长乏力，嘉华筑业想要重操旧业，夺得万通地产主导权。”上述知情人士透露。

　　而浙江新湖中宝除了房地产业务外，还渗透到金融、科技领域，不过对于其屡屡尝试的矿业，昨日其董秘虞迪锋则表示，“矿业不值一提”，有意收缩矿业方面的投入。

　　而一些中小企业已经在做出新尝试。中弘股份曾在北京开发北京像素等项目，2011年购入汪清鑫兴矿业49%的股份，主要开采金矿，由于环评等原因目前处于停产中。“矿业是我们很小的一部分，我们以后发展的方向是文化旅游产业。”中弘股份内部人士告诉记者，中弘股份在吉林长白山、北京、山东、云南西双版纳、海南、浙江等旅游资源丰富的地区都有项目。

　　“原来认为房地产投资已经够复杂了，从购买土地、盖房子、卖房子有很多手续要跑，并且要纳50多种税，没想到矿业投资也很复杂。

　　很多买矿的房企，已经两三年过去了，还没有产品出来，一方面是开矿的技术性很强，涉及多个开矿、选矿、冶炼程序，房企需要组建专业团队来做；另一方面则是矿业市场不景气，像购买煤矿的，由于煤炭价格低，不开采还不会亏，开采了加上人工成本等还会亏得更厉害。”

　　——一位参与过矿业投资的房企人士

　　■ 观察

　　转型需谨慎，跨行更需谨慎

　　今典集团董事长张宝全曾说过，房企转型，弄不好不转要死，也可能转不好死得更快。行业低潮期转型需谨慎。

　　易居中国房地产分析师严跃进也表示，很多房企转型失败，说明转型是有风险的。在转型不成功的情况下，也容易把企业经营拖入死胡同。“毕竟从投资的角度看，资金运用也是有一个机会成本的。”

　　对于中小型房企而言，在转型的道路上或者应该有新的思路。比如，对于中型房企来说，可以积极争取在城市地标项目、区域养老地产项目、棚户区改造等层面进行开发；对于小型房企来说，若经营困难，则可以果断选择退出房地产行业。但若是在区域市场上有比较充裕的土地储备，那么坚守房地产传统领域，围绕新型城镇化而打造新的业务领域，比如在智慧新城建设上打造标杆项目，也会是一个不错的选择。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，房企转型要做长产业链。要么往房地产上游走，做投资商；要么往下游走，做代建商；还可以做物业、商业运营、养老、酒店运营等方向。比如乐成国际正在做的持有型国际高端养老也是不错的方向，结合自身住宅开发优势，往产业融合方向走。总之，转型需谨慎，跨行更需谨慎。

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