投资风向标

　　3月30日，多部委连发两文调整楼市相关政策，二套房首付比例从六成降低到四成，二手房交易免营业税年限从五年缩短至两年。消息一出，刚需客、换房族一片欢腾，而房地产市场成交也迅速对政策作出反应。

　　政策发生重大变化，眼下是否是买房最佳时机？未来房价到底是涨还是会跌？这些问题永远考验着每个准购房者。专家表示，认清房地产市场趋势是关键，但购房者心态不要过于贪婪，自住型、改善性的刚需购房族买房还是尽量选择早些出手。

　　●南方日报记者 牛思远

　　楼市政策调整幅度连连超预期

　　【政策】

　　3月30日，多部委房地产重量级政策密集出台，从降低居民购房门槛和降低二套房交易成本两方面，进一步提升增加房地产市场流动性，促进成交与居民住房需求的兑现，被外界称为“330新政”。“330新政”后，进一步的政策走势引人关注。

　　4月10日，国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，其中对公积金改革、稳健货币政策、全面完成“营改增”、放宽户籍迁移、控制超大城市人口、城镇化试点扩大、土地制度改革、棚户区改造等楼市中长期发展有着重大影响的政策着墨不少。

　　值得注意的是，该文件第六章提到，15部委负责坚持分类指导，因地施策，并再次强调要“落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　就在中央连连出手调整楼市政策的同时，各地也纷纷采取“自选动作”，其中公积金政策的调整最为集中和迅速。

　　4月9日，上海公积金中心发布关于调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知。而在此两天前，深圳公积金新政刚刚落地。更早的3月中旬，北京国管公积金也调整个人账户余额认定标准。而广州住房公积金管理中心则对外表示，目前正在研究公积金中心贴息的商业贷款优惠政策。

　　据不完全统计，截止到4月9日，已有浙江、安徽2个省级、福州、深圳、兰州、成都、上海5个市级的公积金管理中心发布了公积金新政。各地政策的调整均主要集中于降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽公积金使用条件等方面。

　　中原地产市场总监张大伟分析，预计未来各地对于公积金新政会继续细化，会有更多公积金制度出台。而对于六部委其他政策，预计各地也会出台相对应的详细落地细则。

　　一线城市周成交量同比大涨超五成

　　【新房】

　　“330新政”中的房贷政策调整，对自住和改善性的刚需购房者而言，无疑有效增强了支付能力、降低了置业门槛。受政策调整带来的利好影响，部分城市新建住宅市场成交量已经出现同比大幅上涨，市场预期发生明显转向。

　　CREIS中指数据显示，在“330新政”出台后的3月30日至4月5日的一周内，重点监测的38个城市成交面积与去年同期相比，成交量整体上涨19.5%，其中29个城市同比上涨，一线城市同比涨幅最大更是超过五成。

　　据中国指数研究院日前发布的新政后首周全国主要城市房产交易情况，“330新政”落地后一周之内，尽管全国38个重点城市中仍有超过六成的城市成交面积环比下降，同去年同期相比成交量整体上涨19.5%。

　　其中，尤其以一线城市的涨幅最为显著，平均同比上涨幅度达到51.4%。一线城市中，北京同比上涨66.9%居首；广州上涨56.2%紧随其后；上海和深圳分别上涨35.67%和33.2%，分列三、四名。

　　广发证券最新的房地产行业研究报告则显示，同一时间段其监测的城市成交量复苏趋势明显，环渤海、长三角和珠三角成交继续复苏，但不同的二线城市涨跌互现。成交大幅改善导致12大城市去化速度继续呈现加快趋势。

　　“前期各类购房支持政策的利好效应已经逐步传导到成交层面。”研报称，其统计的67城市一手房成交在3月底终现增长，同比微涨3%，成交逐步向上修复。“我们认为成交将加快回暖，大中城市4、5月份单月成交同比增长20%是大概率事件。”

　　广佛改善型买家积极入市

　　【二手】

　　相比新房市场“量涨价稳”的复苏景象，二手房市场在新政后反应更为激烈，市场预期发生明显变化，买家迅速签约，卖家当场反价等情况层出不穷，改善性需求入市热情明显提高。而受营业税政策利好影响，广州等城市二手房挂牌量迅速上升，大量二手房源进入市场，整个二手楼市呈现供需两旺的“小阳春”景象。

　　搜房网二手房数据显示，广州3月二手房挂牌量环比提升16.98%，挂牌价格环比提升1.55%，呈现量价齐升的热闹景象。4月初，在经历“330新政”之后，业主与买家入市积极性进一步提升。广州3月30—31日二手房网签数量高达200宗，超过前一周网签数量总和。

　　而据阳光家缘网站公布数据统计，3月30日—4月5日广州二手房网签量逼近900宗，是一年以来二手房网签量最多的一周，环比上升35%，同比大涨超过50%。

　　在新政出台后这波“速战速决”的成交小高潮当中，改善型买家占据广州二手住宅市场的主力。据合富置业成交数据统计，新政出台后首周改善型换房个案占整体成交的57%，而新政出台前一周，改善型换房个案仅占当时整体成交的35%。

　　二套房贷首付的下降，促使改善型换房者入市门槛较新政出台前明显下降，在新政出台后优质的中大户型物业，就受到换房客的重点关注，市场交投活跃度随即被激活。据合富置业成交数据统计，面积在120平方米以上中大户型物业成交比例从新政出台前一周的19%上升到新政出台后首周的22%。

　　而佛山桂城、盐步等与广州相邻的区域，新政出台后改善型购房者入市积极性同样亦被激活。“当地新政出台前一周几乎只有首次置业者独撑二手房市场，新政后面积在120-144平方米的中大户型二手房成交比例明显增加，改善型换房个案占比马上飙升到三成。”合富置业市场经理梁燕明说。

　　“二套房贷首付下调的确促使一批首次换房的改善型购房者加速入市。”梁燕明分析，新政出台后不少成交个案的买家，都是春节前就开始看房，春节后二手市场上业主的让价空间就已经出现一定程度的收窄，而新政出台后，已看中心仪物业的买家就按捺不住，马上下决定签约以防之后业主坐地起价。

　　楼市基本面将进入实质改善阶段

　　【趋势】

　　业内人士认为，根据有“分类指导、因地施策”的原则，以及“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的基调，不同的城市未来在面临不同的市场表现同时，也可能在政策有不同的走向。

　　“从目前的政策力度看，后续基本面将有一个持续性的恢复。”广发证券最新房地产行业研究报告分析，配合目前政策环境，二季度大中城市成交面积有望实现20%增长。

　　中原地产市场总监张大伟也认为，在新政影响下，房地产市场回暖明显，但另一方面也分化加剧。一二线城市已经开始出现小阳春，三四线城市楼市受到新政的影响较小。在三四线城市库存高企的背景下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

　　中国房地产业协会原副会长朱中一日前也表示，中国房地产市场总体上还处在软着陆过程中，但因地区差异大，一些地方期望回升的时间要早一些。一些库存量大、在建规模大、人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。

　　不过，朱中一也强调，由于中国的城镇化仍然在快速发展过程当中，刚需仍然存在。今年的政策比较宽松，除了少数存量房过大的城市以外，多数地方的市场今年能够实现软着陆的。“比如像广东，好多指标都是好于全国平均指标，再比如说北、上、广、深等地，或者是供求平衡的地方，市场复苏是比较快的，今年的情况肯定要好于去年。”

　　刚需购房者

　　“该出手时快出手”

　　专家详解购房五大诀窍

　　■指南

　　房产作为大额支出，在家庭财产中占据重要的位置。尽管是“刚需”，但此类购房者同样对所选购的房产有保值增值的需要。那么，何时买房才是最佳时机？未来房价到底是涨还是跌？

　　专家表示，认清房地产市场趋势是市民买房置业、投资的关键，因为市场总是风云变幻，机会转瞬即逝，买房时该出手时就该出手。所谓“万变不离其宗”，买房者如果掌握了抓住“时间窗”、选择名牌开发商、考量交通与配套及物业管理水平、看准区域的发展走势等几个小诀窍，房子买到便是赚到了。

　　诀窍一：把握市场尚未完全复苏阶段的机会

　　“分析楼市近二十多年发展情况可以得到这样的结论，无论房价是涨还是跌，作为刚需族，买房还是尽量选择早些出手。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　张宏伟表示，回顾过去几年，购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期。大部分开发商将推盘计划安排在2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。从二季度楼市开局表现来看，楼市去库存压力仍在，开发商集中推盘竞争压力大，市场尚未完全复苏，仍然是相对较佳的购房时机。

　　诀窍二：选择适合自己的房源更重要

　　刚需买房，往往先看房价，然后才考虑房子性能问题。实际上，买房不仅要看房价，更要看这套房子适不适合自己。小区环境、车位配比、户型、楼盘品质，任何因素有短板，都会影响到今后的居住舒适度。

　　张宏伟认为，对于买房是用于自住的刚需购房者来说，如果觉得所选择的房子各方面都比较中意，那就不必过多考虑是否是买房的合适时机，应该果断出手。

　　诀窍三：选择名牌开发商规避风险

　　放眼身边，经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下，导致买房者购买烦恼的，大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商，从而造成不能按时交房，房子质量太差等问题，甚至出现个别房企“跑路”现象，给购房者或投资客带来巨大损失。

　　诀窍四：考量交通与配套及物业管理水平

　　买房其实买的就是生活，而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是购房者在买房的时候必须要想到的。相反，如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套，就有可能给生活带来无尽的麻烦。

　　同时要看楼盘升值与否，小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中，出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外，楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。

　　诀窍五：买“预期”才有升值潜力

　　张宏伟认为，刚需购房要学会买预期，这样房子以后的升值潜力才会大。所谓买预期，就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。

　　买“预期”主要是两点：一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向；二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作。

　　对于商业地产市场来讲，唯一不变的原则--选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外，购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺，绝不能购买。

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