昨日，瑞银证券发布研报称，面对电商冲击及整体消费低迷，王府井（600859）2015年盈利能力将继续承压，收入增长不容乐观。与此同时，由于王府井自有物业购置时间较早，国企改革若涉及股权转让，有望是物业价值重估的契机。

　　短期盈利承压

　　据公开数据显示，王府井去年前三季度营收和净利双双下跌。前三季度，王府井实现营收 135.5 亿元，同比下降 6.8%，实现归属于上市公司股东的净利润 4.9 亿元，同比下降 6.9%，每股收益 1.05 元。扣非后净利润 4.0 亿元，同比下降 15.1%，每股收益 1.052 元，低于市场预期。

　　据悉，王府井第三季度实现归母净利 1.09 亿元，同比下降 28.7%，降幅相对上半年扩大，主要源自湛江店关闭给物业业主和供货商的赔偿。瑞银证券表示，短期看关店是一次性影响，但如果其他门店继续面临经营压力，也有关闭的可能。

　　在整体消费低迷的同时，百货行业还面临着电商的冲击、租金和人力成本攀升以及跨业态竞争加剧等困难，行业经营环境面临严峻挑战。

　　受中高端消费乏力的影响，王府井2014年第三季度营业收入41.2亿元，同比降低8.5%。三季度公司综合毛利率同比上升0.8%，主要源自产品结构调整和促销力度减小；但受工资和租金上涨影响，费用率上升，销售净利率同比下降0.8%。

　　瑞银证券分析称，预计2015年政府的高端消费继续受到控制，同店增长仍将不乐观，由此下调了公司收入增长预测，同时盈利能力面临电商压力，下调未来2年的毛利率假设并上调费用率假设。

　　优质自有物业利好长期经营或将价值重估

　　虽然短期看来，王府井盈利能力不足，但是瑞银证券仍然认为王府井优质自有物业利好长期经营。

　　据了解，王府井自有物业主要位于北京、武汉、成都和长沙等地的核心地段，总面积约为 35.9 万平方米，占整体经营面积比例23%。

　　瑞银证券认为，由于王府井这些自有物业购置时间较早，按账面价值计算价值不高（公司固定资产约 22 亿元）。如果按市价重估，则自有物业有大幅上升空间。国企改革若涉及股权转让，有望是物业价值重估的契机。

　　去年10 月30日王府井还与恒大集团签署了合作协议，与恒大集团共同出资成立两家合资公司：一家为商业物业合资公司，名称暂定“王府井百货恒大商业有限公司”，主营业务为城市综合体或商业地产的开发，注册资本 10亿元，其中恒大集团出资 5.1 亿元，持股 51%，王府井出资 4.9 亿元，持股49%。

　　另一家为商业管理合资公司，名称暂定“王府井恒大百货商业管理有限公司”，主营业务为对双方商定范围内的商业物业进行经营和管理，注册资本 5000 万元，其中王府井出资 2550 万元，持股 51%，恒大集团出资2450 万元，持股 49%。

　　瑞银证券表示，该次合作将充分发挥恒大集团的商业物业开发建设优势和王府井的商业经营管理优势，规避物业取得成本高、来源不稳定的问题；还将减少物业后期改造成本，降低物业持有成本，并且为降低现有公司门店商业装修成本提供支持。（唐沰）

相关知识

机构：2015年王府井盈利能力继续承压
机构：2015年将两次降息 住房潜在需求逐年降低
研究显示：2015年防范房地产开发投资骤降
刘德财：2015年壁纸行业将迎来新的发展潮流
机构：2015年楼市弱势企稳 一线限购难退出
寒冰未解：2015年全国2490块地乏人问津
机构预测2015年将两次降息 住房潜在需求逐年降低
聚焦：2015年铝门窗市场呈何趋势？
2015年一二线房价继续下滑 房地产暴利时代结束
任志强：2015年9月份后楼市或现回升态势