2015年上半年广州二手住宅登记交易3.05万宗，同比增加12.4%。满堂红、合富置业等中介机构13日发布了上半年广州二手楼市报告，盘点广州二手房市场走势。
两大中介机构的数据不约而同地显示广州二手房各板块的成交均价走势分化严重，单边普涨行情暂告一段落，部分板块二手房价下跌，东风东、大石、洛溪等板块二手楼价有所回落。
不过，业内专家指出，东风东二手房价下降主要是受结构性影响，今年上半年东风东区域内成交的低价楼梯房较多，拉低了区域的房价。
●南方日报记者 郑佳欣 实习生 曾雯 苑程昊
二手房平均让价空间缩窄
合富置业的报告指出，据广州国土房管局数据，2015年上半年广州二手住宅登记交易3.05万宗，同比增加12.4%。据合富标准指数监测显示，2015年上半年广州二手住宅的实际活跃度同比增加了五成。
由于市区新货不足以及房贷松动，不少换房客入市积极性增加。据合富标准指数监测，2015年上半年，改善型二手买家的占比由三成逐渐上升至三成五以上，总价200万—500万元、面积90—120㎡的较大面积、高总价优质物业成交增多。
价格方面，2015年上半年广州二手房价总体温和上涨，中心六区优质物业的价格小幅上升，近郊及外围的价格以企稳为主。合富置业的数据显示，今年上半年二手住宅买卖套均总价达到225.5万元，同比上涨了13%。
值得一提的是，合富置业的调查显示，上半年二手房业主心态总体有所转强，议价空间有所收窄。据合富标准指数监测显示，上半年业主的平均让价空间为7.5%，较2014年上半年的10.8%和2014年下半年的9.4%均明显缩小。其中不少业主试探性涨价，但涨价幅度不大，集中2%—5%之间。
合富房地产经济研究院院长龙斌分析，2014年楼市交投低迷，造成不少盘源积压，二手供应相对充裕，业主提价因此受阻。另一方面，由于市区及外围的一手楼价基本企稳，也令二手房价格上涨的动力明显不足。而买家入市总体较积极，购房意愿转强，但追涨热情大多不高。
各板块成交均价涨少跌多
满堂红的报告指出，在成交量开始放大的同时，全市各板块的成交均价走势却分化严重。
满堂红市场部把广州市划分成32个板块，并跟踪2014年、2015年上半年二手住宅成交均价变化情况。2015年上半年，32个板块的二手住宅成交均价已经不能复制前几个相同时间段（半年）的全面上涨态势，转向“涨少跌多”的调整局面。均价出现同比上涨的板块有14个，涨幅最大的是天河南、石牌板块，同比上涨25.5%，主要是今年上半年在该板块有多宗暨南花园物业成交，拉高了板块均价。
均价出现同比下跌的有18个，跌幅最大的是大石、洛溪板块，同比下跌14.0%。可以看到，2015年上半年珠江新城板块的成交均价仍位居全市之首，为36238元/平方米，同比上涨2.6%。均价在3万元/平方米以上的板块数量从2014年上半年的4个减少到2个，另一个是东风东、农林板块，均价为31179元/平方米，同比下跌8.9%。
合富置业的报告也印证了这一点。同比价格下跌幅度较大的板块主要集中近郊及外围片区，如：原芳村的花地湾和桥东板块、海珠区的南洲板块、花都区、番禺区等。值得注意的是原荔湾的中山八—陈家祠板块以及越秀区的东风东板块的价格也有所回调。原荔湾的中山八—陈家祠板块，包括原芳村片区，受佛山“全面解限”影响，部分需求分流。而东风东板块则主要受学位房政策调整的影响，二手楼价有所回落。
合富置业的报告分析称，由板块看，天河、海珠、越秀、白云等中心六区大部分板块的价格基本与2014年同期持平。其中小部分板块的价格仍有所上涨。其中涨幅较大的板块，主要有：鹤洞板块、工业大道北板块、天河北—体育中心板块、员村—东圃片区等，涨幅均在1%以上。鹤洞板块主要受广佛线、广钢新城等利好带动；天河北—体育中心以及员村—东圃片区，是刚需白领最集中的区域，购房需求十分旺盛，价格一直较坚挺。
下半年二手楼市将继续向好
满堂红市场部高级经理周峰分析，市中心区均价同比下跌超过8%的板块，多数是楼梯房物业成交增多导致结构性下跌，郊区均价同比上涨较大的板块则是基数稍低而形成的补涨。
就整体而言，广州二手楼市在今年“3·30”政策及连续三次降息后出现了触底反弹趋势，但受制于2013年“穗六条”限购政策的不放松，楼市距离全面回暖的日子尚远。第二季度“业主反价、客户追价成交”的例子的确存在，不过更多的还是以客户压价成交为主，只是可以压价的空间较年初时有所收窄而已。
经历了2014年的市场低谷后，广州二手楼价上涨势头明显减弱，特别是郊区板块，因同地段一手楼供应过大的影响，小业主要急于卖房，在售价上必须作出让步。可以预期，今年第三季度广州新11区的二手住宅登记量会维持7000宗/月的水平，但板块表现差异化会更加明显，单边普涨行情暂告一段落。7月1—8日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比6月同期增加12%，成交均价为20834元/平方米，比6月同期下跌0.6%。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，今年上半年在多重政策利好下，市场信心明显恢复，总体二手楼市复苏升温。下半年，中心区新货供应持续稀缺，加上部分股市资金回流，预计二手楼市将会继续向好，成交量大致保持二季度的较理想水平。价格方面，随着“笋盘”的快速消化，楼市供求关系或会有所趋紧，总体价格将继续保持温和上涨的态势，由于市区优质物业的需求增加，其价格涨幅或会高于大市。
聚焦
股指震荡不影响楼市基本面
据报道，股市的动荡已经对一些城市的楼市产生了直接影响，新房市场出现个别退房案例，部分置业者推迟了购房计划，同时二手房市场议价空间也在增大，反价现象明显减少。这种状况是否会在广州出现？
周峰表示，从目前情况看，股市震荡对广州二手房市场成交的影响并不是很大，也不排除有部分客户可能会受股市影响延迟出手购房。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为，当前的股指震荡不会导致中国金融体系出现系统性风险。中国的银行系统资本充足，国内主要银行均为国有，且整体的杠杆比例也处于合理水平。
“在住宅市场上，我们已经注意到有个别买家因财务状况突变而推迟购房行为乃至放弃定金的零星案例，与此同时，极个别私企亦有可能因应市场的变化而推迟商业租赁或购买计划。”尽管如此，陈仲伟认为，此轮股指震荡对房地产市场的基本面不会带来根本性的影响。由股市下跌所造成的暂时流动性紧张加大了中国央行进一步宽松货币政策的可能性，这就意味着短期内，房地产市场仍将处于一个宽松的政策和货币环境中。
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