北京市政府搬迁通州的传言虽然未被官方最终确定，但楼市已先行动。北京市通州区906平方公里的每一寸土地，都随着这个夏天一起，骤然热了起来。房价突破3万元/平方米，楼面地价此前也突破1.7万元/平方米，甚至紧邻通州的燕郊和马厂楼市也被“引燃”。事实上，在这近半年的时间里，无论是作为积分落户政策的试点，还是“副中心”的提法，通州楼市的敏感神经被反复的拨动。

  过去：概念一炒就是十年

  2003年商品房新开工面积增速为全市6.8倍

  2003年，八通线正式通车，轨道交通的连接让北京通州迅速成为房地产开发商的热土，当时通州商品房新开工面积达252.1万平方米，是北京全市增速的6.8倍。从那之后通州的住宅开发一路狂飙，在2009至2011年间，通州供应了345万平方米的土地，占北京市土地总面积的12.6%，住宅楼面价迅速从千元迈入万元。

  通州房价2010年曾暴涨6倍

  2010年，因为CBD东扩和通州建设现代化国际新城的概念，通州仅用一年时间就使均价从5000元/平方米飙升至3万元/平方米。在随后几年的房地产调控中，通州也成为北京楼市房价回落最明显的区域。不少楼盘房价跌破2万元/平方米，甚至出现1.5万元/平方米价格的楼盘，房价跌幅超过一半，一度引发老业主的大规模维权。

  没有上市公司在通州注册

  多年以来，通州区除了房地产以外，并没有形成自己的支柱产业。在A股上市的北京公司有260家左右，但令人尴尬的是，没有一家上市公司在通州注册。而且在很长一段时间里，通州连一栋像样的商业写字楼都没有。除了遍地的房产中介外，通州此前能够提供的就业岗位极为有限。

  现在：多重利好引爆楼市

  年内可完成项目建设面积130万平方米

  从通州区政府最新公布的“2015重点项目任务表”披露的40个项目清单看，环球影城项目将于今年10月正式动工；已经规划的至少四条轨道线将会连至通州、北京东六环及东向数条高速路，将加建或改造连接通州的出入口；此外，数所高校分校、附属中小学在通州的项目准备工作已经启动。目前，运河核心区共有16个产业开发项目落地，除9个续建项目外，其余7个将全面开工，预计年内可完成建设面积约130万平方米。

  “3万不破”魔咒被打破

  对于多年来“3万不破”的魔咒，当下正在暗中发生变化。近期通州多个楼盘涨价，京贸国际城的价格已经提升至31000元/平方米、K2清水湾最终定价或将突破4万/平方米, 部分项目甚至已经封盘。再加上通州一别墅盘获批的预售价格达到8万元/平方米，更被媒体炒作为通州房价未来将进入“8万元时代”。

  5月房地产销售额为去年同期3倍

  通州区统计局提供的数据显示，今年1-5月，通州房地产销售面积达47.2万平方米，同比增长4.6%，销售额达95亿元，同比增长7.5%。其中5月的统计数据尤其引人关注，当月全区房地产销售面积高达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。

  5月新房成交均价微涨1.6%

  虽然通州的成交量不错，但实际成交价格并没有大幅上涨。伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年5月通州新建普通商品住宅交易均价为2.3万元/平方米，环比上月涨幅仅为1.6%，远低于北京全市6.7%的涨幅，也低于亦庄 及门头沟、大兴、怀柔、平谷等其他远郊区县的涨幅。此外，5月通州二手住宅交易均价为21289元/平方米，价格不仅没有上涨，环比甚至出现了2.8%的小幅回落。

  库存创最近六年来新低

  2010年以来，通州楼市整体库存持续下调，目前已经低于大兴、朝阳区，多年来终于让出第一库存大区。而进入2015年，通州市场成交上涨，而库存则明显下调。7616套的库存，已经是通州住宅市场最近六年来的最低。

  未来：上涨趋势形成

  最近3年仅供应宅地8宗

  统计显示，最近3年通州供应的住宅土地只有8宗，这种情况下，通州核心区的商品房住宅处于净去化状态。从未来通州市场的量价发展看，因为过去有较多的二手房存量，这种情况下，可能会影响通州房价的涨幅，另外也缺失大盘，地王项目的拉动，但通州多重利好的影响下，整体房价的上涨趋势已经出现，而由此也将发生一系列的连锁反应。

  北京市政府搬迁通州的10个连锁反应

  1.央企、高校、医院都有可能成搬迁对象

  2.成立新的服务中央的直属机构

  3.通州将成为京津冀新增长极

  4.通州将成社会办医样本地

  5.燕郊等邻近地区可能划入北京

  6.北京市区内规划建设将启动

  7.北京将进入新一轮经济高速发展期

  8.通州和市区房价齐涨

  9.北京或现公务员下海潮

  10.与朋友聚会更难

  需警惕通州楼市重蹈覆辙

  副中心、积分落户、封盘、涨价……一个个“扎眼”的名词，将通州楼市推上了舆论的巅峰。尽管利好重重，但对于通州楼市而言，在购房需求有限、楼市越发严峻的大环境下，这种“鸡血”式的增长能否具备长效性？还将是个未知数。但是对于大多数开发商和业主来讲，房价能涨就好。一旦相关利益群体借势炒作过头，通州楼市不排除再度经历一次2010年“过山车”行情的可能。

  数据来源：中原地产、亚豪地产机构

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