4月15日，恒大宣布旗下所有305个住宅项目实施“无理由退房”：购房者在不存在违约行为的条件下，从签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续的任何时间，都享有无理由退房的权利。

  18日，合生创展也悄悄与某第三方机构合作推出了“全周期保价房”的五年回购计划，被部分人事称为无理由退房的“升级版”。

  每当市场压力增大时，总会有各种各样的促销手段出现。但事实上，无理由退房甚至包括回购已经不是新鲜的概念了，早在08年就已经出现过，11年、14年等几次市场回落的时候，都有企业和项目提出无理由退房或“X年保值回购计划”，甚至还有企业推出“X年溢价回购计划”，即X年后在原有价格的基础上加一定百分比进行回购。

  这些方案从本质上来都是营销促销手段，并没有什么特别稀奇。但我还是想就恒大和合生的方案来进行比较，让大家能够更清晰地了解，同样的“退房“和”回购“中存在的种种差异。

  一，“年限选择”的比较。从表面上看，恒大项目的购买者要在交房前选择“退房”或“不退”，合生则给出了五年的时间，但是不是可以毫不犹豫地说五年一定更好呢？我想说的是，在交房后给出时间退房的实际可操作性很小。原因很简单：只有在交房之前没有办理产证时可以作为合同退房，几乎不用付出任何成本，包括之前的税费也可退回；一旦交房，就会产生形形色色成本如装修和税费，大大提升了回购操作的门槛，一般情况下很难实施，且时间越长，回购主体存在的风险也就越大——你甚至能承诺“百年回购”，但是十年、二十年后，这些企业能否存在都是问题。

  二，退房（回购）方的比较。恒大退房的主体当然是“恒大地产“自身，而合生选择了第三方进行回购操作。选择第三方平台的核心原因实际是回避之前政策法规中对开发商回购类的限制性约定，不得含有升值或投资回报的承诺。交房前可以作为退房处理，交付后只能变成回购，所以合生只能选择第三方进行相关操作。和开发商相比，第三方的品牌知名度、信誉度还是有一定距离的，除非是国有金融机构之类貌似“大而不倒”的第三方，承诺回购可能才有意义。

  三，退房（回购）范围的比较。从目前来看，恒大选择了全国所有项目从当日起实施无理由退房，合生则只选择了一个项目启动，据说若是成功接下去会延伸到其他项目。单纯从这一点看，两者力度不可同日而语，毕竟全国无理由退房的涉及面更广，对客户的保障度更高，而选择北京的某个项目来进行相关操作受益面就显得狭窄了。

  四，资金成本、利息、违约责任的比较。恒大的交房前退房都被部分人士质疑对购房资金的“无偿占有“，虽然我不这么认为——毕竟所有购房合同中都规定了，如果单方违约要承担违约责任，不仅不赔利息，还要付出相应代价——恒大的无理由退房已经是在原有约定上的巨大进步。交付后回购反倒不得不让人怀疑”无偿使用客户资金“的意图。之前部分所谓”溢价回购“的项目，从我个人角度都是不推荐购买的，因为这当中可能融资的意义更浓。

  综上所述，如果仅比较恒大和合生的“无理由退房”和“全周期保价房”，我肯定站在恒大一边。当然，合生今天的尝试也是一种创新，但我认为有些“过火”，不如学习恒大——如果今天所有的开发企业都推出交付前的“无理由退房”，已经是行业的巨大进步了！

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