周一，3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”，一波力度类似于2009年救市政策的利好袭来——被称作“330新政”：二套房商贷最低首付比例降至40%；公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%；二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”。

　　也许是幸福来得太突然，对于被严厉调控政策打压了4年的楼市来说，此时已经无暇顾及央行的失信，第一时间里，媒体、朋友圈、坊间杂谈中，都充满着癫狂的情绪，所有的讨论重点不是房价会不会涨，而是究竟会涨多少。

　　有人说：房价会上涨20%；有人说：买房的时机到了；也有人说：最后一次甩卖房产的机会到了；更有先知先觉者说，赶快买地产股，第二天肯定涨停。

　　但有趣的是，周二的地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪。截至收盘，有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%，在行业板块跌幅榜中高居榜首。

　　资本市场对于楼市最宽松新政的反应如此出乎意料，在套牢不少追涨股民的同时，也把另一个问题提了出来：楼市新政真的就是涨价的灵符吗？原本是为了楼市健康发展出台的新政，很可能因为一些开发商的过度炒作，吹出更大的泡沫。

　　新房市场

　　躁动的狂欢与冷静的坚守

　　“零点行动”让售楼处陷入狂欢

　　市场化多年，中国楼市仍然是不折不扣的政策市！

　　周一下午，以降低二套房首付，营业税免征门槛改为两年为主的楼市新政刚刚发布，地产圈就躁动了，买房人跟着心动了，微信朋友圈也早早被“地产人”各种守得云开见月明的评论和转发刷屏了。“涨价”似乎即将来临，不可逆转。正当买房人焦虑无助时，“Duang”！“有良知”的开发商发布了“号外”，宣称4月1日前，不涨价，不打烊，就等买房人来抢房，并将其命名为“零点行动”。

　　作为行动的发起者，北京万科共有十个项目参与了“零点行动”，北京青年报记者第一时间赶到了参与“零点行动”的昌平区万科·金域东郡项目现场。售楼处已经聚集了几十名看房人，平时闲来无事的销售顾问们，此时忙得应接不暇，负责接待的销售顾问一边抱歉地让记者稍等等，一边赶快去送走上一个客户。

　　在交流中，销售人员告诉北青报记者，售楼处周一晚上就接到了通知，“周二不打烊，截至4月1日案场夜场零点，所有房源不涨价，并且项目还专门加推了新房源。案场的来访量较往常的确有明显增加”。

　　其中一位来看房的范先生透露，他去年年底就有买房的打算，一直想着抄底，周一刚听说楼市新政出台，就接到了售楼处销售人员的电话，催促他尽快来看看，声称过了这个时间点，项目就可能涨价了。而且周二来买房还能有特别优惠，为此，他向单位请了一天假，希望尽快把房子定下来。

　　无独有偶，作为万科“一哥”地位的挑战者，北京绿地也发出“号外”，承诺旗下的5个项目不涨价，通宵卖房。另外，合生、首开和方兴的多个项目，也高调宣称开展“零点行动”，抢收买房人。这些品牌房企纷纷承诺“不涨价”，主动“给优惠”，甚至明里暗里地威胁“不买马上涨”等，进行着狂欢似的促销。

　　楼市真的会借机疯狂吗？其实并不然，有业内人士对于“零点行动”就认为，归根到底只是开发商营销层面的狂欢。毕竟新政出台前，各个项目还在为没有买房人而发愁，新政的出台，只是给了开发商营销创造了新的噱头，借此吸引买房人。

　　其实即便涨价也有具体的涨法，何况北京楼市的价格审批监管政策依然存在，开发商虽然看好预期，但也不一定会任性涨价。

　　教训犹在 房企高层刻意淡化

　　不得不佩服各大房企营销总监的“长袖善舞”，本是稳定楼市健康发展的新政策，一出台就成了各个项目刺激买房人购房的最好概念。也确实营造出了市场强势走红的感觉，但购房人也不必过于担心涨价问题。事实上，在各大房企的高层决策层面上，开发商对于楼市的判断依旧谨慎，之前因为利好政策任性涨价，结果陷入被动的经历，让很多房企依旧坚持“以出量为主”。

　　周二，万科召开了2014年的年报发布会，对于热热闹闹的楼市新政，万科总裁郁亮表示：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。我们欢迎任何对房地产健康发展有利的事情，但是同样深信不疑房地产白银时代已经来临。”

　　另外，当代置业执行董事兼总裁张鹏也认为：“从新出台的两大政策看，政府的救市措施显然没有穷尽。地产政策还可能进一步松动，货币政策也许会继续放宽，基建投资持续加码。但‘330新政’也并非想给楼市带来多大的震动，尤其是回归到2008、2009年那样的火热更是不太现实，政府更希望通过‘330新政’让楼市健康发展。”

　　一位国有房企的销售负责人也对北青报记者表示，2010年时，通州楼市因为利好政策刺激，任性涨价，结果被买房人抛弃，被政策套牢，并在随后的三四年里，眼睁睁看着房山、大兴等区域大红大紫，通州却始终不温不火。这样的教训依旧历历在目，因此公司高层在内部会议上明确，并不因为利好政策而加大销售目标，依旧坚持跑量出货。

　　数据也显示，楼市中库存量依旧“高烧不退”。从已经披露2014年年报的62家A股房企看，截至去年年末，这62家房企的存货量已高达1.6万亿元，同比增长14.6%。

　　国泰君安宏观研究团队分析师任泽平也发表观点认为，楼市新政只是短期的刺激，包括土地价格门槛越来越高，房企利润率下降，买房人购房压力大等问题并没有很好地解决。

　　而各大房企的高层也对新政下的价格策略表态谨慎，主要都是稳健、灵活、积极应对这类的关键词。

　　文/本报记者 李桁

　　●业内观点●

　　乐观派

　　梦回2009 房价上涨在即

　　其实在“330楼市新政”出台前，政策层面已经陆续出台了一些利好政策，包括去年的“930房贷新政”以及连续两次降息。楼市也明显出现了一些回暖。

　　中原地产首席分析师张大伟更是在一次楼盘活动中，公开对赌北京房价将在4月份上涨。并且在微信中预言一线城市未来可能放松限购。

　　这样的乐观判断也代表了当下的一种主流观点，很多业内学者专家认为，新出台的楼市政策几乎照搬了2009救市的手段，效果也会类似。

　　易居执行总裁丁祖昱也示，去年的3月份，楼市整体处于观望期，各部委和地方政府的政策不轻不重、不痛不痒，多属试探性质。而今年的地方政府早已全力以赴，从各个城市调整公积金政策的推出效率上就可见一斑。因此，虽然3月份市场不温不火，甚至让人有些失望，但随着各项政策的推出落地，尤其是二套房贷首付降低、交易环节营业税调整如期落地，我们应该可以对4月的市场有所期盼，房企不再推迟开盘等待政策，购房者也不必持币观望，我对未来市场供求表现表示极大乐观。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，本轮调控政策松绑的组合拳，特别是个别政策已经宽松至2009年的历史最宽松期的标准，这将会极大地提振市场信心，对于一线城市来说，房地产市场的交易量将会加速反弹，房价也有望逐步止跌回涨。

　　具体到政策层面，本轮新政对于刚需和改善型人群来说，解决了支付能力不足的制约。虽然二手个税未如预期中一样，与营业税同步下调，无疑将会在一定程度上影响到对于二手房市场交易量的拉动力度和效果，也说明在二手房政策上，政府同样保留了一定的调整空间。

　　而即将在4月份推出一批138-178平方米的三居、四居的中冶德贤公馆相关负责人也对楼市判断为，“利好肯定是有的”，并且将于后续推盘中适当提价。文/本报记者 李桁

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