专访资本策略地产有限公司执行主席钟楚义
近年来，不少香港地产商将目光投向了内地市场，资本策略地产有限公司就是其中的一员。自其2006年进入上海以来，资本策略地产已先后收购过福海大厦、永新广场、四季坊及新茂大厦等商业地产项目。资本策略地产有限公司执行主席钟楚义告诉《中国房地产金融》：“随着中国内地的经济不断增长，通货膨胀也是必然趋势，内地房地产市场必然会更加欣欣向荣。”
从商业到住宅
2006年资本策略地产开始进入内地市场，在上海投资第一个商业地产项目——位于四川北路的福海大厦。当时来自美国的雷曼兄弟，是资本策略地产的股东之一。“那时由于之前一个合作伙伴中途退出，雷曼兄弟找到了我们，邀请我们一起来将这个项目完成下去。”以此为契机，资本策略地产开始了内地的第一笔生意。资本策略地产当时以60%的比例控股福海大厦，后又增持到100%。”2011年以11.6亿元卖给新加坡ARA基金，资本策略地产在这个项目中的年化收益率达到15%。
钟楚义介绍,从香港市场目前的状况来看，每年结婚的夫妇中将近一半的夫妇需要买房，而总供应量只有一万多套。所以在香港住宅可以说是供不应求。不过，这一需求主要集中在基本的刚需住宅和豪宅两端的市场，而中间部分的改善型住宅需求却相对较小，无论是售价还是销量上都很难有良好的表现。加之社会舆论对于房价上涨十分敏感，香港特区政府也会出台相应政策来进行调控，因此整个房地产市场相对较为两极化。“随着社会经济的发展，内地的一二线城市慢慢也会走上这样的趋势，因此我认为住宅市场未来的发展趋势会更加向高端豪宅这样的高端住宅方向获取利润。”
房地产大于股市
近年来，由于内地市场整体低迷以及部分城市库存较高，在内地耕耘多年后，香港开发商因为内地市场的增长并不那么理想而缩减内地业务。继长实大手笔抛售内地物业、缩减内地业务之后，九龙仓近日亦宣布，未来将逐步减少内地投资，发展城市数目由14个减至约5至6个。不过对于内地的房地产市场，资本策略地产却表示非常看好。
2015年以来，政府的调控措施不断出台，对于房地产市场的政策由原先的打压抑制转向扶持鼓励。而政府对于房地产的支持也使得整体市场信心的回升。“以豪宅市场为例，今年豪宅市场的成交量比去年多了很多，”钟楚义告诉《中国房地产金融》，“由于很多购房者对于市场未来预期向好，因此认为现在买房会更加划算。”
在钟楚义看来，虽然很多港资房地产企业减持内地房产，但是其主要减少的是二三线城市的布局，而像上海这样的一线城市，仍是投资的热点。“目前的市场状况，一线城市市场利润将更加稳定，所以最近也有很多资金希望进入国内一线城市尤其是上海市场。”
而对于最近火热的A股市场，他认为股票市场的火热是短期现象。他告诉笔者，香港也曾经历过这样的时代，上世纪七八十年代，香港的股票市场也曾经历了这样的疯狂，“大很多股民甚至不问公司所从事的行业，也不了解公司的目前业绩，就盲目地进行股票投资。”这样的局面不会持续很久。“经历了二三十年的发展之后，房地产行业的业绩还是相对稳定，回报率也相对较好。”随着人们投资的目光更加长远，这样的热潮很快就会过去，而相对较为稳定的房地产，仍然是更好的投资去处。
上海或取代香港
随着内地经济的不断崛起，上海会否取代香港成为未来中国金融中心的争论一直不绝于耳。对此钟楚义认为:“尽管较之内地而言，香港市场更加成熟有序，但目前无论是楼市还是整体经济，内地对于香港都是有着很大的贡献。”他认为香港的市场优势主要是来自两个方面，一方面是人民币自由兑换，另一方面是香港的税收相对于内地较为优惠。但是随着内地经济的不断发展以及经济改革步伐的不断深入，香港这方面的优势地位会逐步弱化。
目前中国正在积极申请加入国际货币基金组织（IMF）的SDR即特别提款权货币篮子，并有望在2015年得到接纳。而广受期盼的人民币的自由兑换也被逐步提上日程，其步伐有加快的趋势，而随之而来的将会是上海的金融地位会进一步确立。
与此同时，内地自身的金融市场也日益发达壮大。“目前，A股市场一天成交额能够达到两万亿元，而香港市场一天的成交额只有1000多个亿，我认为上海有机会渐渐取代香港，成为中国的金融中心。”
这些变化不仅会使很多内地游客不再需要去香港进行购物，同时很多国际金融机构的办公室也会更加青睐租金更加便宜的上海。上海、北京等内地一线城市需要消化由此产生的大量需求，因此对于未来内地一线城市的商业地产，随着不少金融机构进驻，高端写字楼价格有较大上浮空间。
钟楚义告诉《中国房地产金融》，尽管舆论普遍认为内地房价较高，但是如果将北京上海作为国际化的城市来看，其房屋价格与伦敦、纽约等全球其他金融城市相比，仍然相差很远。
“以香港为例，中环等区域的高端写字楼日租金为100港元每平方米，上海写字楼租金价格尚不及香港1/3，而从住宅市场来说，上海地区较为优质的豪宅价格约为20万人民币每平方米，而在香港这样的价格可能达到150多万港元每平方米，相差差不多8倍。”钟楚义如是分析。
随着金融贸易自由化，会有越来越多的富人聚集到上海北京等一线城市，整个内地市场将来的价格增长会非常迅速。“因此，对于来自香港的开发商来说，我们需要抓住现在的时机，布局上海这样的内地一线城市的市场，从而在未来的竞争中占得先机。”
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