尽管阳春三月已到，但清远楼市并未完全恢复生机。

　　今年1月以来的争抢返乡客购房大战，在清远楼市从来没有如此之激烈，一些楼盘取得了不错的业绩。随着小阳春到来，以及很快将到来的五一黄金周，开发商能否延续开门红态势，并一扫颓势，上演逆天大戏？

　　确实，从去年底以来，楼市宏观环境在逐渐改善，房地产调控开始松绑，利率持续下滑。这种外部环境和六七年前何其相似，只是，人们都清楚此一时、彼一时。新的挑战、新的机遇如何应对和把握都考验着每一个操盘者。

　　是逆势前进还是明智退出地产“江湖”

　　许多房企熬过了2008年最艰难的时刻，也正是这一次机会，一些企业赶上了2009年后持续多年楼市高歌猛进的岁月，在这几年中清远房企真正飞速发展、壮大，诞生了朝南集团、樵顺房地产、恒福地产、新亚地产等一批标杆性品牌房企。

　　然而事实难料，也正是因为这一次的楼市持续多年的高歌猛进，不可避免给楼市带来了泡沫，也让一些企业在一路高歌猛进中忘记了往回看，于是在这一轮楼市调控和经济下滑的大势之下，遭遇到前所未有的成交困境、资金链困境。当然，所有企业都没有置身事外，甚至连一直以来本地两大地产大鳄樵顺房地产、朝南地产也业绩大幅下滑：去年樵顺地产总成交面积约17.41万平方米、总成交金额9.25亿元，分别同比下降40.92%、41.93%；朝南地产总成交面积约7.05万平方米，总成交金额约3.74亿元，分别同比下降69.73%、45.16%。

　　在清远市区现有的房地产企业或者老板，许多都是在2000年前后进入房地产行业的，15年很不容易，15年，曾经被认为娇气的80后成家立业，在社会上担当起重要的角色；15年，80后父辈逐渐老了；15年足以让一个世界天翻地覆。而15年里，他们经历行业、经济等风云变幻，甚至有过几次的过山车般岁月，然而，活下来的就是王者。只是，在这一轮更为复杂的楼市大调整中，他们是否会迎难而上，并且能否有效渡过难关，或者明智就此退出地产“江湖”？

　　成交颓势能否翻盘尽快消化天量库存

　　如果从近10年数据来看，去年楼市的整体销量尽管同比大幅下降，但仍在高位运行，不过这并不是某个楼盘的结果，而是楼盘多、货量多共同作用下的结果，大多数楼盘销量都在呈下滑态势，甚至一些企业辛苦五六年，一朝打到“解放”前。

　　确实，和六七年前相比，无论是销量还是新增供应量，当时都不可比拟，从7年前5000多套住宅的年销售量，到如今的年均销量超过2万多套。然而，新增商品住宅的供应量翻倍般增长，从最初的8000多到去年3.8万多套。

　　由此而产生庞大库存量，这在五六年前完全是另一种状态：2009年到2010年，销量超过新增供应量！如今，这种态势翻转：数据显示，目前清远市区商品住宅库存量可供清远两年消化。

　　还有一组数据，自2008年到2014年的7年间，清远共新增商品住宅预售套数超过15万套，据此按平均每套3人居住，7年来新增的量可满足超过45万人居住！而2010年末第六次人口普查市区(清城区、高新区)常驻人口才仅过80万。

　　当然，清远有与广州毗邻、承接广州购房群体的优势，单纯这样的算法并不准确，但即便如此，庞大的库存是每个开发商绕不开的问题，而在今年大势较好，楼市在向好的方向转化的时候，能否迅速扭转企业困境，最关键还是要看成交颓势能否翻盘。

　　投资客让位如何寻找到有效的客户群

　　近几年来，清远的购房群体发生了根本性变化。在2009年后最火的几年里，公务员、事业单位、国企员工是换房的高峰期，其改善性需求非常旺盛，然而随着这批客逐渐消化，其购房比例下降，投资客在一二手房市场中扮演着重要的角色，也是推动清远房价在近几年仍持续增长的重要推手。

　　另一方面，外地客逐渐占据重要的位置，一个重要因素是大城市房价高企，部分购房客外流清远，众多知名房企进入清远，相互推动，更多广州等地外来客，到2013年达到历史峰值：新建商品房销售量中仅广州户籍购房者占了超过三成。

　　不过随着楼市调控的深入，投资客逐渐撤场后，房地产消费逐渐失去了量价增长的强劲动力，而刚需者入市也趋于谨慎，如何寻找有效的客户群是摆在开发商面前一大难题。

　　近一两年来，开发商开启了下乡争客行动，其中三连一阳和大量乡镇市场成为争夺焦点，在清远众多楼盘开启了轰轰烈烈的下乡活动。

　　另外，外地的返乡客已经成为清远楼市的一只重要力量，今年以来，各大楼盘从未有如此重视返乡客，并掀起了争抢返乡客大战。

　　实际上，清远的公积金政策支持返乡客回乡购房。去年清远出台了一份《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，从今年1月1日起，清远户籍的市民，在异地工作并缴交住房公积金的，也可以在清远申请住房公积金贷款买房了。此外，公积金贷款额度也提高了，个人贷款最高可达40万元，夫妻最高可贷金额为50万元。

　　刚需入市仍谨慎十八般武艺如何出击

　　毫无疑问，当前的楼市的买方市场，消费者掌握了较大的主动权。相对于六七年前，股票、楼市全面开花，投资者四处全面出击的局面，如今许多投资者进入了当前高歌猛进的股市中，而对于房地产股乃至房地产市场相当谨慎，事实上，掌握了主动权的刚需者入市也趋于谨慎。

　　尽管当前政策放松、房贷利率下滑，以及楼市政策对于房地产趋向有利的方面，但市场并没有乐观到足以很快恢复和刺激消费者入市的局面。

　　目前，对于开发商来说，仍然是一个很纠结的时期：成交不振，而每成交一套所投入的成本并没有减少。有时的营销投入收效甚微，但不做更没有收获。因此对于房企来说，如何施展十八般武艺，吸引有效购房群，是房企当前首要任务。

　　“注重营销，才能操盘自如。”清远知名地产人侯辉认为，当前清远最大的问题是：货量大、价格低、竞争激烈。所以2015年重点需要解决的是市场走量的问题，清远人口有限，解决市场出货走量的头等大事就是如何扩大市场范围，让更多的人来购买。

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