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领汇暂停收购龙岗万科广场 双方交易方式存障碍

https://m.biud.com.cn 2015年05月06日07:57 家居装修知识网  

  日前,国际REITs巨头领汇对外通告了其暂停收购深圳龙岗万科广场这一重大事项。消息一出,舆论哗然。

  5月5日,《每日经济新闻》记者致电万科董秘谭华杰。他解释说,双方存在的障碍主要是交易方式,万科希望股权交易,领汇希望资产交易。

  一位资本界人士认为,深圳龙岗万科广场收益稳定,肯定是好资产,但双方都会按照利益最大化去考虑是否交易,其中合理避税是谈判的一个关键点。因为在股权收购中,纳税义务人是收购公司和目标公司股东,而与目标公司无关,这一点对万科有利,但领汇方面又觉得股权交易风险高,不愿意接受,造成了双方的分歧。

  万科希望股权交易领汇希望资产交易

  早在2014年11月,领汇主动对外披露,与万科就深圳龙岗万科广场的商场连同若干临街商铺及停车位的80%股权达成战略意向收购书。

  今年4月30日,领汇再次对外公告说,上述意向收购虽历经两次延期,期间与万科进行了详细研究和商讨,但在意向收购期限内就部分条款暂时未达成共识,遂决定暂停商讨收购计划。

  5月5日,记者致电领汇企业传讯部,对方以“不方便透露”为由婉拒了进一步采访。不过,领汇公开表示,与万科的关系不会因此而受影响,仍会继续寻找合作机会。

  谭华杰在接受记者采访时直截了当地说:“交易形式没有达成共识。他们希望产权交易,让我们把房子卖给他们,我们希望股权交易,将持有这个产业的公司股权卖给他们。”

  谭华杰解释说:“领汇方面的要求是一般情况下不买股权,因为买股权会带来比如在尽职调查中没发现的潜在风险,其实我们公司是没有这些风险的,但这是领汇的内部要求。”

  谭华杰也表达了万科方面的无奈:“跟凯雷也好,跟领汇也好,都会遇到这个问题:到底是转让股权好还是转让资产好?他们觉得股权这种方式风险高,但转让产权,我们觉得税收成本太高。”

  一位资本界人士表示,在股权收购中,纳税义务人是收购公司和目标公司股东,而与目标公司无关,目标公司可以合理避税。但资产收购中,纳税义务人是收购公司和目标公司本身。

  美国NAI新巢地产成都总经理蒋鹏认为,说白了,交易各方博弈的是利益最大化,合理避税是他们考虑的关键点。

  万科商业转型轻资产核心是资产运营

  前不久,证监会受理了由鹏华基金作为基金管理人的一只“前海万科REITs封闭式混合型”公募基金产品,将万科商业转型轻资产再次推向舆论前台。实际上,前海万科REITs采取了股权交易方式,就是一种合理避税。

  记者梳理发现,当前万科商业可谓动作频频,包括与凯雷、东方藏山等巨头合作。在外界的解读中,万科商业转型轻资产较为坚决,核心是资产运营。

  “未来,我们会采取前海万科REITs这种金融化的方式。”谈到前海万科REITs,谭华杰似乎兴致很高。他解释说:“第一,前海REITs是一个股权型REITs,标的不是(商业)资产而是(商业)公司股权。第二,它是一个特殊的BOT项目,我们想卖都卖不掉,这个资产属于政府,就是政府交给我来建造,完了之后让我们运营一段时间,再交给政府,从中间收取租金。”

  以一般REITs而言,基金管理人(GP)在设计REITs产品结构时,往往会成立一个特殊目的载体(SPV),将标的资产或股权转让到SPV之中,以达到真实出售与风险隔离,然后GP将标的资产或股权附带的相关收益权打包证券化,并且上市交易。

  在定价机制上,谭华杰认为,前海REITs会采取市场化定价,按照租金回报率高低,采取溢价或折价发行。 ◎每经记者 杜冉乐 发自成都

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