昨天我总结了《千亿企业的年报》。今天我把香港上市的重点企业以及A股的招保万金一共28家企业按去年销售额1000亿以上、300-800亿、150-300亿和150亿以下分成4个梯队做一下汇总。

  1、收入和利润：千亿企业遥遥领先、第四梯队增收不增利

  总 体来看，各梯队房企，营业收入增长率普遍高于利润的增长速度。这反映了当前房企利润空间缩窄；换句话说就是“做得多，赚得少”。另外还有一个现象很有意 思，越大的企业增速越快，强者恒强已成定律。6家千亿企业营业收入总和为6469亿元，同比增长22.3%，增速最快。8家第三梯队房企销售7.4%，增 速最低。核心净利润方面，千亿企业核心净利润总和814亿元，同比增长10.8%，仍是四大梯队中增速最高的。值得一提的是，4家第四梯队房企核心净利润 同比下滑7.8%，利润出现倒退。中小房企面临危局。

  2、利润率：千亿企业各项最高，核心净利率第四梯队最低

  尽 管近年来房企利润率持续下降，但千亿房企的毛利率、净利率和核心净利率依然是各梯队中最高的。这可能和我们的第一感觉不一样，但事实就是如此，也许在市场 波动的时候多项目反而能够分散风险。从数据上看，四大梯队企业的毛利率均同比下降，企业方面，万达商业、花样年和富力地产的毛利率最高，分别为 42.6%、38.4%和36%，而受到绿城收购项目物业减值现金拨备的影响，融创中国的毛利率最低，为17.3%；核心净利率方面，除第三梯队外，其他 梯队均出现下降，第四梯队下降最多，为2.88个百分点。其中，合景泰富和中海地产的核心净利率最高，达到26.3%和19.8%，而最低的是景瑞控股和 保利置业，均为4.2%。

  3、债务结构和净负债率：现金和负债结构指标合理，第四梯队净负债率最高。

  短期偿债压力和债务结构方面，四个梯队手上现金都能完全覆盖短期有息负债，但第四梯队的比值最低，仅1.1；长短期债务比，四个梯队均在2以上，负债结构合理。同时，融资成本方面，第一和第二梯队显著低于第四梯队，第四梯队平均借贷利息率高达9.4%。

  净负债率方面，一般来说，60%-80%是合理的负债水平，四个梯队中，千亿企业平均净负债率为79.9%，处于合理区间的上限，更重要的是，现金储备和债 务结构都非常合理，能够利用合理的杠杆撬动收益最大化。反观第四梯队，净负债率高达100.3%，而资金压力和债务结构都最不理想，财务风险最大。其实从 目前银行放贷状况也能印证这个情况，所有银行都愿意把贷款放给大公司，越大越好，越大越多，而且这些公司在债券市场等融资渠道上的资金成本也相对较低，在 市场波动情况下，大公司在这些方面的优势进一步放大。

  4、转型：轻资产和社区O2O最热门，行业上下游寻找新机会

  从 年报中的论述来看，“转型“是房企2014年的重要主题，也是2015年发展的主要目标，房企纷纷在传统的住宅开发销售外寻找新的盈利增长点。其中，轻资 产、小股操盘和合伙人成为了最热门的关键词；基于互联网思维的社区O2O平台，包括医疗、教育、文化、物业代管等增值服务，同样是十分火爆的概念，世茂、 绿城等都将其作为发展的一大重点。此外，大多房企都提出了将丰富产品类型，如保利、远洋、绿城等将进一步做强养老健康地产，绿地、万科、招商等则将在产业 和物流地产领域发展，万达等则将开拓文化旅游地产。房企还在行业的上游寻找新机会，如绿地将大力发展区域开发、地铁投资等“大基建”。金融和电商原本便与 房地产行业息息相关，万达、绿地等集团实力较强的房企均已成立相关板块，与主业联动发展。最后，恒大的转型是房企中的特例，将进入矿泉水、粮油、乳业、健 康四大产业，作为房地产业务的补充。

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