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开发商避延期交付赔偿违约金尚未验收合格就让收房

https://m.biud.com.cn 2015年05月28日14:04 家居装修知识网

　　收完房后两个月，业主才拿到商品房验收合格证明。一问才得知开发商为避免延期交付赔偿违约金，房子尚未验收合格便通知业主收房。

　　律师提醒购房者，收房时一定要看清相关文件，未取得《竣工验收备案表》的交付行为，应当视为无效，可依法向开发商追讨赔偿。

　　在买卖房产的过程中产生的诸多纠纷，都涉及到了专业的法律问题。只要关注钱江晚报微信公众账号“杭州房产”(微信号：qjwbdc)，或登陆购房宝网站(www.house178.com)的专家咨询页，围绕房子的一切法律问题你都可以在上面留言提问。留有手机号的读者将优先得到回答的机会。

　　案例：尚未验收合格

　　开发商就通知业主收房

　　花了两百多万元买了套写字楼，不仅未依约交房，连带房产办证也一并拖延，沈先生(化名)的这套房子买得很是郁闷。

　　房子位于杭州城东，面积不大，约150平方米，折后单价在16000元/平方米左右，总计购房款约240万元。2010年7月12日，沈先生与开发商正式签订《商品房买卖合同》，并在签订合同当日支付完首付款，剩余房款则办理商业按揭。合同约定，2013年10月30日前，该楼盘将全面交付。

　　2013年10月下旬，开发商工作人员电话通知沈先生收房。收房前沈先生拿出当时的购房合同仔细看了一遍，合同里写着商品房交付条件需满足“商品房验收合格”。

　　10月30日沈先生依约前往楼盘现场收房。收房当天，开发商让沈先生签署验收交接表，并给了一份纸质的交付物清单，表示业主对该楼盘质量无异议。

　　依照规定，“商品房验收合格”应以取得《竣工验收备案表》为准，然而直到同年12月20日，沈先生才取得《竣工验收备案表》，这意味着沈先生的房子在没有达到交付标准时，开发商便让业主收房。直白点说，沈先生买的这套房子实际上延期交付了。

　　因为未按时取得《竣工验收备案表》，开发商没有按合同约定时间将权属登记所需资料报产权机关备案，这直接导致沈先生迟迟办不出房产证。

　　按照合同约定，开发商逾期交房，逾期不超过90天，自购房合同规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，开发商应向购房者赔偿总房价款万分之二的违约金；此外，交付使用后120天内未办理房产证权属(包括契证、房产证跟土地证)证书的，假若购房者不退房，开发商需按已支付房价款的0.5%向购房者支付违约金。

　　沈先生拿着合同找楼盘负责人要求其赔偿，但一直得不到回应。在朋友的建议下，沈先生起诉开发商，要求依照购房合同规定赔偿其损失。

　　按照已签订的《商品房买卖合同》，开发商确实需要赔付相应的违约金。庭审过程中，法官约双方和谈，最终达成一致意见，双方决定和解，在合同约定的违约责任基础上，沈先生下调总违约金的30%。

　　律师点评：未取得《竣工验收备案表》，交付应视为无效

　　王启明：浙江智仁律师事务所律师

　　未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非合法交付，交付行为视为无效。

　　依照《建筑法》及《商品房销售管理办法》规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因而沈先生虽然在2013年10月30日签订房屋验收交接表，但并非合法的交付行为，开发商仍然属于延期交付。

　　《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，应按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。责令改正的同时处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。”

　　开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人，这种行为系开发商的违法行为，行为本身就是具有违法性的无效行为。就算业主不懂相关法律或以其他原因(假如诱骗业主)而接受开发商未按照规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付，开发商应承担违约责任。

　　此外，若遇到开发商逾期交房问题，可依法向开发商追讨赔偿，协商不成可诉诸法院，一般情况下，只要签订的购房合同合法，开发商需按约赔偿。