今年广州楼市迎来“红五月”。一手楼市是6年以来成交最火爆的一月，买家入市意愿增强是催谷楼市交投火爆的主要原因。然而，一手住宅市场交投的火爆，并未对二手住宅市场交投热度产生很大影响。5月，二手住宅市场与4月相比略有下降，交投不升反降的原因主要是受制于二手房小业主涨价。

    5月二手楼均价24339元/平方米

    从价格上分析，广州二手楼价继续呈现出上升的态势。来自合富置业的成交数据统计，5月广州二手住宅成交均价为24339元/平方米，环比4月上升6.2%，环比涨幅略大于上一个月，而同比去年5月则出现5.9%的涨幅。

    成交均价的上升一方面归因于二手房小业主心态转强，即使业主愿意作出价格让步，但让价的空间亦较之前大幅缩窄。最新统计数据显示，现时业主愿意作出平均让价幅度的仅5.1%，比去年下半年让价幅度最大的月份明显缩窄3.9个百分点。除此之外，进入5月之后，业主上调放盘价以及买家追价成交的情况也较之前有所增多。

    从成交情况来看，首次置业人士因担心后市楼价上涨而加紧出手购房，依旧是5月二手楼市的成交主力。据合富置业成交数据统计，5月二手住宅市场当中，首次置业购房占比达59%，较4月的54%有所上升。经过4月改善型换房需求集中释放后，5月改善型购房需求释放较4月略有下降，从4月的41%下降到5月的36%。

    得益于有利买家入市的信贷环境，按揭购房继续成为广州二手楼市的主流。据合富置业成交数据统计，5月广州二手住宅交投当中，按揭购房占比高达73%，与4月差不多，而一次性付款购房占比继续保持在低于3成的水平。

    老四区换房客占比过半

    据阳光家缘网站公布数据显示，4月广州二手住宅市场成交量和成交面积分别达5620套和45.61万平方米，环比3月分别上升41.7%和41.9%，其中，天河、海珠、越秀、荔湾等四个中心城区，在4月共录得二手住宅成交量和成交面积分别达2944套和19.91万平方米，环比3月分别上升47.4%和46.5%，成交量和成交面积环比增幅均跑赢大市整体水平，而四个中心城区二手住宅成交量更占据全市整体成交量的一半以上。

    合富置业市场经理梁燕明表示，330新政出台后，在天河、海珠、越秀、荔湾这四个中心城区购买二手房的买家，超过一半都是非首套房买家。其中，天河二手楼市当中非首套房买家的比例最高，达56%，而荔湾二手楼市当中非首套房买家的比例相对较低，原因在于原芳村地区仍以首套房买家居多，非首套房买家比例不到4成，而只有旧荔湾非首套房买家占比稍高，约51%。外围区域，番禺二手楼市中的非首套房买家亦相对较高，达45%。调控的大方向以及降息等的切实利好，对非首套房买家入市信心的提振，都是十分明显。

    中大户型最受追捧

    无论是去年的930新政，还是最新的330新政，无一例外都存在对非首套房的改善型买家利好的因素，促使这些非首套房的改善型买家入市增多，亦对楼市的成交结构产生一定影响。

    据合富置业成交数据统计，尽管现时广州二手楼市当中仍以60-90平方米的中小户型为成交主力，占比达3成多，但面积90-120平方米的中大户型物业，在330新政后至今的占比有明显上升，亦已接近3成，而中大户型成交比例上升的趋势自去年930新政后就已逐步显现。

    降息、降准以及930新政、330新政等，不但刺激了买家入市的积极性，同时也使得业主的心态有所转强。从全市抽样各成交热门指标盘的部分放售个案来分析，约三分之二的楼盘现时的放盘价较上一个月有所上涨，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房买家青睐区域的成交热门指标盘，放盘价上涨的现象更为普遍。

    南方日报记者 许蕾

    专家视点

    五方面原因将导致未来房价仍将上涨

    海通证券首席经济学家 李迅雷

    随着楼市政策拐点的明确，房地产去库存的拐点已经出现，目前一二线城市房价上涨趋势已得到确认。预计房地产新开工面积和房地产开发增速将在四季度回升，在销售增加而供给滞后的情况下，未来房价将呈上涨趋势。

    五方面原因将导致未来房价仍将呈现上涨态势：一方面需求在上升，而供给没有跟上；另一方面是房企资金链得到改善；此外由于资本市场的繁荣，像定增、债券等等上市公司的再融资手段增加，融资成本下降；其次是政策的宽松，宏观政策除了降准降息之外，购房政策支持力度也明显；再有是不可忽视的财富效应，股市的牛市行情已经进入中后段，不少人选择退出。

    建筑费用高香港楼价难下跌

    长和主席 李嘉诚

    长实地产6月3日在香港正式以介绍形式挂牌，李嘉诚在出席上市仪式时称，未来长实地产的最大地产业务投资还是会在香港，尽管中国香港的人工成本确实比美国及加拿大略低，但香港的建筑费用却是美国、加拿大的2倍，所以香港的楼价很难下跌。他奉劝年轻人可以买楼自住，但切忌炒卖楼房。

    被问及是否会增大在香港的投资，李嘉诚表示，很多业务在香港都有投资的限制，比如天然气、火车铁路等，加上长和旗下零售业务在全球门店达1.2万多家，不可能全部搬到香港经营。

    李嘉诚再三强调对长和的发展充满信心，但香港的零售及酒店业确实开始回落，他早年已经投资海外，部分业务如基建、能源及电讯等，海外业务占比较香港规模超出数十倍，所以尽管公司在香港的酒店业务有所下滑，整体零售业务同比都还有增长。

    六月成交继续看高一线

    中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁 丁祖昱

    我认为成交的火爆，在6月应该还能继续保持。随着供应量的回升，市场也应该看高一线，我看好的城市包括一线城市及大多数二线城市，其中对改善及中高端住宅的去化尤为看好。

    6月比较需要警惕的是部分楼盘的涨价欲望，从目前情况来看，虽然市场情况不错，但各家房企还是宜将去化作为第一要务，为了涨价影响去化，肯定还是得不偿失的；另外6月股市退出资金还会继续增加，稀缺性较强的高端项目，涨价可能性还是存在；6月金融政策估计还会继续发力，降准降息都是箭在弦上，如果出台，也会对当前市场再加一把火。所以站在现在这个时点，可以说火爆的6月已经到来！

    一线城市房地产调控应“一手紧、一手松”

    国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任 刘卫民

    在一线城市实施限购，是在目前条件下，行政成本比较小的一种调控办法。对于一线城市房地产市场调控，要做到“一手紧、一手松”。

    一手紧，就是维持“限购”，继续控制住房需求增长速度；一手松，就是适度放开“限贷”，在二套房认定标准、首付比例和贷款利率方面进行调整，降低住房融资成本，引导新增常住人口以及改善性住房需求有效释放。

    而要稳定目前住房消费、促进房地产业健康发展，建议重点从三个方面入手：一是为基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、长周期的资金；二是稳定房地产住房支付能力和市场预期；三是完善住房保障体系建设，建立“宜租则租、宜买则买”的住房保障供应体系，逐步取消住房保障的户籍限制，特别是要加大大中城市住房保障力度，让广大居民能够实现安居乐业。

    南方日报记者 李广军 整理

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