中房网讯 当把越来越多的人口导向郊区时，产生了更加严重的交通拥堵。人们更愿意回归中心城区，因为中心城区有更好的城市配套服务，这也是美国纽约上世纪七八十年代出现了人们正在从郊区搬往城市，出现回归市中心的大潮。

  易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁就此认为，在上海城市更新的大背景下，我们需要反思我们的城市发展模式。

  她说，人们到底需要怎样的一种宜居生活方式？需要疏密有致，紧凑发展，通过合理的提高高度来获得空间上的疏导，这样才能获得更多的公共空间，实现人们宜居的目标。

  当前上海中心城区人口密度1.5万人/平方公里，已超伦敦中心区，同时上海每年还有60万的人口涌入，而未来在建设用地3226平方公里的大限下，上海唯有走城市更新路线才能够获得更多的发展空间和公共空间。

  易居研究院综研中心总经理崔霁

  未来有可能启动超过100平方公里的城市更新计划。在以合理高度换增长空间的导向下，上海将结束摊大饼的发展模式，形成疏密有致的紧凑型发展模式。《上海市城市更新规划实施办法（试行）》（以下简称“办法”）近日已经颁布，是在“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量”调控总体思路的指导下提出的，标志着上海正式进入城市更新时代。

  建议将“双增双减”调整为“三增一减”

  崔霁表示，上海一直以来执行“双增双减”的土地规划战略导向，即增加公共绿地和公共空间，减少建筑总量和减少容积率。在城市更新的大背景下，特别是“办法”提出，“为地区提供公益性设施或公共开放空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积，鼓励集约节约用地。”这一条政策也是学习美国经验。她介绍说，美国对于公共空间的政策主要有两个方面：一是面积奖励：规定开发商每提供一平方尺的广场公共空间就能够获得10平方尺的建筑面积奖励；二是缴纳费用：新建的商业开发必须提供与建筑面积成正比的公共开放空间；并且交纳每平方尺两美元（大约130元/平米）的费用到市中心公园基金；商业开发必须提供相当于建筑造价1%的公共艺术或缴纳相等金额到公共艺术基金。

  上海采用了面积奖励方式，核心思想是可以通过增加高度来释放公共空间，同时也增加了项目建筑总量和容积率，那么这就和“双增双减”存在矛盾。于是，崔霁向有关部门提出建议，将“双增双减”调整为“三增一减”：即增加公共空间、增加公共绿地、增加土地集约利用效率、减少建筑覆盖率。将原来的“减总量、减容积率”转向“增效率、减覆盖率”，这符合未来国际化大都市普遍发展的规律。

  以“公共空间”换“效益空间”政策利好开发主体

  当政策打开一扇门的时候往往同时关上了一扇门，而我们的企业谁能够在现有政策中走出来，那就注定将成为市场中的佼佼者。崔霁认为，上海的文化是精英文化，所以制定政策的人从某种程度上对这个方面已经研究的相当深厚，任何政策的出台都是利益博弈的结果，所有政策都是有两面性，只是我们站的角度不同而已。

  总体而言，她认为这次颁发的“办法”，其积极意义还是比较大的。不但对城市、对人有利好，同时对于一些开发主体也是利好的。在“办法”发布的同时，也发布了《上海市城市更新规划技术要求（试行）》，这份文件提出了具体释放多少公共空间可以获得额外商办建筑面积的倍数。例如：提供公共空间，能划示独立用地用于公共空间对外开发的，产权移交政府，可获得2倍建筑面积的增加；产权不移交政府，可获得1倍建筑面积的增加。这样的规定对于市场开发主体而言就剩下算账问题了，举个例子，假设某项目额外提供了3000平方米的公共空间，产权不移交政府，将获得6000平方米的建筑面积，当项目整体容积率为2的时候，开发主体相当于不赢不亏，但当容积率大于2的时候，开发主体相应的就损失了建筑面积，当容积率小于2的时候，开发主体就赚了建筑面积。所以，她认为对于开发者来说，未来城市更新的项目更适用于本身容积率不高的项目，对于容积率偏高的项目来说经济上并没有动力。但不管怎样，希望开发主体还可以看到因为公共空间的增加所带来的人流和项目环境品质的提升，这毫无疑问将带来持续的经济效益。

  而密切关注城市更新领域，将成为上海未来土地的主要供应方式。她说，全国目前做的比较领先的城市是深圳，2009年发布《深圳市城市更新办法》，2012年颁布《深圳市城市更新实施细则》，同年深圳市存量建设用地二次开发和转型面积占年度供应土地总面积比例高达60%，目前已经连续三年突破200公顷，住宅用地90%来自城市更新。

  随着房地产“黄金十年”的结束，“区域分化和薄利时代”的到来，实力房企战略布局均将上海作为重点。这使得上海的土地招拍挂市场竞争异常激烈，面粉贵过面包是市场常有的事儿，所以在上海做房地产需要抱着敬畏之心，一不小心就会造成项目现金流压力巨大，项目利润率低甚至为负的情况。企业可关注城市更新有关的用地，特别是工业用地转型、城中村改造等，同时上海的“大地主”们也迎来了发展的春天，央企和国企应积极研究城市更新为企业带来的红利，而民企应积极研究如何对接和寻求与“大地主”们合作，从而在上海争夺一席之地！

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