新政推动 改善型需求逐渐释放 小户型房子受青睐情况或改变

　　3月底的楼市新政力推改善性住房，各项政策对市民购买改善性住房的扶持力度也明显加大。根据市住建局公布的数据显示，去年江门市区商品住宅累计网签面积134.15万平方米，同比减少0.7%；累计网签12469套，同比增长6.9%，成交面积减少而成交套数却大幅上升，江门市民买房似乎越来越青睐小户型房了。

　　由于房价原因，调查显示，超过三分之一的江门人认为自家现在住的房子面积比合适的居住面积要小。如今新政出台，江门人对拥有一所大房子的需求会重新点燃吗？

　　市场：近年成交、供应趋向中小户型

　　从数据上看，最近几年江门人买房的套均面积确实在减少，2012年，市区新建商品住宅成交面积102.92万平方米，成交套数8688套，平均每套住宅面积为118平方米；到了2013年，江门市区新建商品住宅成交面积135.09万平方米，成交套数11664套，平均每套住宅面积116平方米；而在2014年，江门市区新建商品住宅成交面积134.15万平方米，成交套数12469套，平均每套住宅面积急剧下滑为约107平方米。

　　根据市住建局提供的历年各面积段新建住宅成交套数比例可以看出，从2010年开始，市场成交就在向120平方米以下的户型靠拢，而在2012年，在市场成交的户型结构继续向中间靠拢的同时，大户型的成交则在这一年明显遇冷，中等偏小户型更加受到市场青睐。成交客户以首次购房或首次换房需求为主的中等偏小户型(90~120平方米)成交比例增加至四成，2014年更是占据了市场成交的一半。而144平方米以上的成交比例则由2011年的占比23%下滑到2012年的占比15%，到2014年，这一数据更是跌至个位，仅为8%。

　　购房者在实际购买中对中小户型有越来越强烈的需求，开发商对此也有非常敏锐的捕捉，在最近几年转变了住宅供应的户型结构，在2011年时，90~120平方米的中等户型仅占供应的三成，而144平方米以上的超大户型供应占比则超过了四分之一，到了2013年，90~120平方米的中等户型供应占比就超过了一半，而144平方米以上的超大户型供应占比则仅剩一成。到了2014年，120平方米以下的户型所占供应套数比例更是接近四分之三。

　　分析：

　　收入赶不上逐年房价增速 购房主力年轻化

　　为什么从前很“任性”的江门人会在住房上会越买越“小气”呢？记者调查了相关数据发现，根据江门市公布的房地产市场报告，从2010年到2013年，四年间除了2012年市区房价出现了3.3%的负增长，其余几年市区房价都是两位数的增长率，2010年增长率更是接近30%，四年累计下来市区房价上涨了67.5%。相比之下，这四年江门人均可支配收入增长率基本都是10%多一点，四年累计上涨了56.6%，人均可支配收入涨幅没跑过房价涨幅，这是江门人在买房时越来越青睐小户型的重要原因。

　　除此之外，美智地产总经理汤建军认为，购买主力人群决定了户型的需求，江门本身商品房市场化晚，早年买房的多是有一定经济实力的家庭，而目前主力购买人群以20多至30多岁年轻人为主，年轻人经济实力一般，刚需小户型逐渐成为市场的主力需求产品。

　　预测：

　　新政将助江门人买房更任性？

　　在新政出台的情况下，记者在江门本地购房者关注度较高的房产网站上做了一个调查，结果显示，在321名受访者中，在不考虑经济因素的情况下，16%的人认为自己的家庭需要144平方米以上的面积才能满足居住需要，35%的人所在家庭则需要120~144平方米，41%的人所在家庭需要90~120平方米，仅有8%的人认为90平方米以下的住房能满足自己的家庭需要。

　　在调查中，超过三成的受访者实际能够购买的住宅面积要远小于需要的住宅面积。

　　华茵·桂语营销总监黄锦康表示，现在政策有所调整，部分有资金实力的江门人改善居住条件肯定会是趋势。

　　多名分析人士也认为，新政出台后可以肯定改善型需求将会慢慢释放，楼市行情有所改善，尤其是中大户型销售也会向好，开发商会根据市场变化配比户型，日后大中小户型分配会更加均衡，买房越来越小的趋势会有所扭转。文/广州日报记者陶旺波 图/广州日报记者龙成通

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