3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右。资料图片

　　3月30日，央行调整房贷政策，二套房商业贷款首付最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成、二套房降至三成，同时二手房营业税免征从5年缩短至2年。楼市新政利好正在逐渐发酵。广州房地产中介协会、合富置业等机构纷纷发布了最新的市场分析报告。其中显示，据阳光家缘网站公布的数据统计，3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

　　合富置业的报告指出，之前看中物业后仍犹豫未决的买家，在新政后普遍都加紧作出购房决定，一些观望多时的买家也出现加紧入市的趋势。

　　南方日报记者 郑佳欣 实习生 李明秀

　　咨询量突增 房源有望增加

　　一日内连出两新政，都是对市场产生正面影响的利好，无论是买家还是业主，均对新政相当关注。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，从合富置业部分分行了解到的情况来看，新政出台后首日，咨询量普遍录得增加，而部分咨询量多的分行，单日录得的咨询量就比新政出台前增加了20%-30%。咨询的客户当中，不少是有意换房的改善型买家，对二套房贷首付款比例降到40%的新政较为关注，而不少业主则较关注营业税新政，这些咨询的业主大多都是持有证已满两年但未满五年的物业，存在出售套现的意愿，希望知道新政对自己出售的物业存在哪些利好。

　　梁燕明分析，新政出台前，证未满五年的物业，受关注度往往都大幅低于证满五年的物业，甚至有买家在看中物业后，因得知物业证未满五年而放弃购买。营业税新政实施后，有望激活这些证已满两年但未满五年的物业，重新受到买家的关注，购房者的房源选择空间明显增大。由于营业税新政的出台，这些证满五年物业税费支出不高的优势依然存在，因此，这些证满五年的房源，在新政后受关注亦不会受到太大影响。

　　除此以外，部分之前一二手楼价倒挂的区域，二手房的吸引力在新政后有望有所提升，主要原因在于，这些区域内之前之所以存在一二手楼价倒挂的现象，并非物业本身价格和质素没有吸引力，而是由于证未满五年而税费支出较重，房价加上税费支出后的购房成本高于同区在售一手房源，因此，新政前这些二手房源对买家吸引力并不大。不过，在营业税新政出台后，情况有可能出现改变，部分证已满两年的二手房，受到新政利好而减免营业税支出后，购房成本支出反而比同区在售一手楼要低，而且更有户型及发展成熟度等优势存在，有望重新吸引买家关注。

　　买家一次性付款业主仍愿意降价

　　新政出台后，广州二手市场表现相对较理性，二手房成交出现小幅增长。据阳光家缘网站公布的数据统计，3月30-31日这两天全市单日二手房网签量升至200宗左右，而一周前的3月23-24日这两天全市单日二手房网签量仅在120-150宗左右的水平。

　　之前看中物业后仍犹豫未决的买家，在新政后普遍都加紧作出购房决定，而之前观望多时的买家，也出现加紧入市的趋势。梁燕明表示，新政出台后的首日，有多宗因价格而谈不拢的个案，买家的态度出现转变，不少个案都赶在3月31日这天签约成交了，主要原因在于买家担心新政后楼价可能一改之前平缓的走势进而明显上升。当中，约七成的购房个案是改善型置业，而在改善型购房个案中，超过六成属于按揭购房，反映二套房贷新政对加快这些改善型买家出手存在正面的影响作用。

　　此外，由于担心业主在新政后提价，亦有不少之前已看中物业、打算一次性付款购房的买家，赶在新政出台后一两天时间内签约成交。据合富置业数据统计，3月31日至4月1日这两天签约成交的个案当中，约有四成多是一次性付款购房的个案，而业主仍然普遍能给予一次性付款购房的买家较大让价幅度，即使是总价不高的成交个案，业主依然愿意给予一次性付款购房买家较大的让价幅度。如有一宗总价不到100万元的楼梯楼两房成交个案，由于买家选择一次性付款方式购房，业主最终亦同意让价7%将物业出售。

　　现时，虽然有个别业主因受新政利好而调高放盘价，但市场上大部分业主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是释放出积极信号，而目前市场形势并未完全逆转，若业主出现反价，买家会追涨的意愿并不高，大多买家会宁愿改而另选其它物业。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，营业税放宽有助加快市场流通，买房2年即可实现无税负买卖。第二次购房首付和利率下调，降低了换房的门槛和购房成本，加快楼市复苏步伐。改善性需求对于楼市有比较强的带动性，其入市必然加快库存消化，以及提高大户型消化率，一、二线城市楼市回暖预计因此会加快。

　　60平方米以下小户型成交猛增超两成

　　广州市房地产中介协会发布的最新分析报告则指出，央行再度降息提振了市场情绪，上月广州二手房市场呈现出学位房热、刚需板块楼盘热及小户型热三个特点。而全国“两会”对房地产大吹暖风，预计将继续助力二手楼市向好上扬。

　　上月，90平方米以下的小户型继续在二手房市场上唱主角，市场成交占比提升4个百分点，其中60平方米以下的户型成交量环比有23%的增长。广州市房地产中介协会分析，这主要是受到以下两个因素的拉动：一是降息刺激刚性需求入市，二是越秀区小面积学位房成交的增加。而相较之下中大户型的市场份额则有所回落。

　　广州市房地产中介协会还指出，2015年4月，广州市房地产中介协会经理人指数为66.58，较上月攀升15.82个百分点，对楼市行情显示出向好的信心。

　　从全市各个单项指数来看，经理人对成交量预测指数达70.42，消费者入市意愿预测指数为69.17，成交价预测指数为59.58。大部分经理人认为，不动产登记政策的正式实施对于广州市场来说影响微小，而央行三个月内二度降息则对二手市场起到明显的催化作用，将再次刺激刚性需求入市助力二手成交量上涨，但成交价走势仍以平稳为主。

　　广州市房地产中介协会表示，楼市新政能否成为楼市的一剂强心针或仍需接受市场检验，但经理人普遍乐观认为，该政策对于推动刚需及改善型买家入市的积极作用毋庸置疑。

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