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　　在楼市政策密集出台和严查冲击波并驾齐驱下，石家庄楼市呈现交易以量升价稳为主

　　在楼市政策密集出台刺激下，省会楼市正迎来供应量和成交量、房价的同比“三涨”。据石家庄市住房保障与房产管理局最新公布的官方数据显示，1-3月石家庄商品住宅均价同比上涨2.46%。业内人士预计，随着中央和政府在政策上的继续宽松，商品房整体市场成交将得到进一步提升，价格方面，鉴于库存量较大，短期内省会石家庄楼市交易以量升价稳为主。

　　□本报记者 李小白

　　银行新政

　　房贷新政：缓解还贷压力 购房成本下降

　　表现特点：再买第二套首付四成；下调存款准备金率1个百分点

　　在楼市政策密集出台刺激下，省会楼市正迎来供应量和成交量、房价的同比“三涨”。据石家庄市住房保障与房产管理局最新公布的官方数据显示，3月份石家庄市内四区共成交商品住房40.63万平方米，同比上涨46.63%；成交3674套，同比上涨58.57%。同时，1-3月石家庄商品住宅均价同比上涨2.46%。

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知指出：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

　　对此，记者从多家银行了解到，房贷新政已经陆续执行落实到位。有的银行如工商银行工作人员透露，工行房贷目前执行认贷不认房政策，即无论名下有多少套房，只要都还清购房贷款的，再购买也算首套，拥有1套且未还清房贷的，再买第二套首付四成。

　　利率方面，银行方面透露，根据银行合作的楼盘不同而有所区别，如优质楼盘或在基准利率基础上还有优惠25%的折扣，而非优质楼盘，或在基准利率基础上上浮20%。其他，如建行也已经执行了房贷新政，一般情况下，二套房执行利率是在基准利率基础上上浮10个点。

　　另外，4月20日起央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力。

　　“降准之后，一线城市及市场基本面良好的城市楼价将上涨。”就20日央行降准对楼市的影响，地产业内人士如此表示。对于开发商来说，降准意味着从银行贷款的难度降低了，融资的成本降低了。对于购房者来说，降低了还贷压力，购房成本已在下降。

　　下调1%增加银行可用于贷款的金额，部分企业生意更容易做了，资金流动更快了，也可能会促使更多的人买房。总体而言，降准对于房地产市场是一个正面的消息。

　　业内人士还分析认为，本次二套房贷降首付政策落实不彻底的一个主要原因，或许就是银行难以释放较大规模流动性来支持楼市放贷需求。此次降准使银行可动用的资金明显增多，增加了二套房贷降首付政策落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　房企预测

　　改善型受欢迎 短期内价格上涨不明显

　　表现特点：加快一部分改善型需求入市；价格可能会逐渐坚挺

　　“现在每周成交量平均1.5套，以前一个月也没一两套。”一楼盘的销售人员小罗说，“330新政”后，楼市暖意浓浓，尤其是一些优质楼盘，销量更是大幅回升。

　　“新政下，大户型比较受欢迎，尤其是那些本身考虑买的，一时半刻没凑够首付，新政下来后，马上成交了。”一销售经理告诉记者，房贷新政减轻了二套首付，同时降低了改善型购房者的购房门槛，短期内会加快一部分改善型需求入市，促进楼市回暖。

　　据了解，此次降低二套房首付比例是“两会”后重大利好措施，加上之前的公积金调整，住房公积金有望实现互贷等多重利好，形成一连串救市组合拳，极大地提振了楼市信心。

　　对于楼市回暖是否带来涨价问题，业内人士则表示，涨价在一二线城市或会存在，但省会石家庄作为“2.5”级城市，库存量高企，新政会带动一定的成交量，不过价格方面仍以稳为主。

　　但在成交量方面，业界普遍认为，在央行降准降息等政策刺激之下，马上会出现一波入市的行情，楼市接下来几个月成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

　　严查并进

　　五证齐全楼盘和外来房企大盘受关注

　　表现特点：市场呈现规范、专业和良性发展态势

　　严查，是当下石家庄楼市的大环境，到去年七月份时已经解决了三分之二的项目问题，目前处于全省整顿下的分类处理阶段。五证齐全的刚需盘基本在这个阶段得以释放，刚改盘去化较慢，也跟政策的大环境有关。但毋庸置疑的是未来市场一定是更加规范、专业和良性的。

　　利好，可以从自去年下半年限购取消，以及今年三月份又出台的相关政策说起，商业贷款二套首付“六改二”，公积金首套“三改二”，二套“六改三”、营业税“五改二”，这些政策直接刺激了二手房的成交量。

　　大市场、小区域，从全国的数据监测来看，一线城市的成交量都有了明显的增加，尤其是“3.30新政”后的市场变化更为明显，房价也有明显的上涨。这些数据显示到大市场的发展，而石家庄作为一个小区域，目前存在着“冰火两重天”的局面，五证齐全的楼盘和一些外来企业的大盘备受关注，相反五证不全的楼盘发展比较慢。石家庄的房地产市场结构并没有出现太大变化，普通商品房仍是成交主力，购买人群的结构也以本市居民为主，这也反映出石家庄房地产市场比较平稳，刚性和刚改需求依然是主力。

　　去库存，拿三月底的数据来看，住宅的库存量属于正常水平，商业和办公用房的库存依然很大，因此去库存仍然是主要任务，房价不会有大幅提升。

　　二手中介

　　房贷新政或将带来新盘成交比例增大

　　表现特点：买房节约了很多的税费

　　“现在二手房的交易比去年年底时候活跃一些，楼市新政对二手成交有一定的刺激作用。”某二手房中介从业员说，“满2年和满5年（征收营业税）的差别，在实际交易过程中，为买房节约了很多的税费，整体上降低了老百姓的购房成本。对于卖方来说，他们会比原先具备一定的优势，现在整体市场因为供应量的关系，新政对二手房带来的利好有限，只能说交易和谈判的难度比原先要小。”

　　有多家二手中介门店的负责人则说：“羊毛还是出在羊身上，二手房在总价上基本变化不大，受益部分可能是正在办手续过程中，刚好遇上新政的那群买主。”

　　另外，目前省会石家庄二手房热门交易房源类型主要集中在学区房、一些相对较新的刚需房源。业内人士预计，房贷新政后，新盘的成交量或会占更大比例。

　　业内人士分析认为：新政策不太可能带来房地产市场的投机炒作，目前房地产的库存量还很大，还处于一个去库存的过程，在这个过程中不会出现价格的激增，尤其是二手房市场。

　　二季度楼市恐难全面升温“330新政”提高支付能力

　　70个大中城市中，惠州、杭州等50个城市房价下降，深圳、石家庄等12个城市房价上涨

　　国家统计局相继公布“2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”和“2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况”。这两份被视作中国楼市风向标的“一季报”传达了何种信息？二季度楼市是否升温可期？

　　房价徘徊于一年前

　　国家统计局公布的“2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70城房价已走出房价整体环比下降的“过冷”区间。与上月相比，70个大中城市中，惠州、杭州等50个城市房价下降，深圳、石家庄等12个城市房价上涨。

　　尽管房价上涨城市在不断增加，但全国整体房价水平仍在一年前水平徘徊。据易居房地产研究院测算，3月份70大中城市房价整体同比跌幅达6.4%，目前已出现连续七个月同比下跌的现象，且跌幅在持续扩大。

　　易居研究员严跃进认为，受此前几个月持续性环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价同比持续下降主要原因是受去年同期基数较高影响。

　　一线城市“一枝独秀”

　　业内人士指出，从一季度楼市数据来看，楼市成交量价密切正相关。数据显示，1-2月份，全国住宅销售面积和销售额双双呈现近20%负增长，而去年同期数据是-1.2%和-5%。

　　3月份，70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。全国住宅销售面积和销售额的同比跌幅也双双回落至10%以内。专家认为，随着3月份市场成交量的持续上升，房价环比跌幅持续收窄。随着二季度市场成交量继续上升，70城房价有望止跌反弹。

　　热点城市将率先回暖

　　专家认为，随着诸多政策落实和执行，政策组合效应逐步显现，二季度改善性需求将主导市场发展。受供需关系影响，热点城市或将率先回暖。

　　3月以来，多项新政出台，与房地产相关各类稳消费政策已基本完备，市场预期明显反转。在上海，3月31日，融绿平台13盘单日成交突破了4亿元；4月18日，均价在6万元以上的某高端楼盘当天创下21.2亿元的纪录。在北京也上演了几乎相同的情况。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民认为，一线热点城市供求仍相对紧张，大城市对人口和产业的吸引力仍有增无减。“330新政”显著提高了住房支付能力，因此，一线城市对新政很快表现出积极反应。

　　但业内人士提醒，虽然一二线城市相对较好，但三四线城市表现仍然较弱。

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授说，从本质上来讲，决定房价仍是供需关系。目前二三线城市已经严重过剩，对于这些城市来说，虽然新政也能够提高住房支付能力，改善住房市场预期，加速去库存速度，但并不能从根本上扭转这些地区的住房供求关系趋于宽松的中长期趋势。

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