收完房后两个月,业主才拿到商品房验收合格证明。一问才得知开发商为避免延期交付赔偿违约金,房子尚未验收合格便通知业主收房。
律师提醒购房者,收房时一定要看清相关文件,未取得《竣工验收备案表》的交付行为,应当视为无效,可依法向开发商追讨赔偿。
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案例:尚未验收合格
开发商就通知业主收房
花了两百多万元买了套写字楼,不仅未依约交房,连带房产办证也一并拖延,沈先生(化名)的这套房子买得很是郁闷。
房子位于杭州城东,面积不大,约150平方米,折后单价在16000元/平方米左右,总计购房款约240万元。2010年7月12日,沈先生与开发商正式签订《商品房买卖合同》,并在签订合同当日支付完首付款,剩余房款则办理商业按揭。合同约定,2013年10月30日前,该楼盘将全面交付。
2013年10月下旬,开发商工作人员电话通知沈先生收房。收房前沈先生拿出当时的购房合同仔细看了一遍,合同里写着商品房交付条件需满足“商品房验收合格”。
10月30日沈先生依约前往楼盘现场收房。收房当天,开发商让沈先生签署验收交接表,并给了一份纸质的交付物清单,表示业主对该楼盘质量无异议。
依照规定,“商品房验收合格”应以取得《竣工验收备案表》为准,然而直到同年12月20日,沈先生才取得《竣工验收备案表》,这意味着沈先生的房子在没有达到交付标准时,开发商便让业主收房。直白点说,沈先生买的这套房子实际上延期交付了。
因为未按时取得《竣工验收备案表》,开发商没有按合同约定时间将权属登记所需资料报产权机关备案,这直接导致沈先生迟迟办不出房产证。
按照合同约定,开发商逾期交房,逾期不超过90天,自购房合同规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止,开发商应向购房者赔偿总房价款万分之二的违约金;此外,交付使用后120天内未办理房产证权属(包括契证、房产证跟土地证)证书的,假若购房者不退房,开发商需按已支付房价款的0.5%向购房者支付违约金。
沈先生拿着合同找楼盘负责人要求其赔偿,但一直得不到回应。在朋友的建议下,沈先生起诉开发商,要求依照购房合同规定赔偿其损失。
按照已签订的《商品房买卖合同》,开发商确实需要赔付相应的违约金。庭审过程中,法官约双方和谈,最终达成一致意见,双方决定和解,在合同约定的违约责任基础上,沈先生下调总违约金的30%。
律师点评:未取得《竣工验收备案表》,交付应视为无效
王启明:浙江智仁律师事务所律师
未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非合法交付,交付行为视为无效。
依照《建筑法》及《商品房销售管理办法》规定,商品房未经竣工验收合格,不得交付使用。因而沈先生虽然在2013年10月30日签订房屋验收交接表,但并非合法的交付行为,开发商仍然属于延期交付。
《商品房销售管理办法》第四十条规定:“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,应按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。责令改正的同时处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。”
开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人,这种行为系开发商的违法行为,行为本身就是具有违法性的无效行为。就算业主不懂相关法律或以其他原因(假如诱骗业主)而接受开发商未按照规定验收合格的房屋,也不能视为合法交付,开发商应承担违约责任。
此外,若遇到开发商逾期交房问题,可依法向开发商追讨赔偿,协商不成可诉诸法院,一般情况下,只要签订的购房合同合法,开发商需按约赔偿。
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