制图：黄红鹰
工业园数量过多、工业用地投资强度不足、单位土地产值过低、重大项目因土地指标无法落地…多年来，这些问题一直困扰中山实体经济的发展。今年从市委全会到中山两会，中山不断强调探索土地集约利用路径。近日记者走访了解到，小榄、大涌、阜沙等镇区已根据各自实际，针对上述问题先行探索。
无论是“工业立市”还是“工业强市”，工业土地是最重要的载体。经过30多年粗放式发展，中山的工业用地危机已不容忽视。今年中山两会上，致公党中山市委会、农工党中山市委会均提出相关提案。
致公党提案《优化土地资源配置 强化工业再造》中指出：全市产业用地闲置、低效利用现象普遍；产业空间的综合服务配套水平有限，导致新兴产业难以找到合适的空间支撑。
这份提案指出，目前全市土地利用总规划已超标，现有建设用地超出规划目标，必须将用地数量减下来；闲置土地问题严重，全市闲置地总规模超过10万亩；土地分散、产权零碎，难以承载大项目。
发展工业园区、推动企业入园曾是中山实施多年的政策。据了解，目前全市共有44个工业园区，平均每个镇区有园区1.96个，其中火炬、民众分别有5个，三乡有4个。致公党中山市委会经走访发现，目前中山工业用地产出效率低下，且各镇区不平衡。加上工业用地集约程度不高，资源共享和集聚功能被严重削弱。
如何加速打响土地集约利用“攻坚战”，已然成为中山在新一轮大发展中能否加速腾飞的关键。
南方日报记者
郑平 陈彧 王子威
小榄：简易厂房升级可腾出1.1万亩土地
案例
1
小榄：简易厂房升级可腾出1.1万亩土地
小榄是全市最早开发工业园区的镇区之一。经过10多年的运作，占地2万亩的小榄工业区已集中该镇大部分工业企业。在推动工业园整合方面，小榄成为全市试点镇区。该镇党委副书记、镇长林伟强表示，小榄计划从单层厂房改造、取消小规模工业区、合并连片工业区等手段出发，率先在全市探索整合工业园经验。
“如果小榄对现有低效利用的工业用地进行调整，推进有重点、有规划的二次开发，仅园区内2757亩简易单层厂房升级，就相当于新增工业厂房面积735万平方米，折合土地11028亩。而按照现有的土地平均产出计算，可新增工业产值253亿元。”林伟强说。
林伟强介绍，下一步将选取小榄工业区和镇内3—5个社区，计划利用两年时间开展工业园区整合试点工作。首先，扩大现有小榄工业区范围，增加小榄工业区的工业容量和承载能力，承接社区工业园整合与转移。新增永宁、埒西一、联丰、西区、竹源5个社区的部分工业小区。今后的工业用地规模、指标都向小榄工业区集中。
其次，取消社区所属规模较小、厂房使用年限较长的工业区。现有出租物业严格控制续租租期，待实现土地置换调整后，不再作为工业用途。
此外，具备连片开发条件的工业园区进行合并。社区内部、社区之间通过土地置换、联合开发等方式，灵活运用现有土地政策，对用地手续完善、符合规划的工业园区进行连片建设，就地改造。
完善调整现有控规政策，推动工业区内、工业区间土地置换和功能转换。探索建立土地利用的生态补偿机制，适度调整镇属公司与社区、社区与社区之间因土地功能转换产生的利益分配。
案例
2
大涌：改造简易厂房推动土地集约利用
作为中山市产业转型升级试点镇，大涌镇一直坚持“稳中求进，稳中有为”的工作总基调，积极探索新型专业镇发展的新路子，目前产业转型升级上已经初见成效。但在这一过程中，镇内大部分工业厂房以简易厂房(锌铁棚)为主，土地利用率有限的问题也日趋明显，严重制约了该镇产业转型升级工作。
经对照卫星图和实地调查，目前大涌镇内锌铁棚大规模存在。锌铁棚主要沿大涌镇中心生活区周边分布，集中分布在葵朗区等7个区域，涉及用地面积预估达到254万平方米(折合约3810亩)，涉及建筑面积更大，其中约31.26万平方米建筑面积办理了报建手续。
为了切实推进低效的简易工业厂房改造工作，大涌镇目前已经成立了专职工作领导小组，由镇长担任组长，计划通过拆除重建、改扩建、加层改造等方式，改造建议厂房，建设多层或高层标准厂房，从而推动土地集约利用。
根据前期的调查摸底，大涌镇目前已经对旧厂房、锌铁棚列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式、用地性质、用途、面积等情况，建立拟改造地块的数据库。
该镇通过研究并制定建议厂房补办证程序和闲置土地认定方法，鼓励业主改造简易锌铁棚，退“一”进“多”(多层厂房)、退“棚”建“楼”，缓解建设用地供需矛盾。同时大涌镇还计划积极争取市政策支持，争取成为全市的简易厂房(锌铁棚)改造试点镇。
案例
3
阜沙：“工厂上楼”向高空要发展空间
为提高土地利用效率，今年的中山市政府工作报告中提出了“有序发展商品厂房，鼓励‘企业上楼’”的做法。
其所提商品厂房，是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
通过整合存量工业用地，发展商品厂房，建设规模化、标准化工业厂房，鼓励中小工园区的工业企业进驻，不仅能实现产业集聚化，逐步打造产业集群，又能降低土地负担、为产业转型升级腾出更多的发展空间。
随着土地资源日益稀缺，发展工业地产，建设高层厂房，能够进一步提高土地集约利用水平，向“高空”寻求发展空间，是一种十分具有尝试价值的思路。
位于阜沙镇东阜公路边的天润盛兴工业园是中山首个园区型工业地产项目，占地64亩，建筑面积11.5万平方米，项目围绕优质电子电器、淋浴房、小五金等阜沙镇支柱产业，计划引入100家“小而精”的配套企业和电子商务企业。
据了解，2012年，经阜沙镇政府引线，由天润盛兴公司把闲置10年的阜沙镇利邦纸箱厂旧厂房64亩土地进行反收购，并整合旁边的16亩闲置用地，投入资金约3亿元，于2013年5月高标准建设了10幢6层厂房。
在园区建好后，吸引了来自阜沙本地甚至是顺德容桂地区的企业进驻，他们有的租赁、有的则直接购买整层厂房。截至目前，该工业园已引入家用电器、淋浴房产业等小微企业近70家，顺利投产15家。从目前已签约企业的生产业态分析，该工业园完成全部招商并投产后，预计可新增工业年产值超10亿元、税收超3000万元、提供就业岗位3000多个，分别比盘活前增长20倍、30倍、60倍，产出超47万元/亩，远超市的“三个一百”基准。
使用工业地产一方面缩短了项目落地的时间，新引进企业使用现成厂房比自建厂房设施减少手续报批、工程建设等环节，只需安装设备就可以开始生产，使原来的基建周期缩短为零。另一方面又大大降低了企业的经营风险。使用现成厂房对大多数中小微型企业来说，能有效缓解购地自建和经营流动资金不足等问题，降低运营管理成本。
据该工业园开发商、中山市天润盛兴工业园董事长张志东介绍，目前工业园厂房的出售业绩在预期之内。“即使是出租，工业园也可以在七八年之内回本。”张志东认为，从国内其他城市的成功经验来看，地方经济发展到一定程度后，工业地产将成为地产开发的必然趋势。
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