陌地变热土四步曲

最富有炒作经验的城市，很会把过去、现在、未来连接在一起去进行资源禀赋的深度挖掘与伟大联想，透支未来已经是一种惯常现象。楼市炒作始于陌生板块的炒作，有人甚至说房企的发展史就是一部炒作史。笔者以为，炒陌生板块不是房企一家的战斗，也不仅是房企与媒体的并肩作战，而是一支特别能战斗的海陆空齐全的合成部队（房企、媒体、机构、专家、地方政府）。

这么多年来板块炒作的方法经久不变，老套而实用：

[第一步先炒土地] 炒土地先炒地王，炒地王其实是炒土地资源的稀缺性、炒城市配套环境的优越性和成长性，通过高地价推算楼面价，通过楼面价推算房价，顺理成章地为高房价埋下伏笔；

[第二步 炒房企品牌实力] 通过渲染品牌房企的知名度、美誉度，以及在板块的集聚度，企图表达板块现在是商家必争的热土，未来的价值高地；

[第三步 炒产品概念] 炒产品概念时持“一荣俱荣，一损俱损”的心态，一般不会贬损板块内的同行，尽量小心翼翼，采取错位竞争，强调人无我有，板块外强调人有我优；

[第四步 炒市场认同度] 以板块内各楼盘的定价、成交均价、成交量的不错表现，以及比拼现象来佐证市场的认同，板块的热度。

板块热，房价升，引力增

孙河板块在偌大的北京只不过是一个弹丸之地，几年前还是四望无人、交通不便捷的乡村高梁地。如今，孙河板块风生水起，扶摇直上，品牌房企在这里龙腾虎跃，龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮·瑞府四个豪宅项目使得这里成为令人瞩目的价值高地。2014年龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子都有不错的市场表现，首开·琅樾、中粮·瑞府也显现出欲与天公试比高的姿态。

去年该孙河板块热销的产品主要是平墅产品和叠拼产品，价格区间在700万元-1500万元范围，部分独栋产品价格在2000万元左右，进入豪宅元年之后，已经被炒热的孙河板块又会有不凡的表现：产品价格趋上，1500-2000万级产品或成主流，其中首开供应量在100余套，而中粮·瑞府10万元单价与大户型别墅的定位必将产生亿元级楼王。

欣欣向荣的孙河板块，如今是：板块热，房价升，引力增。据北京房协的同志介绍，孙河板块下半年还将有住宅、养老、公建等用地入市。孙河现象，是房企努力的结果，也是炒作合成部队共同炒作的结果。

血拼孙河只是一个传说？

媒体传孙河血拼在即！其实在我看来这只是一个传说，其实孙河板块现有的四个豪宅开发商，他们在产品定位与客群定位上都注意到打特色牌，小心翼翼避免同质化，采取的是板块内错位竞争。

首开·琅樾推出顶级产品线类独栋产品樾墅、叠拼产品樾庭、平墅产品——中国元素的新法式风范大宅；龙湖·双珑原著将推出中央墅——双珑原著最后的楼王组团，面积区间在360-540平米，位于园区中央，为临水独栋；泰禾·北京院子——鲜明的新中式院落风格，平层、叠拼、独院多元化，将新推6栋上千平方米的楼王产品；中粮·瑞府，作为区域唯一一个定位在10万元以上的顶豪产品，采用的是中国府院式理念，强调庭院与房子的和谐感。据悉，该项目共计116套产品，其中只有20套叠拼，其余均为独栋产品，最小的独栋面积都要在770平方米以上。

虽然，孙河板块四个项目都在提升产品、抬高价格门槛上发力，但从产品风格、客群定位、价格定位上是有差异化的，他们的客群有一定的交叉，但并未构成血拼的必要条件。相反齐齐走高端路线把整个板块品味提升起来了。他们分享的是集聚、共荣的红利，并没有血拼的动力……孙河豪宅血拼只是一个传说！

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