在政策利好的推动下，广州二手楼市在传统淡季成交不淡。广州市房地产中介协会、合富置业等机构13日纷纷发布了一季度广州二手楼市分析报告。广州市房地产中介协会的数据显示，2015年第一季度广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为35.58万平方米、40.90万平方米，环比分别下跌10.10%和3.67%，同比分别上涨13.49%和20.18%；成交均价为19149元/平方米，环比上升2.48%。

　　二手房成交均价19149元/平方米

　　第一季度经历了春节及元宵长假，是一年中交易的传统淡季，但是在政策利好的推动下，出现了“传统淡季成交不淡”的状况。广州市房地产中介协会的数据显示，2015年第一季度广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为35.58万平方米、40.90万平方米，环比分别下跌10.10%和3.67%，同比分别上涨13.49%和20.18%；成交均价为19149元/平方米，环比上升2.48%。

　　合富置业的数据则显示，2015年一季度，广州二手楼市总体表现良好，网签6869套，同比2014年一季度增加8%。合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据显示，2015年3月广州全市二手签约2747套，25万㎡，环比2015年2月上升93%，同比2014年3月小幅减少9%。

　　值得一提的是3月第四周，广州二手住宅的周度网签量甚至一举突破700套大关，创近几年周网签新高。由于“330新政”出台，受政策利好带动，二手住宅周度网签量快速攀升至894套，环比上周增加25%。

　　上月的楼市成交背后，也有学位房的推波助澜，整体市场对学位房的热情仍然不减。合富置业的调查显示，受“学区改革”影响，3月份越秀、天河两区的学位房客户较往年同期有所减少，但学位房的价格仍然十分坚挺，部分优质学位房的价格甚至逆市小幅反价3%-5%。合富置业指出，学位房市场一直处于严重供不应求的态势，而2015年恰逢“龙宝宝”扎堆入学，学位房需求依然十分庞大。

　　二手房议价空间缩小

　　合富置业的报告显示，“930房贷新政”以及“330新政”，均明确支持合理的改善换房需求，并大幅下调二套房的首付比例。受此影响，一季度的改善型占比高达三成五，较以往有所上升。而同时，一季度，二手房业主反价现象不多，叫价平稳，但议价空间缩小。受政策利好以及市场回暖影响，业主的议价空间却有所缩小，一季度的平均让价空间为8.6%。较2014年四季度的8.9%有所缩小。

　　数据还显示，一季度广州一手住宅供应仍较充裕，但六成以上货量集中南沙、萝岗、花都等外围区域，中心区供应持续稀缺，中心区总价300万以下的供应仅约为四成左右。受此影响，部分预算在300万以内的买家逐渐转投二手楼市。受此影响，150万-300万的改善型二手需求明显增加。据合富标准指数监测，购房总价在150万-300万的改善型二手买家占比由原来的不足四成，上升至2015年一季度的五成以上。

　　据悉，这部分改善需求大多为首次改善型买家，不少“卖一买一”，需求户型大多集中90-120平方米的三房单位。据合富标准指数监测，购房面积在90-120平方米的改善型二手买家由原来的两成左右，上升至2015年一季度的三成五。

　　调查显示，这部分一手回流的买家，大部分经过三个月以上的一、二手物业对比，包括外围新盘以及中心区二手物业的充分比较后，最终回流中心区的二手市场。如车陂-东圃板块，不少二手买家坦言在综合比较萝岗一手楼盘和东圃二手物业的各方优劣后，最终还是不能接受郊区一手新盘，主要是配套、交通相对不完善，唯有转投市区，而意属的地段没有一手物业，于是果断的选择二手物业入市。类似情形还出现在番禺华南板块，虽然华南板块不少二手物业的价格甚至高于新盘，不过，由于其地段、交通、配套均十分成熟，也吸引部分买家一手楼市回流。

　　最近两月一手房推货量达2万套

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，“330新政”降首付、降税费，切实地降低了买家的入市门槛，其中改善换房需求更受惠，市场信心明显恢复。由近期市场情况，政策效应立竿见影，二手楼市人气和交投均增加了三成左右。预计4月份以及“5·1”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件，换房需求的活跃度也会继续提升，总价300万以下、90-120平方米的三房单位将会受到市场热捧。

　　“二手市场也不宜盲目乐观。”龙斌分析说，据合富辉煌市场研究部市场，3-5月，广州全市的新推货量将会达到2万套，货量较为充裕，客户的选择也较为多样，预计买家一、二手物业对比、决策时间将会拉长。

　　他表示，随着“笋盘”的快速消化，楼市供求关系或会有所趋紧，二手业主的心态也会随之转强，不排除部分市区优质单位小幅提价，总体价格或会稳中温和回升。

　　南方日报记者 郑佳欣

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