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中南建设旗下酒店陷“返租”纠纷
◎每经记者 黄晟 摄影报道
“承诺我们的售后包租收益，后期却难以保证，酒店的消防验收也存在问题，这就是中南建设子公司南通中南新世界中心开发有限公司(以下简称中南新世界)吹嘘的南通地标性建筑。”南通金石国际大酒店(以下简称金石国际) 业主代表陈女士日前告诉《每日经济新闻》记者。
在这之前的4月22日，购买了该酒店公寓的数百余名业主代表汇集金石国际维权。“我们希望撤销《委托租赁经营协议》，同时退房。”业主代表李萍(化名)告诉记者。
据了解，金石国际位于南通市新城区核心区域，在崇川路与园林路交汇处，是集餐饮、客房、酒店式公寓等功能于一体的豪华大型酒店，由南通中南新世界开发建设。
售后包租收益难保证
“我们希望开发商退房，拿回当时所付的全额房款。”业主代表吴先生告诉《每日经济新闻》记者。他在2012年6月30与南通中南新世界签订《商品房买卖合同》，花140万余元购入了南通金石大酒店的一期(金石国际精装酒店式公寓分为三期：一期为9~18层，二期为19~26层，3期为27~34层)精装酒店式公寓住房一间，并同时签订了《售后返租合同》。吴先生提供的合同显示，返租时间为三年，从2012年6月30日起，止于2015年6月30日。售后返租租金标准为双方约定总价的税后8%/年。租金一次性交付购房者。
记者在吴先生提供的购房发票和合同上看到，金石国际这个项目当时售价为2.1172万元每平方米，前三年以托管形式返租，每年租金为房屋总价的8%，费用直接从房屋总价中扣除。3年之后，可以选择让酒店托管，也可自行出租。据业主代表反映，有近300位业主购买这个酒店公寓作为投资，购房款总约5亿元。
但三年过去了，业主们没有等来相应的回报。“我们当初投资了100多万，到目前为止，并没有看到当初承诺的收益，相反现在时间快到期，金石国际换了另外一种不平等的方式对待我们。”业主代表徐先生告诉记者。
据了解，业主所言的“不平等的方式”是指，开发商以6%的回报率续租一年以后，再以年基准利率上浮10%的回报率(经计算为2.7%左右，低于银行利率)和业主们续签合同，业主如不同意可自行处理购买的酒店式公寓。其中，也有业主了解到三期的酒店式公寓价格较一期已便宜了不少，并且返租期限是15年，而一期二期的返租期限则为3年。这在业主们看来是一种赔本买卖，由此引起了他们不满。
当年“抢购”的地标性商务住房，由于业主们自行运行成本在每月3000元左右，现在成了住不起，出租难，转卖难的“烫手山芋”，于是其中的100多户业主纷纷表示要退房。
事实上，“售后返租”一直被相关部门明令禁止。开发商中南新世界仍在以直接返租、将商铺产品理财化返租、承诺在约定期限内予以回购、将一份房产分成若干个份额予以销售并承诺给予分红等形式进行“变相返租”。
中南新世界的总经理陈俊向记者解释：“国家禁止返租销售的相关法令在2012年之后才出来，我们知道后就做了改变，停止了这种销售模式。”
而实际上早在1996年，工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定：房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；2001年建设部颁布的法规现仍在实施，未有修改或被其他法规替代的《城市商品房预售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
对于部分业主代表退房的诉求，陈峻表示：“我们一直在与业主们沟通，退房是不可能的，如果大批退房，对南通市的房地产行业将会产生很大的震荡。与业主们商谈的续租方式已是最大的让步，业主们也可以将公寓交给中南新世界打理，我们会帮业主们联系出租。此项解决方式已经很合理。在售的酒店式公寓三期的销售模式已经改变，不再用‘售后返租’的模式。”
南通市房管局副局长曹斌表示：“售后返租这种事情很普遍，也没有任何业主就此直接向房管局投诉，但如果发现此事有问题，该查处的就查处。目前主要原因是双方合同纠纷，签了这个售后返租合同就表示业主们已经认可了这种模式。这事最妥的方法还是双方协商解决。”
项目验收涉嫌违规？
此外，业主还认为金石国际竣工验收方面存在弄虚作假，酒店消防没有验收却开始营业和交付业主们使用。2010年5月左右，金石国际西南角层发生过一场较为严重的火灾，这暴露出酒店的部分楼层存未进行消防验收等问题。
根据相关部门提供的2012年6月7日《南通市消防公安消防支队建设工程消防验收意见书》内容显示：南通中南新世界中心开发有限公司中南汇泉国际广场(金石国际)9~18层内部装修工程消防验收不合格。
但业主们提供的《商品房购买合同》中显示交房时间为2012年1月31日，这说明消防验收不合格的房子在同年1月份就已交付业主。耐人寻味的是，根据2015年4月14日中央商务区CR0504-A-D01地块(中南汇泉国际广场)消防验收情况的回复指出：该工程(金石国际)土建部分已经全部验收合格，装修部分未申报消防验收的有：地上8层，19~23层，25~34层，36~37层，39~40层。其中27~34层属于三期精装酒店式公寓。
为什么会有部分楼层未进行消防验收？《每日经济新闻》记者采访了南通市公安消防支队验收科的陈科长，其表示：“9到18层后面应该重新验收过。已经在2012年10月消防验收合格。”
记者提出查看这10层的消防验收合格报告时，陈科长以此类资料不能外泄为由拒绝。记者在中南新世界也未看见9~18层二次消防验收合格的报告。对于部分楼层为何没有进行消防验收的问题，陈科长解释：“验收是一种许可行为，企业来向我们申报我们就去验收，企业不申报，我们也不会强制要求。但企业没有进行消防验收就投入使用，我们发现就会查处，关键问题在企业。”
业主代表张先生称，消防验收合格是法定的商品房交付条件。《中华人民共和国消防法》(1998年9月1日起施行)第十条规定“建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”
律师称购房者可要求退房
消防问题未解决，而9~18层到底是否进行了同步装修和同步验收也不得而知。根据业主提供的合同规定，交房时酒店式公寓必须是同步装修和同步验收。
针对中南国际广场酒店式公寓的装修工程未进行竣工验收的问题，部分业主曾向南通市城乡建设局提出过异议。该局相关人员以全国人大常委会法工委编写的《<建筑法>释义》为依据，认为中南国际广场内的装修工程不是建筑过程中的装修，也未涉及主体或承重结构的变动，不属于《建筑法》调整的范围，不需要对装修工程进行竣工验收。
但业主拿出了装修工程施工合同等相关证据，再次提出了质疑。2015年6月3日，南通市建设局质量监督站向相关业主出具了一份“关于中南国际广场酒店式公寓精装修施工调查情况的说明”，在该说明中南通市建设局质量监督站认为“中南国际广场酒店式公寓9~18层精装修工程于2011年5月18日开始施工，在2012年1月12日竣工验收前已开始大面积施工”，即公寓的装修工程是在建筑过程中的装修，是建造活动的组成部分，属于《建筑法》调整的对象。
根据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
另外，在南通市公安消防支队2012年1月12号批复的通公消验 [2012]第0022号《建设工程消防验收意见书》中明确表示：此次验收范围地上8~23层，25~40层，54~57层，使用功能酒店式公寓(未进行内部装修)，综合评定该工程消防验收合格。
但是，2015年6月3日南通市建设工程质量监督站给予的《关于中南国际广场竣工验收情况说明》中明确指出：中南国际广场酒店式公寓9~18层精装修工程于2011年5月18日开始施工，在2012年1月12日竣工验收前已开始大面积施工。
上面两份文件一对比，业主们发现有不一致的地方：南通市公安消防支队的消防意见书上显示9~18层精装修工程在2012年1月12日前“未进行内部装修”。而在南通市建设工程质量监督站的情况说明中则显示已大面积施工了。
对于两份文件差异之处，南通消防支队罗科长表示，他们只是看土建手续是否齐全，跟装修没有多大关系。而中南新世界方面对此也不予解释，认为该处罚的就处罚也会接受，但不会为此退换购房者们的全额房款。
陈俊表示：“我们目前已经在申报进行消防验收了，未验收我们已经停用，三期的酒店式公寓目前没有开始销售。”
但记者以购房者身份拨打了中南新世界开发的金石国际三期的酒店式公寓销售热线，销售人员向记者介绍购买金石国际进行投资的优势，并且称现在购买还有相应的优惠折扣，并称就剩最后几套了。
北京盈科律师事务所南京分所谭小辉律师表示，购房者可以要求退房。在《商品房销售管理办法》第十四条规定：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
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