位于济南华龙路的一处房产中介门口，工作人员将精品房源摆在显眼处。　　　　　　　　　本报记者 王媛 摄

　　降低二套房首付比例，营业税免税年限由5年缩短为3年。3月30日，国家四部委发布的这两条重磅消息，直接冲破了各界对政府提振楼市的预期。

　　新政会对楼市产生多大多久的影响？刚刚平稳的房价会不会再次飙涨？现在适不适合出手买房？无论是有改善性住房需求的人群还是刚需人群，都在谨慎预测着楼市新政的威力。

　　本报记者 喻雯 实习生 张丹 邓迪 　　　　　　　

　　税改将搅活二手房市场

　　“营业税免征年限‘5改2’,大大降低了住房交易成本，有利于二手房市场。”30日，省城一家大型房产中介连锁机构的负责人说，3月以来，二手房交易量相比前两个月及去年年底有了明显增加，但同比变化不大。

　　目前很多购房者迫于首付压力、交易税费等购房成本限制，潜在的购房需求被压制。此外，还有一部分人对市场存在观望情绪。“这两大类有需求但暂时不买的人群，估计占到二手房总需求量的30%左右。”上述机构负责人说。

　　据介绍，济南的营业税税率为5.55%，一般由买主承担，这是交易中最大头的花销。在二手房市场，“学区房满5年”是不少房子的营销噱头。“免收营业税对一些有改善型需求的人影响较为明显。”上述负责人说。

　　根据济南百居安房地产咨询公司的调研，受营业税政策调整影响的房源主要是两大类：2008年至2012年建成的“次新房”、买了一套房子又要出售的，这两类约占总房源的15%至20%。

　　齐鲁楼市不动产有关负责人坦言，相比限购和限贷放开，营业税“5改2”后会增加大量“免税房”，直接对二手房市场产生作用。

　　占市场三成的改善性需求可得到释放

　　“2008年下调首付比例后，房价一路飙升。如今又是同样的持续刺激，房价会不会重现2009年的大涨态势？”不少市民表达了这样的担忧。

　　“3月份以来，我们代理的各个项目虽然有新房源入市，但开发商的首要任务仍然是去库存。”世联行山东区域总经理朱江说，目前从市场的供应结构来看，已经由前几年的“短缺”到了现在的“过剩”态势。

　　“此次二套房首付比例降低，对于释放改善型需求、改善购房者预期等将起到积极作用。”朱江说，从目前济南的产品供应来看，改善性需求约占30%，仅次于刚需。

　　不过，朱江认为，新政不会根本逆转目前的房源过剩局面。济南房价已经连续10个月下跌，这也是开发商以价换量的结果。朱江说，以我省为例，三四线城市“房子卖不动”是普遍现象。比如，潍坊的库存量达到了40个月左右，淄博达到17个月左右，泰安也在15个月左右，远远超过了6到12个月的正常库存周期。

　　“综合来看，市场将长期处于‘U’形底部。”朱江认为，住房成交量和价格将保持长期的平稳状态。

　　三四线城市库存大，房价不会大涨大跌

　　对此，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗有同样的预判。

　　“有些人说房地产的春天来了，我觉得是一种不恰当的盲目乐观。”李铁岗说，他们做过调研，不少地市及县城，对城市化水平有过高的预期，夸大了人口的转移速度，直接造成建设用地审批的增多。

　　“实际转移人口没有那么多，没有需求量，但是用地指标增多，随之带来的产品供应就会增加，时间长了就造成了供需矛盾。”李铁岗说，这也是三四线城市库存量一直居高不下的主要原因。从这个长期的进程来看，靠一次性的贷款、税收政策调整，是很难从根本上改变市场现状的。在这个过程中，市场上不会出现房价的大涨或大跌。

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